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恒大地产10月销售55.6亿元 同比暴涨9.8倍

发布时间:2010年11月09日 09:47 | 进入复兴论坛 | 来源:21世纪经济报道数字报纸

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尽管楼市宏调一轮接一轮,但多家房地产商的销售成绩却丝毫未受影响。

  11月8日,率先在全国实行减价策略的恒大地产(3333.HK)公布最新业绩数据,截至10月底,恒大累计实现合约销售额411.6亿元,提早两个月完成了全年400亿元的销售目标。

  恒大地产董事局主席许家印难掩喜色,当日在记者会上表示,“恒大从春节后的3月份开始,每个月的销售基本上是环比增长。假如11、12月份都有50亿元的销售额,那今年销售额就会达到500亿元,明年还要有所增长,比如20%或者30%的增长。”

  在中央连番出手之下,销售不减反增的还大有人在。日前龙湖地产(00960.HK)也宣布,已于11月上旬提早完成全年合同销售目标248亿元。

  尽管销售数据乐观,不过建银国际向本报提供的研究报告中表示,考虑到利率上调,净负债率较高的开发商受到的影响最大,比如富力地产(02777.HK)和绿城中国(03900.HK),因为这些房企的利息支出保持在高位,对利率变化最为敏感。

  近500亿元“大卖单”

  恒大地产10月份业绩显示,当月合约销售额55.6亿元,比2009年同期的5.13亿元增长984.5%,合约销售均价为每平方米6231元;合约销售面积89.2万平方米,比2009年同期的8.5万平方米增长950.5%。

  加上恒大,截至11月8日,有12家于香港上市的内地地产商都公布了10月份的销售数据,它们在10月份的销售总金额接近500亿元。

  香港一位中资投行人士表示,政府在未来半年内不会转变对房地产市场的态度,但开发商经历了此前金融危机和宏观调控的洗礼,已经懂得如何把握市场的节奏。

  比如,雅居乐在今年首10个月,实现合约销售额达226亿元,按年增长66%;合约销售面积约205万平方米,同比上升17%,合约销售均价每平方米11033元。而碧桂园在今年首10个月实现销售认购金额约288亿元,销售金额和销售面积同比分别增长约65%和39%。

  同样在去年上市的恒盛地产(00845.HK),10月合同销售金额19.58 亿元,按月增加20.2%;合约销售面积16.6万方米,环比增加22.6%。首十个月累计合同销售金额77.71亿元,按年增长97.6%;合同销售面积73.34万平方米,同比上升80.5%。

  不过,上述中资投行人士表示,尽管今年的销售情况理想,但是整体供应相对过剩的情况在2011年上半年会比较明显,因为大部分开发商普遍在去年底和今年上半年大幅增加新开工面积,因此明年上半年的可预售楼面将会增加。

  高负债率隐忧

  尽管截至10月份的销售业绩良好,不过隐忧仍存,两极分化。

  有消息指出,银监会最近对60家大型房地产企业集团进行调查发现,60家房企一年内到期的大额贷款占比为28.3%,2012年底前到期的大额贷款占比63.6%,其中有18家的平均资产负债率超过70%。

  建银国际方面指出,10月19日,央行宣布将存、贷款利率分别上调25个基点,以缓和通胀预期。利息成本上升可能将加重负债率较高的开发商的负担,迫使他们考虑降低售价以提升销售量,弥补成本上升。

  “考虑到利率上调,净负债率较高的开发商受到的影响最大,因为这些房企的利息支出保持在高位,对利率变化最为敏感。这类房企包括富力地产和绿城中国。”上述报告指出。在2009年底,富力和绿城中国的净负债比率分别为104.9%和235.5%。

  截至10月,富力的合约销售额为239亿元,约完成全年300亿元销售目标的79.7%。而截至9月份,绿城中国的合约销售额仅为其全年目标的53.6%,建银国际估计,绿城中国很难在余下的两个月内完成全年合约销售目标。

  根据富力地产的中期报告,其融资成本升幅惊人。今年上半年,富力的融资成本同比上升74%至4.676亿元,其平均未偿还贷款上升了25%至263亿元,同时因为资本化利息金额减少了1.9亿元,从而导致融资成本净额上升。

  此外,世茂房地产今年的中期业绩报告也显示,今年上半年,由于2010年的贷款增加,使得利息开支增加,其融资成本净额从去年的1.854亿元上升至2.178亿元,升幅约17.48%。截至6月底,世茂共有现金及银行结余90亿元,净负债比率从去年底的52%增加至75%。