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开发商对赌调控商品住房豪宅化?

发布时间:2010年12月02日 09:36 | 进入复兴论坛 | 来源:21世纪经济报道

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  高价地面前,踊跃的开发商显得并不缺钱。一位不愿意透露姓名的房地产老总对记者表示,高价地背后是开发商认定调控将再次沦为失效。

  而在政府大力推进保障房用地之下,稀缺的商品住宅用地备受追捧,未来商品房的豪宅化趋势成为调控的又一矛盾点。

  不缺钱的买家

  最近一段时间,土地成交活跃,其中高价地频频闪现,刺痛着对调控抱着强烈期待的人们的眼光。传说中那些资金紧张甚至明后年可能发生断裂的开发商们,难道他们全都安然无恙?

  海尔地产董事长卢铿说,以他22年的行业经验,他相信全国6万家房企,有一大半的房企正面临资金紧张,并且搞不到地。但遭受这些困扰的是中小型民企。

  清华大学经济关系学院博士杜丽虹的判断是,目前已经有半数的地产企业突破了资金安全底线。她预测,如果这轮调控导致的市场低迷持续时间在一年以上的话,有30%的企业会出现大概相当于总资产10%的资金缺口。

  但仲量联行研究部主管覃晓梅看来,大型房企资金仍然在安全范围之内。

  龙湖地产(00960.HK)一位高管表示,舆论对于开发商资金的判断过于简单,事实上市场和产业很复杂,简单评失容易偏颇。“过去一年,大型房企基本上是卖的多,买的少;另外,国内各方融资渠道在收紧,但海外融资环境仍然良好。”该人士表示,对于大型房企而言,过去两年的土地储备开发商都已消耗得差不多,开发商对于土地仍然饥渴。

  以龙湖地产为例,据该人士透露,龙湖目前的存货比已经低于2,如果再不购入土地储备,目前存货只够卖两年。

  记者从上海中原提供的“标杆房企历年购地、融资、销售金额对比表”发现,最近四年,标杆房企购地销售比仅为46%,仅稍微高于2008年。截止到10月,标杆房企融资额为517亿元,甚至不到往年的一半,购地融资比甚至高达291%。但标杆房企的销售金额却高达3287亿元,远远高于前几年,但购地金额仅为1503亿元,除了2008年的496亿元购地金额过低,基本与往年持平。

  “经过几轮调控,大型房企的风险意识在加强,并且会越来越稳健。”该位龙湖人士表示。

  但这些土地的买家并不仅仅是大型房企。

  上海一位中间商最近在四处为他的客户寻找投资项目,包括土地、现楼。“只要有赚,上海附近的,他们都有兴趣。”他的客户是温州的钢材商以及一些当地的地产商。

  中金公司分析师白宏炜分析说,这些土地的买家不乏非主流地产商。流动性充裕和通胀背景下,这些地产商更愿意把其他行业的资金增量注入地产。尽管楼市调控,但地产行业的收益率仍然高于其他行业。

  “土地市场活跃深层次原因还是流动性过剩。”卢铿说。

  海通证券研究员涂力磊称,1-10月全国房地产资金来源总量达到56923亿元,较去年同期增长32%。根据前10月的增速,全年资金总量有望达到7万亿元以上,较2009年的5.7万亿元明显扩大。目前开发商资金面依旧处于安全可控状态。

  记者调查发现,这一轮土地潮的买家主要是央企、国企、上市公司以及部分非主流地产商。

  商品房豪宅化趋势不可避免

  在龙湖地产上述高管看来,目前房企高价拿地无需过多责怪,因为溢价率不高。“比起2009年动辄200%的溢价率来,目前的40%溢价率并不算什么。”但卢铿认为,现在的地价仍然很高,并且高得离谱。

  这两位地产商迥异观点的背后,是土地市场发生的结构性变化。

  中国指数研究院副院长陈晟认为,个别高价地不代表整体土地市场过热。但他也坦承,整体土地保持平稳是因为保障性住房用地配比稀释了溢价率。

  “纯住宅地块会越来越稀缺。开发商正是瞄准了稀缺性才会追捧。”陈晟说,这种趋势还会延伸,甚至会争抢得更厉害。

  陈晟说,70%的保障房供应,30%的商品房供应,会让纯市场化住宅用地越来越稀缺。这种稀缺会带动房价越来越高,使未来的土地市场发生结构性变化。但他认为,这种结构性变化坚持5年,房价均价就会下跌。

  “但商品住宅的房价不会跌。”一位房企老总表示,即便再来一轮调控,依旧是无效的。

  覃晓梅说,即便是那些看似过高的土地,开发商还是有运作空间。他们可以通过增加产品附加值而把产品变成高端豪宅,去满足高端需求。这令商品房的豪宅化变得不可避免。

  全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为,商品房用地配建保障房,只会加大商品房的建设成本。开发商要保证其利润,必然会通过商品房价上涨来实现。

  上述不愿意透露姓名的房企老总表示,在这种背景之下,政府大力兴建保障房反而会推涨商品房的地价,从而推涨房价。

  以北京为例,包含居住的地块在11月合计成交为15块,总面积2549720平米,占今年土地供应量的26.5%。其中纯限价房用地3宗,配建保障房用地5宗。保障性用地面积明显增长。相比之下,商品住宅用地所占份额是减少的。

  该老总还透露,高价地背后有一个重要预期支撑,即许多开发商认为,调控仍将是无效的。在这种共识之下,他们基本上都看好未来市场。从这个角度看,是地方政府把房价推高了。地方政府对于土地财政的依赖根本没有改变,这意味着房价不会下跌。购地自然没有风险。

  任志强近日发了一条微博:“中国指数院数据,北京住宅用地价格今年同比增长56%,商办用地价格同比增长100%。这还大多是招标而非拍卖。房价难道与地价无关吗?”

  “从这一轮土地成交潮也可以看出,政府对于土地价值的预期仍然在高位。”陈晟也认为。

  但全国工商联房地产商会会长聂梅生此前接受记者采访时曾警示开发商,当前市场不宜扩张,未来一年开发商应该收缩战线,护住自己的资金链。