描画2020年3000亿蓝图 万科价值静待重估

　　万科董事长王石昨日在出席路透中国投资峰会时首次表露了赴港融资的意愿，同时还称三年后万科将具备出海实力，瞄准俄罗斯、印度、巴西、南非等市场。

　　微妙的再融资诉求与潜在的国际化雄心，这是万科短期内非常值得密切关注的发展细节。但眼下，这家中国最大地产商，用了三年时间证伪了地产业的“融资依赖属性”，在2010年底各项估值指标均达到历史低点之时，毅然展开了一幅“2020年3000亿”的宏伟蓝图。

　　销售过千亿的万科秘籍

　　万科近日公告，截至12月1日，累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，成为中国首家销售额破千亿的企业，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。值得注意的是，今年前10个月，万科销售额同比增长65%，而同期全国住宅市场增幅仅12.8%。

　　万科跑赢了大势，其背景是公司近三年内未实现任何股权融资。资料显示，从2008年开始，万科提出转向质量效益型增长，追求不过度依赖融资推动。这三年公司销售额从500亿增长到1000亿。

　　2010年4月，国内地产业遭遇了2007年以来最严厉的地产调控，大量一二线城市的房地产市场呈现“量缩价平”态势，投资型住房需求遭遇严重打击，相应的诸多地产商也陷入现金流危机。

　　查阅万科相关资料，可见公司目前主流产品定位为中小户型普通住宅，因总价较低、性价比高而受自住型购房者青睐。“万科今年前十一个月销售的产品中90平米以下的产品占比约为55%，144平米以下的产品占比约88%，2008年这两个比例分别为46%和83%。”万科相关负责人对记者表示。

　　同时，他也透露，今后几年，随着自住型需求成为市场主导，万科仍会继续坚持中小户型普通商品房的定位，推进装修房战略，增强产品竞争力。此外，随着节能环保的理念日益深入人心，公司也将大力提高在绿色建筑方面的市场口碑和竞争优势。

　　其次，万科坚持快速周转的开发策略在行业寒冬中颇现“威力”。而高盛高华证券在其最新发布的展望2011年中国地产业的研究报告中，标题即直称“注重资产周转的开发商将表现更出色”。

　　基于此，万科相关负责人表示，“我们贯彻快速周转战略，而据多年实践证明，两到三年的项目资源保有周期，可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。”

　　最后，万科能在2010年持续的逆市旺销，也得益于其层次丰富的战略纵深——一二三线城市均衡投资的区域布局，尤其深入二三四线城市，近三年来万科进入了昆明、贵阳、太原、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，为应对行业调控政策预留了广阔的战略纵深。

　　此外，在国泰君安分析师孙建平看来，万科相比其同业公司，还有一项值得称道的优势，即超强的周期判断与应对能力，突出表现在2009年二季度率先买地、率先加开工等方面。

　　筑底之途亟待价值重估

　　据东方证券推算，当前股价下，万科市净率PB、市销率PS、市盈率PE均处于历史低位，其中静态PB为2.4倍，相对于历史均值3.6倍，差距50%；PS为0.9倍，相对于历史均值1.8倍，差距100%；2010动态PE约12.6倍，相对于历史均值19.7倍，差距有50%。

　　另一方面，依据万科目前执行的股权激励标准推算，未来4年，万科的复合增长率或将达到20%，到2014年万科的营业收入将恰好过2000亿，如增长率达25%就是2400亿，2020年万科规模将超过3000亿。若依据这样的增长速度，万科的估值中枢已有较大提升空间。

　　如何饯行这10年3000亿的宏伟目标？王石从战略层面定调：万科面临两个转型，一个如何从传统营销向技术科研转，第二如何从建房卖房向服务型转。

　　同时，公司也在经营层面筹谋更多发展路径。据资料，近年来，万科主要通过提高项目合作缓解资本需求，“今年合作开发的项目占总量的比例已超过40%,预计明后年的合作率将达到80—85%。”王石昨日在出席路透中国投资峰会时透露。

　　也基于此，他也暗示万科有赴港融资意愿，“时间、途径目前尚在研究，且赴港融资有多种形式，不一定是发行H股，各种可能都有，例如收购一家上市公司。”

　　另一方面，相对于市场预期中的大举并购，万科或将“低调”处理。“我们的判断，明年并不存在太多的大型并购机会。但未来行业中合作的机会可能会增加，通过优势互补，企业之间实现双赢，这种做法可能越来越普遍。”万科相关负责人如此对记者说。