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信达地产高溢价收购新疆资产

发布时间:2010年12月31日 09:21 | 进入复兴论坛 | 来源:上海证券报

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  ⊙见习记者 王晓宇 ○编辑 邱江

  信达地产近日收购一家公司,其主要增值部分来源于公司的无形资产,即账面价值为1321.25万元,评估值为15139.77万元,增值数额为13818.52万元,增值率为1045.87%。

  公告显示,信达地产全资子公司新疆信达银通置业有限公司拟以2.1亿现金收购新疆峰丽投资有限公司100%的股权。公司称,本次收购是为了获得公司现有全部现状土地资产权益以及土地规划设计条件容许的项目开发建设权。

  目前,新疆峰丽的主要资产包括两大块:一是土地,位于乌鲁木齐市米东区小水渠北侧,总用地面积为125486.07平方米;二是房产及附属物,其用途为厂房、办公楼等。经审计,新疆峰丽总资产为14805.21万元,负债总额7441.62万元,净资产7363.58万元,净利润-315.87万元,未分配利润-636.41万元。评估报告显示,资产总额的评估值为28871.38万元,负债7441.62万元,净资产评估值为21429.76万元,净资产评估增值为14066.17元,增值率为191.02%。其中,无形资产增值为13818.52万元,在净资产增值中占比高达98.23%。

  在一从事房地产行业重组的资深投行人士看来,无形资产增值10余倍值得商榷。通常情况下,房地产公司主要增值部分在于土地使用权及未销售房产,但该项目一般放在存货这一科目里。从信达地产公告可知,公司的存货仅为259.74万元且评估并未增值。

  广发证券分析师也表示,对于房地产开发企业而言,确实绝大多数都把土地使用权放在存货这一科目,只有少数企业是把部分使用权放在无形资产科目里。

  一资产评估师分析认为,新准则出来后,商誉部分已经从无形资产中单列出去。无形资产通常包括专利权、自然资源等。如果是地产公司,则很有可能是自有物业的土地使用权的增值。增值多少取决于采用的评估方法,可以与邻近地块土地价值做参考对比。

  据信达地产公告,新疆峰丽的主要资产在于土地和房产。房产是归于固定资产和存货科目,则增值部分极有可能来源于土地所有权。

  由于新疆峰丽取得土地的总面积为125486.07平方米,而无形资产的评估值为15139.77万元,由此计算得每平方米的评估值为1206元。其评估基准日为2010年9月30日。

  根据乌鲁木齐市国土资源局招拍挂出让土地信息,新疆峰丽所持土地位于乌鲁木齐市的米东区,该区域附近的一块用于住宅开发的土地总面积为50947.02平方米,成交金额为1330万元,则每平方米价值为261元,成交日为今年9月8日,距离评估基准日9月30日非常接近;该区域附近的两块用于商业和工业的土地,其面积分别为28063.39平方米、136530.84平方米,两块土地的总成交金额为1590万元。假如只计算商业用地面积,则每平方米价格为567元,成交日为2009年12月28日。

  乌鲁木齐的一本地人告诉记者,米东区是乌鲁木齐以前的米东县,现为乌市郊区之一,属于乌鲁木齐城市的外延。该区域刚刚开始规划。米东区所在的甘泉堡工业园区有许多企业,但多为高污染的工业企业。

  昨日,记者试图联系为峰丽投资做资产评估的新疆信德资产评估公司,该公司经理助理张小姐称“评估师正在出差”。