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中国国贸:中投证券给予推荐评级

发布时间:2010年12月31日 13:51 | 进入复兴论坛 | 来源:新浪财经

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中投证券 李少明

  中国国贸:低估的国贸,成长的诱惑。

  租赁物业开发经营的领导者,“地段优势+强大的运营能力”,竞争力突出。公司专注于租赁物业开发经营,租金收入主要来源于写字楼和商场。凭借“地段优势+强大的运营能力”,近10年来公司写字楼、商场租金水平稳步增长,出租率稳定在高位,有效抵御了行业周期波动,体现了公司的龙头地位。

  国贸3A开业,公司权益可租面积增加近一倍,成长空间打开。“京城第一高楼”国贸大厦2010年8月底正式开业。国贸一二期权益可租面积18.04万平米,国贸3A权益可租面积共计16.12万平米,其中写字楼11.31万平米、商场3万平米,酒店1.81万平米。

  长期来看,尚在规划的国贸3B为公司留下了进一步成长的空间。国贸三期B阶段工程目前处于前期调研阶段,预计建面24万平米,权益可租面积有望达到13万平米,是目前出租面积的38%,乐观估计2016建成,保守估计2020年建成。

  国贸3A开业,使收入呈现爆发性增长,因折旧摊销和利息不可资本化,利润大幅释放推后至2015年,未来5年净利润年复合增长35%。预计公司10-12年主营业务收入分别为10.99亿元、17.8亿元、19.82亿元,增长率分别为26%、62%、11%;归属母公司净利润分别为1.96亿元、3.56亿元、5.38亿元,EPS分别为0.19元、0.35元、0.53元,增长率分别为-32%、82%、51%。与09年相比,11年收入翻番净利润仅增长23%,主要原因是每年约3亿元的固定资产折旧(2011-2015年)以及约2亿元的不可资本化利息费用(将逐年降低)。

  公司出租项目位于中国北京最黄金地段—CBD国贸核心商圈的核心区,其商铺、写字楼等物业稀缺性凸显,我们预计RNAV17.43元,目前公司股价RNAV5.76折价交易,估值优势明显。短期来看,CBD东扩拆迁受阻以及中服地块的超出2万元楼面地价出让都有利于公司物业估值上升。长期来看,受益于地段优势和公司强大的租赁物业运营能力,物业升值潜力巨大。

  公司成长空间打开。国贸3A开业带来收入爆发性增长,利润增长潜力也将逐步释放,特别是在2015年固定资产计提折旧完毕以后,预计2016年毛利率将由64%提升至75%;尚未开工的国贸3B也为公司留下了进一步的成长空间。公司价值严重被低估,投资价值凸显,基于对区域环境和国贸自身优势的考虑,我们认为物业估值有望进一步提升。综合考虑P/E和RNAV,给予公司6个月14元的目标价,对应11年40倍P/E,RNAV8折交易,给予“推荐”评级。