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滨江集团:盈利进入爆发性增长期

发布时间:2011年01月07日 16:11 | 进入复兴论坛 | 来源:证券时报网

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中投证券

  投资要点:

  10年公司继续稳居杭州市场占有率第二的地位。坚持精耕杭州的同时拓展周边市场空间大的城市,不急于全国发展。除杭州外,已进入金华、千岛湖、衢州、上虞和绍兴等5个三线城市。坚持拿高度稀缺和一定稀缺的地,逆市场而动拓展项目。根据上述拿地策略,10年在杭州、绍兴、上虞、金华、萧山等地获取资源规划建面81.2万平米,权益建面65.8万平米,楼面地价9600元/平米。按照周边楼盘售价预计上述资源平均净利润率19%,保持了公司一贯的低成本拿地高性价比、高附加值和高回报开发的风格。10年末,公司尚余可结算和可开发资源规划建面超400万平米。

  公司高性价比、高附加值的稀缺精品路线很好的回避了政策调控带来的冲击,并在售价持续上扬中进一步彰显。我们跟踪的数据显示公司10年销售收入约110亿元,超出公司年初100亿元的目标,同比增长62%,业绩增速在业内遥遥领先。销售收入来自城市之星(约44亿元)、万家新城(约33亿元)、杭州部分项目尾盘、绍兴(10多亿元)、衢州和上虞(约10多亿元)等项目。其中,杭州的销售收入超过82亿元,均价2.79万元/平米,远超09年底时我们的预期。

  公司11年可售规模超过200亿元,单价均超过2万元/平米,我们保守估计销售收入增速30%。主要销售项目:1、3栋城市之星12万平米,2栋商业9万平米,1栋出售,1栋自持,1栋住宅出售,商业售价预计4万元/平米,住宅售价预计4.8-5万元/平米;2、万家星城预计尚余可售建面20万平米,目前售价2.5万元/平米左右;3、杭州城东新城新拓展的第一个项目-金色黎明总建面60万平米,一期3、4月份可能推出,周边楼价2.5万元/平米;4、西湖附近最稀缺项目-杭汽发可售34万平米,将达到预售条件,售价预计6-8万元/平米,届时售价可能高于预期;5、23万平米的萧山滨江盛元达到预售条件。11年公司在09、10年获取的资源将陆续进入规划开发,将保障2两年后的销售高增长。

  短期内盈利高增长确定。09年末以来可结算销售收入预计181亿元,已锁定10-12年3年多的结算利润。中期内,城市之星、杭汽发、城东新城及周边城市高毛利项目的入市,盈利高增长可期。以09年为基数,预计从10年开始连续7年净利润复合增长67%。维持10-12年EPS0.78、1.05、1.5元的判断,RNAV16.4,股价7.6折交易。基于公司近3年业绩增长锁定,7年净利润复合增长67%的可能,我们认为公司股价被严重低估,10年12月中旬推荐以来再度推荐,6个月合理股价16.4元。

  风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。