冯仑身兼导演与制片人 万通商业地产悄然布局

　　阴雪

　　北京CBD核心区六幅商业金融用地的竞标结果尽管已于不久之前公布，但由此引发的地产业话题仍为人津津乐道。

　　六幅地块的中标者中，充斥着安邦财险、汇丰银行、民生银行、中信集团等金融保险机构和大型央企。而以往土地市场中的主角——开发商，此番竞争过后却仅余3家，即中信集团旗下中信地产、远洋地产和万通地产。

　　与中信和远洋两家央企或曾具有央企背景的公司相比，民营中型地产公司万通地产的入围更让人意外。

　　“领先一小步”

　　“未来，地产企业会经历一些行业变化。”冯仑认为，根据现有的政策走向，未来地产界会有三种前景：在传统住宅领域，地产公司会逐渐变化成代建公司，利润空间会缩小，一些冲出来的大企业将继续成为明星，并在市场份额上有所加强；在商业地产领域，空间会越来越大，未来五到十年，商用物业会成为新的明星；另外，将住宅与商用物业的优势集中在一起的立体城市将成为新的另类明星。

　　早在2003年，万通控股即与纽约世贸中心“自由塔”的业主进行谈判，但是，因信用证问题中途夭折。直到2009年3月，万通控股投入重金，成为重建后的纽约世贸中心第一家中国租户，全力打造“中国中心”。如果算上2003年的谈判，做成这笔生意共耗时1825天。

　　对冯仑与万通地产而言，获得Z3地块不是一场普普通通的土地竞标的胜利，而将是践行商业地产“美国模式”的一次真正的实地考验，及完成从“包工头”模式向“导演+制片”的美国模式转型。

　　按照冯仑的说法，所谓“导演+制片”模式，即由专业的房地产投资和资产管理公司负责运营商业地产项目，实现收入的多元化，而这种模式需要相应的金融创新产品支持。

　　据透露，在万通地产与中国国际金融有限公司等5家公司组成的拿地联合体中，万通地产将会继续携手香港置地扮演主开发商的角色，即“导演”，通过在财务、融资上引入实力强的品牌合作伙伴，为该优质物业的长期持有、运营，提供稳定的财务支持。从长期看，所有的参与者又都将从该物业的增值中获益。

　　苦练内功

　　第一太平戴维斯最新发布的研究报告印证了冯仑的判断。该报告以北京为例，预计2011年北京房地产投资市场的购买需求还将保持强劲势头，商铺、写字楼将成为市场的主要需求，而保险公司被允许进入以及外来资金的争相涌入将使得物业投资市场越发活跃。

　　“万通地产早在几年以前就开始商业地产的布局，争取让商业地产占到公司业务的一半以上，所以这几年我们一直在苦练内功。”对于万通的商业地产版图，冯仑有着不小的野心。

　　去年8月，万通地产以2.7亿元的交易对价将所持有的杭州万通时尚置业有限公司51%股权转让给中国对外经济贸易信托有限公司。该项目公司持有的正是万通地产在杭州开发的万通中心项目，此次交易过后，万通地产不再占控股地位，但是通过股权的出让，将部分股权收益变现，而且，依然保持着项目公司的运营权，还可以分得部分管理费收入。

　　接近万通地产的人士分析，这样的财务安排可以使万通中心这一商用物业不至于给万通带来更大的财务压力，同时也并不排除未来万通地产从信托公司方面再次回购部分股份的可能性，毕竟，信托公司不可能长期持有这样一个物业。“如果万通地产通过自己的运营能力，使得该物业在竣工投入使用后，租金稳定，运营出色，整个物业还会增值，回购的这部分股份就将有显著的增值空间。这就给了万通在商业地产开发、运营和资本运作三个阶段同时赚到钱的机会。”