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冲击千亿 2011年地产巨头谁接万科下一棒?

发布时间:2011年01月14日 08:43 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报

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  张艳红

  2010年的地产巨头销售排行榜基本尘埃落定。

  从数字上看,无论老牌军团的保利地产、中海地产,还是新起之秀恒大地产、绿城中国,在2010年都可以称得上“超水平”发挥,但这不代表他们这个新年过得很“爽”。事实上,一个多月前万科宣布突破“1000亿”这颗重磅炸弹,就已经严严实实压在了这几个地产枭雄的胸口之上。

  虽然大家嘴上不说,但心里头,始终绕不开“1000亿”这个心病。因此,大多数人都不会怀疑未来两到三年内,中海地产、保利地产、恒大地产、绿城中国等几家公司都将相继跨过千亿门槛。

  在充满悬念的2011年,到底有没有第二家企业能够晋级千亿?有两家企业已经暗地里踩足了油门。

  保利增长50%?

  1月11日晚间,保利地产发布公告称,2010年实现销售签约逾660亿元,同比增长52.53%,超过2010年500亿预定销售目标160亿元。同时,数据显示,保利地产2010年在所进驻城市市场份额达4.6%,同比上涨37%,占全国的累计市场份额为1.33%,同比上涨18%。

  保利地产同时公告,2010年12月实现销售签约额90.19亿元,同比增长199%,环比增长32.1%,创下2010年内签约额次高。相比万科、恒大地产等公司在12月“留了一手”,把不少新盘移到元旦推出,保利地产基本是毫无保留地在年底冲刺了一把。而这,恐怕只是一个开始。

  知情人士透露,保利地产董事长宋广菊在保利地产内部的一次会议上表示:“500亿没有瓶颈,660亿也不是终点,保利地产只会不断积淀、反思,反思哪些是该坚持的、哪些是必须舍弃的。”

  要舍弃什么不得而知,但保利地产要坚持的,绝对包含了“速度”。从2008年到2010年,保利地产每年的销售增长率都维持在50%左右,哪怕行情极度低迷的2008年,该公司都实现了超过50%的增长速度。

  目前,保利离1000亿相差刚好340亿,约等于2010年全年销售额的50%,这意味着,如果保持过去3年的增长速度,那么保利地产将在这一年实现目标。

  不过,面对今年复杂的开局,该公司相关负责人表示,公司确立的增长目标是30%,但也不确定最后能够做到多少,将有赖于宏观调控的走势,尤其是银行的资金供应情况。

  尽管如此,保利地产还是做足了准备。数据显示,该公司去年全年新增土地储备1500万平方米,是公司成立以来买地量最大的一年。新进入12个城市,沿海战线与纵深发展的布局显著,以保利地产一贯的开发效率看,这些城市大部分在2011年都会推出新项目。珠海、福州、厦门、南通、连云港、营口,由南至北,将打通全国沿海战略布局。

  从土地购置情况看,保利地产的进军路线也符合“二三线”战略。去年1~11月份,保利地产在二线城市的累计销售金额达417亿,比2009年同期的221亿元大幅增长89%,占公司累计总销售金额的70%。同一年,保利的1500万平方米新增土地储备,也绝大部分位于二三线城市。

  恒大翻倍?

  相对于保利地产,恒大地产希冀在2011年翻倍从而实现千亿跨越,恐怕更让人觉得不可思议。但这不妨碍恒大地产董事局主席许家印的“密谋”。

  1月10日,恒大地产公告称:2010年全年,累计实现合约销售额504.2亿元,同比增长66.4%,完成全年400亿元销售目标的126%。

  值得关注的是,恒大地产在2010年12月仅销售了27亿,使得全年数据刚好越过500亿。但有知情人士透露,在2011年1月的前半个月,该集团销售额就已经超过50亿。在这种“有技巧”的营销手法下,恒大地产意欲何为?

  就在今年不久前,该公司总裁夏海钧在面对“1000亿”这个问题时曾表示:“按照公司的发展速度,有可能在两年时间内达到1000亿,2011年则力求超过700亿。”

  夏海钧的承诺,恐怕只是一个“底线”,即恒大地产对自己在最悲观的市场环境之下的要求。真实的情况是,许家印给自己的营销团队,往往制定了远远高于“披露目标”的实际目标。

  广州一位业内人士透露,恒大地产计划在2011年冲击1000亿,实现销售额翻倍,而且这一目标已经在该集团内部得到确认。

  数据显示,去年该公司累计销售面积788.7万平方米,同比增长四成,合约销售均价每平方米6394元,同比涨19%。上述业内人士估计,考虑到房价上涨的因素,恒大地产要想实现1000亿的销售,其销售面积至少要在2010年基础上乘以1.8,达到1500万平方米。

  为了达到这一目标,恒大地产在土地市场上继续加足马力扩张。知情人士透露,该公司截至近期的土地储备已经高达9600万平方米,进入城市超过60个。目前,该集团动工面积达到2500万平方米,今年全年动工的计划是3000万平方米。

  资本市场上,恒大地产也早早进行了谋划,于日前公布了新一轮发行海外优先票据的计划,为其扩张做资金准备。值得提及的是,去年10月恒大地产的一次新闻发布会上,许家印曾表示“可能三年都不会再融资”。但在两个月之后,许家印就改变了主意,其加速布局的心态可见一斑。

  上述人士称,虽然恒大地产发债的成本不低,但相对于A股上市公司无法再融资的困境,其在香港上市的优势凸显无遗,恒大地产能抓住这一有利条件加速布局二三线城市,并将自己做大,很能够体现其“目标很高”。