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加州桔子县华人细解美国房地产税

发布时间:2011年01月17日 15:16 | 进入复兴论坛 | 来源:国际在线

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  文:国际在线美国观察员 上雪

  在这个地球上,土地是有限的,而人口却不断增加。即便是地广人稀的新大陆美国也面临这个实际问题。如果地方政府只以卖土地来作为财政收益,迟早有一天,这项税收会枯竭。而征收房地产税,是地方政府稳定长期的财政收益。

  美国房地产征收税历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。不过需要指出的是,美国房地产税既不是联邦税,也不是州税,而是县税收。因为美国的行政体系与中国不同,除了首都华盛顿为直辖市外,美国任何一个城市,无论大小均在县管辖之下。比如洛杉矶市在洛杉矶县的管辖范围,所以洛杉矶市民的地产税上交洛杉矶县。

  美国各州房地产税收很不同。加州大约平均百分之1点5。而德州却高达百分之3。所以很多退休的美国人愿意去税收少的州养老,其中考虑就是房地产税收。即便同在一个州,每一个县的房地产税收也不同。我住的桔子县和邻县洛杉矶的地产税不同,但差别不大,整个加州各县平均地产税收约百分之一点五,即价值10万元的房子每年上交1千5百元地产税。

  房地产税不仅是地方政府一笔稳定的财政收入,这笔收入还能逐年增长。因为从社会长期发展的角度看,房地产价格是不断上涨的,地区不同,增长比率不同。一栋1500英尺的民宅,50年前建造,卖价4万美金,现在大概50万或60万美金。美国人平均每7年到10年换一次住房。每销售一次,地方政府就以卖出的价格征收税。简言之,50年前,地方政府以4万美金对这栋民宅的税收,现在是以50万美金征收税额。

  当然,这笔稳定的收入,也有出现风险的时候。金融危机期间,地方政府的房地产税收急剧下降,一来房屋买卖不活络,二来房屋价格下跌百分之30或40。地方政府会自动对2005至2007年地产高潮时购房者的房屋做地产税调整降低。2005年买的房子价值50万,2009年只值35万,屋主会接到县通知,他的地产税将以35万交纳。如果没有接到通知,屋主可以自动与县政府联系,一个电话,他的地产税就减低了。

  房地产税也不是只对地方政府有好处,对屋主也有一定的好处。美国屋主交纳的地产税金,可以抵一部分个人所得税。

  举一个例子,乔治年薪6万,每年4月15号,他必须向美国联邦交纳上一年的个人所得税。税表上有许多抵税的项目,房地产税就是其中一项。乔治每年的地产税是5千。他可以从6万年薪中减掉5千,最后收入变成5万5千,以这个年薪交税,当然少交个人所得税了。

  这就是美国人有了正式工作后,都愿意买一栋住房,一是自己的家园,二是房地产增值,自己的家园如同小金库,三是每年可以少交个人所得税。

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