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中海地产:守住一线_攻入二三线

发布时间:2011年01月21日 01:28 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报

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  保守派代表之

  中海地产:守住一线_攻入二三线

  黄树辉

  比起年初全年新增计划600万平方米而言,中海地产(00688.HK)在2010年拿地超出了计划54%,而相对2009年新增土地储备1165万平方米而言,中海地产在去年的拿地态势显得较为保守。

  中海地产向《第一财经日报》提供的资料显示,截至2010年12月底,公司累计新增土地储备921.3万平方米,其中新增权益土地储备767.8万平方米。截至去年底,公司拥有总的土地储备3858万平方米,可满足4至5年的开发规模需要。

  通过股权转让的方式获得大量土地储备,依然是中海地产重要的拿地策略,这对控制土地成本起到关键性作用。而在拍卖市场,由于竞争对手较多,土地价格很容易被哄抬上去,非理性的因素更多。根据公告披露的资料,中海地产在去年通过公开途径拿地次数不足10次,涉及新增项目约11个。

  中海地产在2010年3月完成对蚬壳电器工业(集团)有限公司的收购行为,这使得中海地产间接获得了蚬壳电器旗下公司光大地产所拥有的170万平方米土地储备权益,每平方米土地收购成本仅约合1600元。

  此项收购完成后,中海地产此后曾经连续4月停止在内地拿地。中海地产主席孔庆平对此的解释是,上半年公司支付了一些前年买地的地价,偿还了母公司的短期贷款,导致净负债率从2009年底的22.4%上升至去年上半年的48.4%。

  从去年8月份开始,中海地产又开始陆续通过公开市场增加其土地储备,但拿地动作屈指可数。更值得关注的是,被收购后的蚬壳电器更名为中海宏洋后,于11月12日在银川取得了总面积达135万平方米的地块,其权益土地面积约为94.5万平方米。

  这也是中海地产收购蚬壳电器后首次间接拍地行动。中海地产在接受媒体采访时称,将集中精力于一线城市和发展较好的二线城市,中海宏洋则进入中海地产未曾涉足的二三线新兴城市。可见,中海地产的拿地渠道日益多元化。

  但瑞银在去年12月初发表了一份针对中海的研究报告称,中海地产去年拿地太过激进,其理由是截至2010年6月,中海净借贷比率达到45%,超过管理层认为40%的“安全水位”,但中海地产仍在继续买地。不过,此报告一度被媒体质疑。

  在2010年年初,中海地产的计划是新增土地储备600万平方米。而在2009年,中海地产的总土地储备达到3512万平方米,其中新增土地储备为1165.4万平方米,支付地价款总额超过280亿元人民币。相比之下,中海地产在2010年的拿地动作仍显得较为理性。

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