房企资金链再紧绷海外找钱

　　本报记者 石俊

　　■在“找钱”的过程中，房地产信托融资、私募基金以及典当融资等多元化的融资渠道，逐渐成为房企的新宠。

　　■今年部分企业将被迫进行降价促销，房价也将逐步回调。

　　■房地产在资金来源结构上已经发生了明显变化。尤其值得注意的是，去年外资的增长幅度最大。

　　在国内融资渠道依然坚冰难破之时，房企纷纷将目光投向海外。

　　新年伊始，内地房企纷纷通过发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议，在应对今年国内信贷收紧的同时，也在进行新一轮的扩张布局。在“找钱”的过程中，房地产信托融资、私募基金以及典当融资等多元化的融资渠道，逐渐成为房企的新宠。

　　但业内人士认为，央行今年首次提高存款准备金利率，显示货币政策将进一步从紧，而开发商的资金面也不容乐观，今年部分企业将被迫进行降价促销，房价也将逐步回调。

　　房企海外忙找钱

　　面对银根持续紧缩的局面，多家境外上市的内地房企相继发布债券融资计划。

　　1月9日，中骏置业发布公告称，与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议，所得款项净额将为新增及现有项目(包括建筑成本及土地成本)提供资金，同时用于公司的日常经营。

　　1月12日，美国楷蕊公司宣布旗下一支由公众持有、非流通的房地产信托基金已为复地(集团)旗下子公司提供了4000万美元的融资。而在14日和17日，恒大地产和合生创展分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。其中，恒大拟发行优先票据总额为92.5亿元，合生创展拟发行3亿美元票据，筹集资金均用于偿还现有的境内银行贷款、为现有及新地产项目融资以及一般公司用途。

　　此后，雅居乐地产控股有限公司也宣布，获得渣打银行(香港)有限公司总计15.5亿港元的定期信贷。根据信贷协议而取得的贷款将用于支付集团土地款及充作集团的一般营运资金。次日，瑞安房地产发布公告称，其全资附属公司将发行票据，用于拨付其经营房地产的资本开支即收购、发展、建设或提升资产、土地财产或非土地财产或设备，或偿还现有债项。

　　市场分析人士指出，房企纷纷选择在年初发行票据和签订贷款协议，主要有两个方面的原因：首先是应对国内的宏观调控以及信贷收紧的预期；另一个是为了加快公司扩张的速度，筹备必须的资金。

　　多元化融资渐趋主流

　　事实上，在去年严格的楼市调控中，尽管房企的“银根”被步步紧逼，银行信贷、上市融资以及房地产信托等融资渠道均遭遇封堵，但房地产开发企业的资金来源仍创新高，而且融资路径也呈多元化趋势。

　　国家统计局的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源7.2494万亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款1.254万亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金 2.6705万亿元，增长48.8%；其他资金3.2454万亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款1.902万亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

　　记者同时发现，在资金来源方面，较2009年的情况相比，2010年其中国内贷款的占比从20%下降到17%，自筹资金则从31%上升到37%，房地产在资金来源结构上已经发生了明显变化。尤其值得注意的是，去年外资的增长幅度最大。

　　“房地产开发企业融资缺口的扩大为多元化融资渠道带来发展空间。”戴德梁行认为，2010年的一系列新政中，包括对利率的调整，对银行贷款的收紧以及对信托融资的规范和监控等政策，使得房地产企业的融资渠道已经变得非常狭窄，开发商面临着资金来源枯竭的局面。

　　在这样的背景下，寻求更多的金融创新成为房地产企业面前的难题。有业内人士预计，房地产私募基金将成为行业的宠儿，房地产信托也成为行业不可或缺的融资工具。

　　而据普益财富发布的报告显示，2010年，房地产类信托产品成立数量397款，同比增幅为110.05%；成立规模达1210.62亿元，同比增幅为208%。“一方面开发商资金链的紧张，将使得信托融资的需求更加旺盛；另一方面，从信托监管政策来看，其目的是规范房地产信托业务而非限制其发展，对于一些上市房地产企业、大型房地产开发集团和地方性房地产开发龙头企业的融资项目，只要其符合监管目标，还是可以继续通过信托渠道融资。”

　　一位房地产业内人士也透露，有实力进行信托融资、海外融资的开发商毕竟还是少数，中小型房企则必须另辟蹊径，部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资。

　　从紧趋势不改

　　尽管房企积极探索有效的融资渠道，但在房地产业面临政策常态调控的背景下，国内的信贷政策不会松动，而且将进一步从紧。

　　央行在1月14日宣布，自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行2011年的首次政策紧缩操作。此次上调后，大型金融机构存款准备金率将达19%的高位，粗略估算可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。

　　紧接其后的是，央行在17日公告，本周暂停中央银行票据发行。央票发行的暂停，被业内解读为，可能意味着新一次加息正在临近。

　　兴业银行资深经济学家鲁政委认为，暂停1年期央票发行很可能意味着，央行对新的差别存款准备金率在管理流动性上的虹吸能力更强具有信心，同时，政策部门在推进利率市场化上的力度和速度比预想的要大、要强。

　　与此同时，银监会也于近期表示，对于2011年房地产调控的政策方向，将继续实施差别化房贷政策。此前，为防范房地产贷款风险，银监会已经对房地产开发贷款采取严格的名单制管理，并在去年末加强对房地产信托的风险警示。

　　“从开发商资金面看，今年开发商将变得‘差钱’，部分企业将被迫进行降价促销，有助于房价适当回调。”上海易居地产研究部杨红旭分析认为，今年美日货币政策依旧保持超级宽松，新兴经济体受经济增长和通胀影响，将纷纷步入加息通道。而我国今年的货币政策定调为稳健，为了抑制不断高企的通胀和资产价格上涨，货币供应和信贷投放的格局将更加紧缩。整体而言，这对房地产业构成利空影响。

　　海通证券也表示，房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。