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2010年十大房企掷2905亿抢地白热化

发布时间:2011年01月21日 09:53 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报

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  编者按:

  开发商对土地的饥渴正与日俱增。

  如果按2010年的拿地数量计算,全国排名前十的开发商总共抢地14411.6万平方米,仅恒大地产一家,当年的拿地数量在其中就占比超过三分之一,达5100万平方米。这是一个惊人的数字——其一年拿地的数量,相当于一家大型房地产企业3~5年的开发总量,但按恒大地产计划一年3000万平方米的开发量,2010年新增的土地储备也仅够其开发一年有余。

  已经发展达到一定规模的大型开发商们,随着每年业绩增长的需求,规模的扩张也势在必行,这也导致他们对土地的需求迅速放大——尤其是在销售额持续大幅增长的情况下。被公认为行业龙头的万科,在2010年销售额实现千亿突破的同时,拿地数量较2009年也有约69%的增幅,拿地金额更是不止前年的两倍,达567亿元。但必须注意的一点是,全国的保障房建设正在进入一个“大跃进”的时代,可供开发的土地,在被保障房项目“切掉”一大部分后,留给商品房开发商们争抢的土地数量将更加有限。随之而来的一个矛盾是,正处于规模扩张阶段的国内开发商们,对土地的需求仍是有增无减。于是,一个不可避免的情况即将发生:商品住宅用地供不应求,地价继续攀升。开发商之间即将上演的土地争夺战将更加激烈,甚至惨烈。

  2010年十大房企掷2905亿拿地抢地战白热化

  土地、信贷、市场、货币,多管齐下的格局,将2010年的宏观调控力度,推升至前所未有的严厉层面。只是对于已具备2008年“过冬”经验的房企而言,面对这一轮深度调控的“反应”却更为快速。一时之间,加码商业地产、迅速降价调整、联合拿地等各种应对措施纷纷出台,正是在这一年,诞生了首个“千亿级”的房地产企业万科;也正是在这一年,出现了首家土地储备量级逼近1亿平方米的企业恒大地产。

  2010年,拿地数量排名前十的开发商,合共掷金超过2905亿元,拿地14411.6万平方米,再度创下了拿地金额新高纪录。

  重点布局二三线城市

  既是意料之中亦是意料之外,恒大地产以新增5100万平方米的成绩,名列去年十大房企拿地排行榜的首位。不过,在这巨量新增土地储备的背后,恒大地产仅动用了331亿元的拿地资金,不但远远少于万科的拿地支出,还较绿地集团“更逊一筹”。

  “恒大比较擅长在二三线城市进行大范围的圈地。”标准普尔信用分析师李国宜对《第一财经日报》记者分析道,“企业所用的全面标准化模式,亦是推进快速扩张的策略。”事实上,恒大土地储备的发展策略,正是2010年房企拿地扩张思路的折射——抢占二三线市场。

  中国指数研究院提供的数据显示,除去北京、上海等“老面孔”之外,在去年城市土地出让金的前十排名中,大连突然发力,以1157.75亿元位居第三,与2009年该城市的土地出让金额相比,其320.6%的同比涨幅高居各个城市之首。

  房企对于二三线城市的热捧心态,亦可从另一组数据中得出结论。中国指数研究院副院长陈晟的观点是,土地溢价率的高低恰能反映出拿地心态的理性与否。在2010年,“住宅用地溢价率最高”的城市并非一线城市,反而是广东汕头以185.19%的涨幅雄踞榜首;紧随其后的,是浙江金华的131.67%;浙江衢州则以108.79%成为探花。上海、广州虽然入榜,不过分别为79.74%和78.66%的溢价率,在榜单上是垫底表现。

  销售“输血”房企资金链

  中原地产分析师认为,由于历次调控的政策取向主要是针对房地产业最为发达、房价最高的一线城市和东部地区,因此这些区域的市场反应会更为明显。不过,在2010年1至10月间,中部和西部地区商品住宅成交量却仍然保持了一至两成的同比增速。以津、渝、蓉、杭4个二线城市为例,2010年全市一手住宅成交均价同比涨幅均在25%以上。

  在融资渠道日益收紧的前提下,二三线城市的销售热度,对于重心逐渐移向这一区域的开发商来说,正是源源不断的“造血”体系。在此带动下,万科去年全年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,成为当之无愧的行业赢家;保利地产在当年的签约金额为661.68亿元,较2009年有52.53%的增长幅度。中海同样亦以较大增幅表现较好,全年销售金额超670亿港元。

  抢地将趋白热化

  可以预见的是,在去年销售回笼资金尚属乐观的前提下,房企对于土地的争夺战丝毫不会手软。中原地产分析师认为,商品住宅市场的供不应求推高住宅价格,而持续上涨的房价则给开发商带来超额利润,因此,房地产开发企业的高利润相应会对土地市场的热度起到支撑作用。

  据中原集团研究中心统计,2010年12个重点城市“地王”总量达到1565万平方米(以可建面积计算),约占出让土地总量的10%,而在2009年,这一比例为13%,可谓下降幅度甚微。

  另一个可以预判的趋势是,在面临一线城市土地供应渐趋短缺的局势下,今年各家房企在二三线城市的布局力度无疑会进一步加大。

  “预计2011年各城市土地出让计划量仍将居高不下,而实际出让量也将延续2010年的趋势,继续增加或处于高位。”中原地产分析师指出,在房地产市场供求关系依旧紧张的氛围下,土地市场的竞争仍将激烈。除了二三线城市将继续升温之外,住宅市场仍将持续调控催热商办用地市场,这意味着2011年商办用地市场规模将进一步扩大,竞争性也将增强。