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调控真空期 地产股演绎波段行情

发布时间:2011年01月23日 11:20 | 进入复兴论坛 | 来源:证券市场红周刊

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  《红周刊》记者 郝宁

  地产股走势很纠结,本周五金地集团、荣盛发展等地产股再度冲高回落,预示着政策面的博弈远未结束。

  房产税“核武器”祭出

  自去年4月份后,房地产市场置身于“史上最严厉调控”之下,房地产开发投资同比增速逐月回落,而其先行指标回落更为显著——12月新开工面积3个月移动平均的同比增速大幅回落至5.2%(11月19.9%,10月49.9%)。但是

房价连续4个月上涨

  (见附图)。

  在近几年楼市调控中,房产税屡次被推向风口浪尖。1月18日,上海市市长韩正在上海“两会”上表示,上海将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收房产税。而此前,重庆市市长黄奇帆则宣布“重庆市政府将对房地产市场加强财税调节,确定开征高档商品房房产税”。

  有传言称,重庆将先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征房产税,征收范围首先是增量部分,存量部分视情况开征。沪版房产税或先从新购住房征收,采取新老划断方式,且新购住房或按一定人均面积为起征点,试点初期税基和税率可能比较宽松。

  多位分析师表示,房产税起征之前会引起一波倒逼性的需求入市,以改善性需求为主。但起征之后,短期内可能会使得成交量下降,进而对房价形成下调压力。不过,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭却分析说,长期来看,这种利空会逐渐被市场吸收和消化,成为一种税收制度的“标准配置”。

  市场的调控敏感性下降

  2010年管理层对房地产市场进行了两次调整,分别是4月17日出台的“新国十条”和9月29日出台的“新国五条”,都是以按揭信贷为主的调控政策,但是先后两次调控效果却大不相同:“4·17新政”大幅提高二套房首付比例至50%,贷款利率也提高至基准利率的1.1倍。对此市场反应激烈,投资和刚性需求全部观望,一二线城市市场成交量均出现速冻局面。

  “9·29新政”提高首套房首付比例至30%,停止发放三套房贷,16个城市先后推出限购令措施。限购令不仅直接限制了市场需求,而且一系列政策直指降价动力不足的开发商,但房价涨幅环比却回升明显,地价涨幅也不小。

  “9·29新政”的政策效果明显不如“4·17新政”,是由于这种行政性手段使调控效果呈短期化态势。因此在两次政策出台前后,房地产股也表现出了不同的姿态,4月份调控后房地产指数(000006)下跌了25%,而9月底市场却将调控理解为“利空出尽是利好”,房地产以及相关的金融股均获得超过20%的涨幅。“房地产市场逐渐适应了调控的常态,房价预期也有所改观,由原先的价跌改变为价稳,”业内人士称,2011年仍是房地产调控年,短期楼市难以走出政策偏紧的困境。

  常态化调控制约反弹

  记者采访了多位业内人士,一个不约而同的观点是,在保障房存量尚未形成大规模气候之前,行政性措施很难淡出房地产市场。房产税的出台并不是政府调控的“最后一只靴子”,今年楼市还将可能从差别化信贷、保障房、土地出让等方面多管齐下,一些原本是短期举措的房地产调控政策将常态化。

  比如,贷款首付成数和贷款优惠利率将可能视楼市景气状况而做具体的调整,对开发贷款和房地产信托的控制将更加严厉;央行去年以来6次上调了存款准备金率,两次加息,并将稳物价作为首要政策目标,这将对资金密集型的房地产业造成较大的冲击等,这些严厉的手段都将制约房地产股的表现。

  不过,1~2月是楼市传统淡季,销量下降、房价稳定是大概率事件,预计新一轮调控至少要等到3月份“两会”时节。房产税试点从征收范围和幅度来看对局部楼市的影响都很有限,对资本市场更多起到的是“靴子落地”的效果。广发证券预计,今年上半年通货膨胀会愈演愈烈,高房价继续上行将导致调控政策更深入。房地产股有波段性机会,但是难有趋势性的机会。