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节省房贷利息大有可为

发布时间:2011年01月25日 10:15 | 进入复兴论坛 | 来源:重庆晨报

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市民在银行办理自助业务。 本报记者 黄宇 摄

  2011年,国家的货币政策由“适度宽松”转变为“稳健”,控制流动性成为其中一个重点。新年伊始,中国人民银行就宣布,从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是中国人民银行2011年的首次货币政策调整,也是自2010年起,人民银行第七次上调存款准备金率。粗略估算,此次上调后,央行可一次性冻结银行体系流动性资金3500亿元左右。

  这无疑释放出一种信号,那就是今年的信贷额度要收紧了。受信贷额度收紧的影响,房贷当然也成为卖方市场。目前,南京、上海等东部沿海城市已经取消了首套房贷的利率优惠,执行基准利率,而重庆的利率优惠也已经收缩到了9-9.5折,并且很可能在春节后取消。面对这样的情况,市民应该如何行动呢?

  还贷族:提前还款不可取

  去年央行分别在10月20日和12月26日两次上调利率,这一举动让不少有贷族忧心忡忡,纷纷开始筹钱准备提前还款。不过,在目前首套房优惠取消、二套房利率为基准利率的1.1-1.2倍,三套房基本停贷的情况下,提前还款并不是个好主意。

  目前,许多有贷一族都是在2008年利率实行7折优惠后开始贷款的,就算在2008年以前贷款的市民也纷纷在2008年争取到了7折优惠。目前5年以上贷款的基准利率为6.4%,打7折仅为4.48%,再加息8次才达到目前的基准利率,这部分市民的利率折扣获利远高于加息。即便是享受8.5折的市民,和基准利率相比也相差了近1个百分点,相当于要加息4次了。

  在目前的楼市政策下,再想要贷款买房获得优惠利率,几乎是不可能的事情。且已经有过贷款记录的情况下,再次贷款将按照二套房处理,也就是基准利率上浮10-20%,因此手中握有优惠利率的市民们,当然要抓紧了,不要随意提前还款浪费掉。

  尤其是在目前高CPI的情况下,贷款实际上是有效抵御通货膨胀的一个手段。利息的增加实际上是小于CPI的增长的,在这样的情况下,同样多的利息今天和20年后是完全不同的概念。而市民也可以将原本想要用作提前还款的资金进行投资,获取高于CPI的投资回报,这将比用来提前还款更划算。不过如果市民仅仅是将资金放在活期存款上,则可以考虑提前还款以减少利息支出。

  准贷族:节省利息多思量

  而对于还未获得银行贷款,但正在申请或即将购房进行申请的市民来说,如何在房贷优惠取消的情况下节省更多的利息,是需要仔细思考的问题。

  虽然银行的贷款产品很多,利息计算公式也很复杂,但贷款者只需掌握一个基本的计息原理。那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息,就得从公式中的三个因素着手,要么降低利率,要么减少贷款时间,要么减少贷款金额。

  比如,常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份,每个月还款额度相同,但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金,那么贷款利息随本金逐月递减,还款额逐月递减,支出的总利息比等额本息法少。但是等额本金还款法每个月偿还的贷款额度都不一样,需要市民注意,避免因为还款不足而产生不良信用记录。

  此外,市场上还有加快还贷频率的贷款产品,如一些银行推出的“双周供”等。这些产品还款周期短,适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品,则把一笔长期贷款,压缩在一个较短期限内。由于贷款期限短,相应贷款利率也低。但贷款期结束时,需要贷款人一次偿还较高金额,适合人群为有提前还款需求者,预期未来较短年限(最长10年)内资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者。

  本报记者 刘笑嫣