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邓聿文:调控更严厉 楼市“拐点”真要来了?

发布时间:2011年01月27日 09:16 | 进入复兴论坛 | 来源:每日经济新闻

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  国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。为此,出台了八条新规,分别从落实责任、住房保障、税收、信贷、土地、问责等方面进行新一轮调控。

  在房地产发展的关键时刻,预期中的新一轮房地产调控终于来临。1月26日,国务院常务会议出台了新“国八条”的房地产调控举措,比起去年4月份出台的被称为“史上最严厉”的调控举措来,这次调控还要严厉很多。从而足以证明,不将过高的房价降下来,中央政府不会善罢甘休。

  前不久发布的全国70个大中城市去年的房价走势表明,尽管出台了包括限购在内的严厉调控措施,但全国房价还是同比上涨了近10个百分点,而且最后4个月房价连续环比上涨。房价此种逆势而涨的态势,是对中央政府严厉调控的挑战,使得政策的公信力大打折扣,进而损及党和政府的形象。一旦在社会上形成了这种对国家宏观调控的负面认知,中央以后再出台调控政策,效果更会减弱。这是中央政府所不能容忍的,由此也决定国家必须把房价打压下去,不能半途而废。

  这次“国八条”,内容包括将合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,作为地方政府进一步落实的责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,同时加强税收征管;强化差别利率,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;严格住房用地供应管理,在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地;合理引导住房需求,从严制定和执行住房限购措施;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;坚持和强化舆论引导。

  从上述内容看,此次调控综合运用了行政和经济手段,税收和信贷工具,以及问责机制,同时兼顾房地产的供给与需求两方面,行政色彩非常浓厚,其严厉程度超过了历次调控,充分体现了中央政府坚决抑制房价过快上涨的意志。再加上重庆、上海等地即将出台的房产税,以及各地正在推开的限购令,可以预见,只要各地能坚决执行这些政策,房地产的这波调控会使房价有一个合理的下降。

  从房地产与政府的关系看,相对于中央政府,地方政府尤其是城市政府与房地产的关系最直接和密切。这是因为在现有以GDP为考核目标的体制下,地方政府的GDP和财政收入高度依赖房地产业的发展。而中央政府出台的房地产调控政策,绝大多数都是针对新建商品房销售的,这样就会影响GDP和政府税收,这种与地方政绩考核相互矛盾的房地产调控政策,无疑会受到地方政府的软抵制,从而使得地方政府不会去认真落实中央的调控意图;相反,有些地方政府还会借口本地情况的特殊,利用各种制度漏洞,千方百计去化解中央的政策调控威力。这也就是过往调控成效不大的根源。在这种情况下,要想调控达到效果,势必把调控作为一项政治任务和目标去要求地方官员,对调控不力的官员进行严厉问责。此次 “国八条”就强化了这方面的责任,将一系列调控目标作为地方政府必须完成的任务,这是本次调控一个最突出的特点。

  另外,本次调控在打击投机和投资需求方面,也进一步加码。人们买房的目的无非是或用于自居,或用于投资、投机。在购买新建商品房阶段,无法判断买房者的真实目的,只有在二手房交易的阶段才能判断出。买房用于自居的人,除非家里遭受变故,否则是不会轻易出售商品房的。投资者一般也要选择一个合适的时机出售住房,只有投机才会在获利的情况下随时出售商品房。因此,要打击投机性炒房,必须用重税。本次调控在这方面也有突破,特别是对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税的规定,对那些意欲炒房和囤积居奇者,是一个直接打击。

  类似的规定还有很多,例如对保障房的要求,这里就不一一分析。总之,这次调控把地方政府的责任提到了一个前所未有的高度。当然,过于依赖政府的行政力量,也会产生某些不良后果。不过,话又说回来,中国的房地产市场本来就是一个畸形发展的市场,正是因为市场的失效,所以在某种程度上不得不采用行政手段去代替市场去发挥调控作用。从这个角度上看,乃是“两害相权取其轻”,是特殊时期的特殊举措。比起高房价对中国经济和社会产生的系统性后果来,行政手段对房地产行业的不良影响,无疑要轻很多很多,而且今后修复起来也容易得多。

  名家看法

  华远地产董事长任志强:

  为啥每次调控政策一出,就有人怨我把XX气的。难道国家命运系在赌气之上吗?没有土地、货币、利率等调节手段的地方政府承担了遏制房价的重任之后,又能干出些什么呢?

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:

  在目前信贷收紧、资金需求旺盛的情况下,提高二套房贷首付比例,对银行可能会是利好行为。与房贷相比,企业贷款的收益更高,目前市场贷款需求非常旺盛,收紧二套房贷对银行来说,影响非常有限。

  北大房地产研究所所长陈国强:

  预计本轮楼市调控将常态化。2008年有金融危机的影响,政府需要出台刺激政策,导致调控下的房地产市场迅速反弹。现在经济基本面向好,不会有突发事件干扰到楼市调控。只有调控措施常态化,改变公众“调控之后必放松”的预期,才能平衡房地产市场。商品房增量市场重心向二三线转移,住宅地产的产业地位下降是必然趋势。

  西南证券研究所所长王剑辉:

  此次节前再进行房地产调控,可能是担心放假期间,楼市成交火爆,呈现量价齐升的现象。目前地产股估值合理,10倍左右的估值水平反映了其应有的价值,向下调整空间不大。而对于银行业来说,目前放贷紧张,上调二套房首付比例,对银行业整体放贷规模,影响甚微。预计大盘会小幅向下震荡,市场对地产调控政策审美疲劳,也有预期。

  网友跟帖

  合肥市网友zhuyuanyou:

  关键是落实执行,真正对那些阳奉阴违的地方负责人问责,杀一儆百。否则,上有政策下有对策,又要沦为“空调”。

  南昌市网友一鸣:

  现在还有一些国家机关,有相当一部分公务员已经拥有二套住房,但还在盖集资房,对这样的问题怎么处理?

  上海市网友5837:

  建议取消商品房预售制度。商品房预售制度是推高房价的重要原因,是国家房地产宏观调控的绊脚石,给银行带来了高风险。可以说,商品房预售制度是房地产市场不规范的重要根源:1.商品房预售制度是造成高房价的重要原因之一。房地产开发商办到房屋预售证后,房屋一经销售,银行的钱就开始流入开发商手中。在这种房屋预售制度下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。所以,开发商所谓“期房价格低”只是假象,实际上房地产开发商通过“价格合谋”的手段,让房价持续上升。2.取消商品房预售制度后,在需求一定的前提下,房地产开发公司之间竞争会激烈,房价必然会下降。

  沈阳市网友175168:

  政府要做的是让每个人有房住,是按照承诺建保障房和廉租屋,不是在商品房上做文章。

  昆明市网友11962:

  看看郎咸平的说法,现在炒房的都是以前做实业的企业家,因为民营企业投资环境恶化,而炒房赚钱快,这不明摆着吗?所以,不让炒房了,估计会去炒油、炒大蒜、炒绿豆,有一天会炒卫生纸……如果没有其他投资渠道,还是有大把的人继续炒房。

  黑龙江网友1130:

  二套房1~2年后若交易征500%交易税;3~5年征300%交易税;5年后征100%交易税;10年后不交税。这样肯定能抑制投机。