狂飙突进后 房地产信托面临新挑战

　　⊙记者 唐真龙

　　2010年无疑是房地产信托的狂欢之年。据普益财富统计，2010年，房地产类信托规模快速扩张，收益率领跑行业内的其他产品。统计数据显示，房地产类信托产品成立数量为397款，同比增幅为110.05%；成立规模达1210.62亿元，同比增幅为208%。

　　2010年，集合信托产品成立数量和成立规模齐飞。2007年信托新“两规”的颁布，明确了信托公司作为专业理财机构的功能定位，从此中国信托业步入良性发展轨道。新规实施以来，信托业务模式逐步成熟，产品成立数量和成立规模迅速膨胀。普益财富监测数据显示，2010年市场共成立集合信托产品1827款，环比增幅为55.62%；成立规模达3461.34亿元，环比增幅为108.15%。

　　2010年投资于房地产、工商企业、基础设施三个领域的信托产品共1033款，占比为56.54%；合计成立规模达2207.70亿元，占比为63.78%。与2009年相比，三个领域的产品成立数量增幅为67.15%；成立规模增幅为99.69%。目前，在金融机构的实业投资中，信托公司受的限制最少，这也是日后信托公司业务发展的一个主要突破口。

　　对于2010年集合信托市场的空前繁荣，普益财富认为主要有两个原因：一是行业整顿完成显著提升其社会认同度，信托融资能力也随之提高；二是2010年实体经济资金面比较紧张，尤其是房地产开发商资金链面临严峻考验，导致企业转向信托渠道融资。

　　此外，单款房地产信托产品的募集规模有较大幅度的上升，投资者对信托理财产品的认同度显著提高。而房地产类信托产品以将近9%的预期年化收益率在同业中占绝对优势，最近5年一直领跑行业，这也是该类产品比较受高端投资者欢迎的原因之一。房地产信托产品较高的收益率主要可以从以下两个方面来解释：一是房地产行业属于资金密集型行业，对资金量的需求较大，成本也较高；二是房地产开发利润较高，可以承担较高的融资成本。相比之下，一些利润较低的行业，虽然也有通过信托渠道融资的需求，但高额的融资成本也令其望而却步。

　　不过，房地产信托的快速发展也引发了监管调控。2010年房地产信托着实地火了一把，但这种快速发展也引起了监管层的注意。为控制风险，去年11月银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（343号文），不仅要求各信托公司对房地产信托业务进行自查，还要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查。受此影响，房地产信托产品的发行量在之后的几周内迅速下降，部分信托公司考虑到自身的风险，暂停了该类业务。普益财富认为，房地产信托业务曾是银监会出台银信合作新规后，信托公司寻找的另一利润增长点，但该业务也遭遇政策限制，信托公司未来的投资结构也面临转型的挑战。