楼市气候多变 当心房贷流感

　　记者 刘永涛 实习生 熊臻

　　“限购令”风潮山雨欲来。

　　限贷、加息则在继续。尽管一直被视为楼市洼地，但房价处于快速上升通道的长沙，或许也将由此迎来一次“合理调整”。

　　长沙限购令如出台，极可能提高房贷门槛，退房能否退定金？本报记者多方采访获悉，长沙限购令的内容已成市场关注的焦点。购房者稍有不慎，或会陷入烦恼之中。而此前多个城市相继出台“限购令”，亦使得购房交易“卡壳”频现，退房纠纷逐渐增多。

　　属“情势变更”，卖家应退定

　　“第二套房贷还在审批中，等很长一段时间了。”2月17日，长沙市民王先生对记者如此感叹。他更大的担心在于，赶上了限购令呼之欲出的风尖浪口，利息、首付高涨，二套房贷如此难产，他退房的决心都有了。

　　事实上，一旦长沙限购令出台，大批购房者或会因此失去购房资格。这也成为当前大批改善性购房者关注的核心之一。

　　17日，本报记者采访的大部分房地产律师都认为，因限购令导致失去购房资格的退房纠纷，卖家应该退还定金或房款。而政府监管部门人士亦认同此观点。

　　知名律师、湖南金州律师事务所高级合伙人陈平凡告诉记者，依据“情势变更”原则，根据法律规定，合同成立以后，客观情况发生了变化，这种变化是当事人在订立合同时无法预见的，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。“买家付款后，房产过户的义务应由卖家来承担，因为限购令而无法过户，其法律后果也自然要由卖家承担。定金要退，已付的房款也一样要退。”

　　长沙某开发商则表示，单纯的因限购令原因导致无法过户的，买方可以要求退房退定。但如买方在交易中有违约情形，而仅仅以出台限购令无法购买为由，来抗辩自己的违约行为也是站不住脚的，要具体问题具体分析。

　　观望加剧，退房恐难大面积出现

　　从已经出台限购细则的城市来看，限购当属“国八条”中最具杀伤力的招数。在调控预期空前强化的当下，长沙楼市观望氛围浓重。

　　记者多方采访获悉，长沙限购实施细则“仍在酝酿”。不过，有多位业内人士坦言，“应该很快就会出炉”。业界预计，未来数天内，规模空前的限购大潮可能席卷数十个城市，并将打压今年的市场成交规模。

　　凤凰新时空一刘姓营销总监则认为，就长沙来说，限购政策的出台会促使客户的观望心理更趋强烈，楼市销量短期会有下降，但一个阶段后，房价仍会呈上扬趋势，只是不会像2010年上涨迅猛。

　　此外，某大型开发商销售经理林先生告诉记者，拿得出首付的购房者基本上有足够能力购房，买越贵的房子的人越富有，限购令对楼市产生的影响只是短暂的。因“限购”新政和收紧房贷造成的退房现象，很难大面积出现。■记者 刘永涛 实习生 熊臻