调控紧逼，谁得利？

　　买，购房成本提高；卖，住宅风险大，商业地产大规模收益可观

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云/文

　　房价不抑，调控不止。

　　从2009年年末到2011年初，中国的房企一直处于调控的重压之下，从去年4月的“新国十条”，到2010年9月份的“新国五条”，再到刚出台的“新国八条”，不到一年的时间里，三轮楼市调控接踵而至。

　　话音未落之际，央行又于2月上旬祭出了加息的利剑。

　　保障房市场大有作为

　　供需矛盾是房地产调控的难题。

　　2011年，全国计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比去年的580万套增长了72.4%，与2008年相比，更是增加了10倍。

　　而北京、上海等一线城市更是宣布，“十二五”期间，保障性安居工程比例占到整体供应的60%甚至更高。

　　以北京为例，今年计划新建开工20万套保障性住房。由此可见市场之大。

　　业内人士分析，保障房建安成本较低，营销费用不高；需求稳定,资金周转速度快。

　　苗乐如表示，目前万科、保利等房地产企业已经开始进军公租房等保障房项目，开始研究房地产企业如何参与保障房建设，并且获得相应的开发回报的问题。

　　另外，笔者从多家银行获悉，2011年房地产开发贷款将空前紧缩，但是保障房更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有资金来算回报率,保障房利润可以放大到30%-50%。

　　实际上，即使开发商不主动参与，保障房建设也是大部分房企的必由之路。

　　根据国土资源部的要求,各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。

　　2010年全年，全国住宅用地实际供应情况来看，这一比例更是达到了77%。因此，开发商想要拿地开发就难以绕开保障房的建设。

　　包括万科万科、首创、首开在内的房企也积极的顺应政策走向，积极挺近保障房市场。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥认为，目前一线城市出让住宅用地几乎都要求配建保障房，尤其是配建公租房，这些房屋还要求开发商持有，因此研究公租房等保障房项目如何盈利，是开发商们2011年需要集体补的课。

　　二三线城市逆势扩张

　　中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查显示，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个。

　　据上述数据，十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。

　　从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。

　　苗乐如表示，近年来连续出台的房地产调控政策，重点一直是一线城市和一些热点二线城市。对于大部分的二三线以及四线城市而言，价格和成交量都没有太大变化。

　　笔者发现,二三线城市的销售业绩已经成为企业成长的决定性因素，一线房企进军二三线城市早已显露端倪。

　　以保利地产为例，去年该公司在二三线城市的累计销售金额超450亿元，占比总销售业绩三分之二的份额。

　　苗乐如在理财周报主办的“2010中国地产财富年会”上表示，全国有2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口。目前，我国城市化率接近50%，并且以1%—1.5%的速度递增。如此计算，每年有2000万的农民转为城镇居民。

　　商业地产发力

　　长远来看，多元化经营将成为未来房地产企业的发展趋势，而单一的住宅开发蕴藏的风险较大，相比之下，持有型商业物业的收入来源会给企业带来稳定的现金流增长

　　2010年以来，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。

　　综合地产商绿地集团甚至计划每年投资额的30%集中在商业地产项目。

　　远洋地产董事长李明也表示，从今年开始，远洋地产将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目，打造远洋全新的商业地产格局。

　　以商业地产龙头万达为例，仅2010年第一季度，万达实现合同销售金额约152亿元，相当于2009年全年合同销售额的50%。

　　分析人士认为，地产调控年，商业地产将迎来“井喷”期。

　　而值得一提的是，对于面临转型的开发商来说，出路之一是通过行业整合，淘汰一部分开发商；另外就是向商业地产转型。

　　此外，在房企的经营市场发生改变之外，随着调控不断深入，住宅产品结构也会随着发生转变，趋向于高端、绿色的住宅产品。