上海放宽经济适用房门槛

　　作者: 卢曦

　　上海的经济适用房建设一直落在其他大城市后面，直到2010年底，上海才有了第一批经济适用房受益人。继去年近两千户居民入住经济适用房“试点”完成之后，今年3月，上海经济适用房申购开始在全市推开。虽然最近3年中，上海的经济适用房开工规模十分可观，但在落实过程中面临各种问题。

　　收入上限调整

　　3月2日下午，上海市政府对外宣布了上海最新的经济适用房准入标准。由于房源充足，上海已将标准多次放宽。最新的标准是，3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元（相当于月均3300元）、人均财产限额调整为12万元；2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮 10%，即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。多次放宽准入标准后，三口之家的人均月可支配收入限额已接近一万元。此外，经济适用房还要求申请人拥有上海户口7年以上，人均住房面积低于15平方米，且最近5年没有进行房屋买卖。

　　上海的经济适用房起步非常晚。直到2009年底，上海才第一次开始经济适用房试点，选中的是徐汇、闵行两区。经过申请、淘汰、选房等漫长流程，截至2010年12月20日，上海共有1769户家庭完成了签约。成为上海第一批经济适用房的受益者。

　　上海的保障性住房还包含了廉租房、公共租赁房以及动迁安置房。上海市房地局办公室副主任方蕾告诉记者，2010年的上海经济适用房试点工作业已完成。即将开始申请的是上海真正意义上的第一批经济适用房。上海的13个区将同时展开申请工作。

　　目前上海经济适用房单价在5200元到8500元不等。户型分为45平方米一居、60至65平方米两居及75平方米三居，其中二居房源占总房源70%左右。

　　在产权上，上海经济适用房采取共有产权机制。市发改委副主任汤志平对外透露，经济适用房的购房人产权份额按照基准价格与周边房价的比例关系确定。计算公式为，购房人产权份额=销售基准价格÷（周边房价×90%）。

　　上海规定，当经济适用房用于自住时，住房保障机构让渡名下份额的使用权，购房人享有完整的房屋使用权。如果5年后经济适用房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权。上海市本批次供应房源的销售基准价格和产权份额可分为购房人产权份额占70%、购房人产权份额占65%和购房人产权份额占60%等三类。

　　上海市住房保障管理局方面对外表示，共有产权是上海经济适用房制度的重要特点。据了解，其他省市有二十多种经济适用房的运营方式，上海的共有产权、有限产权制度是唯一的。

　　矛盾的经济适用房

　　最近3年，上海的经济适用房开工规模十分可观，但在落实过程中面临各种问题。记者在上海市住房保障和房屋管理局的官方网站上，找到了三份“成绩单”：2008年，列入经济适用房开工建设的上海市级项目总建筑面积约169万平方米，主要分布在徐汇华泾、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾和青浦华新等地；2009年，官方公布的数据是，截至当年12月，在2008年的基础上，上海经济适用房开工建设约605万平方米；2010年，“本市经济适用住房已开工5.87万套、352万平方米”。3年均为开工情况，竣工状况却一直少有披露。

　　中国指数研究院副院长陈晟告诉《中国经营报》记者，在保障房的多种形式中，上海历来重视的是廉租房、动迁房等，经济适用房直到近几年才开始加速。政府方面担心，一旦经济适用房没做好，会引发公众对于权力寻租的质疑，所以迟迟不能启动。直到建设部特地就保障性住房召开会议，上海才定出了保障性住房以及其中经济适用房的建设计划。

　　建经济适用房以及其他保障性住房，曾被寄予遏制上海高房价的希望，然而对此各方有着不同的看法。现实情况是，2008年经济适用房启动至今，上海的房价从未停止飞涨。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，上海的保障性住房计划过于庞大。目前上海超过一半的土地都供给了保障性住房，造成商品房市场土地供给不足，从而抬高了房价。李战军表示，通过大量建设经济适用房来遏制房价，不过是从统计数据上稀释了上海的高房价。困难家庭完全可以通过租房而不是买房来解决住房问题，政府应将更多的力量投入到廉租房中去。

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