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中国国贸:受益于租金上涨和海外经济复苏

发布时间:2011年03月07日 15:44 | 进入复兴论坛 | 来源:证券时报网

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海通证券涂力磊

  事件:

  目前北京市写字楼租金呈整体上涨趋势,且海外经济复苏间接刺激CBD地区的写字楼需求。以上两点原因对公司基本面构成利好。预计公司2010年、2011年、2012年EPS分别为0.20元、0.35元和0.47元。截至3月4日,公司股价为10.76元,对应2010和2011年PE分别为53.8倍和30.7倍,维持公司的“增持”评级。

  主要内容:

  1.租金价格呈上行趋势:写字楼租金是中国国贸(600007)最重要的收入来源,现正式运营的4栋写字楼产生租金占其总营业收入的45%,随着2010年国贸三期招租工作的逐步完成,写字楼租金对公司价值影响将进一步扩大。自2009年6月以来,北京市场写字楼价格呈现上涨趋势。公司未来新签约面积以及续签面积有望受益于该基本面改变。

  2.海外经济复苏将带来写字楼需求上涨:北京CBD写字楼市场已经聚集较多外资企业客户。其续租和扩组需求与海外发达经济体的复苏具有较大关系。目前海外发达经济体经济领先指标呈现出较为稳定的复苏势头,其中欧元区、美国、日本的PMI指数从2010年四季度开始一直保持上升;截至今年2月份分别达到了59、61.4和52.9。OECD组织公布的综合领先指数从2010年8月份的100.8一直回升到101.08。以上数据表明海外经济呈稳定回暖趋势。预计随着海外主要经济体逐步复苏,CBD写字楼市场的需求将会进一步扩大。CBD区域是北京市重要的商办区域,其写字楼体量最大,约占到了全市的38%左右。而中国国贸在CBD区域拥有约12%的写字楼出租面积,且这些写字楼均处于CBD区域核心位置,具有极强的地标意义和竞争力。公司有望成为海外经济复苏的受益者。

  3.估值存在空间:中国国贸持有的物业可租赁面积大约为56万平方米,按照公司2010年半年报所公布的平均租金354元/平/月来计算,公司全年的物业出租收入为23.78亿元。按照公司平均30%的净利率测算,全年共产生7.14亿的净利润。鉴于国贸的整体出租物业品质较高,公司的物业租金水平和出租率有望在较长时间内持续保持,我们给予公司4%的资本化率,对应物业市值为178.42亿元。扣除掉短期借款1.5亿元,长期借款30.5亿元和10亿元应付债券以后,公司合理价值在136.42亿元,对应股价为13.5元。

  4.投资建议:未来随着北京第三产业的稳定发展,公司写字楼租金还有进一步升值的空间。预计公司2010年、2011年、2012年EPS分别为0.20元、0.35元和0.47元。截至3月4日,公司股价为10.76元,对应2010和2011年PE分别为53.8倍和30.7倍,维持公司的“增持”评级。

  5.风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。公司前期国贸三期开业后开办费用增加,2010年年报预减。这一情况在2011年将有改善。