限购令还需配套措施给力

　　限购令等政策的实施有助于遏制非理性投资需求，遏制房价过快上涨，但要更好地实现上述目标，还需要全面考虑引起房价上涨的各种因素，从约束货币、增加用地供给等多方面同时助力

　　廖志敏

　　最近，北京、上海等地相继出台限购令，或对本市居民停售第三套房，或对非本市居民停售第二套房等；非本市居民购房的，需要提供五年以上纳税或社保证明。

　　在某种意义上，限购政策有助于消除恐慌性购房、信息错误或不足等引起的非理性房价上涨因素。近年来，许多普通百姓看到房价飞涨而产生恐慌心理，担心房价未来会上涨得更快，纷纷拿出积蓄或贷巨款购房，这反过来又推动房价上涨。此次推出的限购令等调控措施，表现出政府抑制房价过快上涨的坚定决心，有助于消除老百姓的恐慌情绪，减少其提前购房的冲动。从调节财富分配的角度看，限购令通过限制较富裕的家庭占有多套住房，也使部分中低收入城市家庭相对获得了更多的购房机会。

　　限购的措施此前已经存在，例如在京沪贷款购房的外地户籍者，需出示一年以上本地纳税或社保记录。但这次变得更为严格。早前，许多中介机构通过代办补交纳税、收入证明的方式，帮助购房者规避监管。可以预期，这种现象可能仍将会存在。要保证限购的效果，需要加强对交易过程的监管，督促银行方面加强核查。

　　此外，房价上涨是多种因素综合作用的结果，而不只是恐慌性购房引起，因此要遏制房价过快上涨，除了遏制恐慌性购房之外，还需要结合促使房价上涨的各种原因出台相应配套措施。

　　首先，运用加息、约束信贷等货币政策，回收过剩的货币，消除通货膨胀对房价的推动。2009年房价上涨的一个重要原因是货币增发引起的通货膨胀。2008年全球发生金融危机后，为防止经济下滑，央行货币政策大幅宽松，包括先后三次降息，最末一次降幅达1.08%；存款准备金率也大幅下降。此外，国家还出台了四万亿投资计划。货币供应因此迅速增加。由于房地产价值高，坚固耐久，兼具居住和投资功能，因此吸纳了较多的资金。另外，金融危机后，国际市场一时元气未复，部分原本计划用于支持实体经济建设的信贷资金流向了房地产。当货币过多时，仅靠遏制购房需求是不够的，必须约束货币供应。目前，国家通过几次加息、提高首付比例等政策，对于约束货币供应是有利的，但最终效果如何，还取决于今年总体货币供应量的控制，取决于央行能否在发展经济和防范通胀之间把握好平衡。

　　其次，在遏制非理性购房需求的同时，正视实体经济发展的形势以及百姓不断增长的住房和投资需求对房价的影响，从增加供给方向努力。中国经济发展还将保持一段时期的快速增长，人民收入还将持续提高；中国的城市化进程也刚刚起步，未来还将有数亿人口陆续进城，对住房的需求还会持续增加。由于这些原因，国内外投资者对中国房地产市场的长期走势也较为乐观，因此纷纷提前在大城市置业，期待当这些需求在未来若干年逐渐释放出来后房产的升值。这样，就会使得当前的房价水平与本地居民的收入水平、实际居住需求不相称，特别是对城市中低收入家庭当前的居住条件产生不利影响。

　　对于这类合理的居住和投资需求，不应该予以简单压制，而应进一步扩大土地供给、兴建更多住房来解决。中央政府最近决心进一步加大保障房供应，计划今年建设1000万套保障性住房，这对于遏制房价显然有助。不过，据国土资源部部长徐绍史3月5日在两会上透露，去年580万套保障房任务由于计划编制、资金、项目等原因尚未能及时完成，以此观之，今年的保障房计划增加近一倍，其要顺利完成，显然需要各级政府更加重视和努力。另外，在加大保障房供应的同时，也不能忽视加大对商品房用地供应的力度，因为无论保障房、商品房，都是住房供给的一部分，增加商品房的供给，同样能够对稳定房价作出贡献。特别注意需要避免的是仅仅从原有的商品房用地计划中调拨一部分兴建保障房，而不增加住房建设用地的总量。如果保障房的增加是以商品住房的相应减少为代价，住房的总量没有增加，对稳定房价就仍有困难。

　　另外，还有其他措施可以考虑，例如在土地较为稀缺、房价上涨较快的大城市及其中心区域，放宽对容积率等方面的限制，兴建更多的高层住宅。再如，目前我国外汇管制和海关出入监管较为严格，中国人到海外投资、消费还颇有不便，如果改革外汇和海关管理体制，鼓励国人到海外消费、买房置业，将部分资金分流出去，也有助于减少本地房价的上涨压力。

　　总之，限购令等政策的实施，有助于遏制非理性投资需求、遏制房价过快上涨，但要更好地实现上述目标，还需要全面考虑引起房价上涨的各种因素，从约束货币、增加用地供给等多方面同时助力。

　　(作者系华东政法大学国际金融法律学院副教授)