海通国际：龙湖地产估值处于行业的高位

海通国际

　　最新消息：龙湖的2010年业绩较预期佳，收入增加33%至人民币151亿元，核心纯利上升60%至人民币26亿元，该公司宣派末期股息每股人民币0.10元。

　　分析及评论：来自物业发展的收入为人民币146亿元，已交付的总建筑面积达180万平方米。已入帐平均售价为每平方米人民币8,109元，较2009年的每平方米人民币9,402元为低，但倘撇除北京限价房大方居项目的影响，该公司的已入帐平均售价则为每平方米人民币9,368元。由于有多个盈利丰厚的项目入帐，故此其毛利率为33.8%，核心纯利率为17.1%，均较2009年的29.3%和14.2%显著改善。

　　2010年，来自投资物业的收入大增45%至人民币2.88亿元。龙湖的旗舰物业 — 重庆北城天街经过改造后，租赁收入上升57%。龙湖目前在重庆及成都拥有6个购物中心，总建筑面积达398,990平方米。管理层已准备积极扩大其商用物业组合，目标为于未来4年新增12个购物中心，预料于2015年的可出租面积将达200万平方米，并提供总收入的10%。

　　截至2010年底，龙湖的现金资源达人民币103亿元，净负债比率为43.6%。尽管市况波动，我们对于该公司2011年的流动资金状况仍有信心。龙湖的现金流入来自预售款项，目标为人民币400亿元。由于预料该公司的货源达人民币600-650亿元，该目标应可达成。估计总现金开支为人民币250亿元。该股股价自2009年年底上市以来一直保持强韧，现时的股价相当于2011年市盈率12.8倍或仅较我们估计的资产净值折让15%，估值处于行业的高位。我们维持目标价12.15元。

　　分析员：侯凌中