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“地王”不再 全国土地市场渐显疲态

发布时间:2011年03月25日 07:48 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报

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  广州原定于24日下午3时的土地拍卖被取消,原因是出让的4块地分别都只有1家开发商报名,均已经底价成交。这次出让虽然没有出现流拍,但在几日前,广州市国土房管局已刊登补充公告称,暂停了一幅土地的出让,使得原本五幅地块的出让计划,变成了最后的四宗。

  这是目前全国土地市场的缩影。严厉的政策让开发商不再对近期的调控放松心存幻想,从而制定了保守的生产计划,并且将这种观望情绪直接传导到土地市场。可以预见,底价成交或者流拍,将成为今年土地市场上的常态。

  土地市场整体降温

  24日,广州计划出让的地块分别是琶洲AH040229、AH040218、AH041007地块,以及番禺区石楼镇大岭村地块。

  其中,前三宗土地都是商务办公用地,为总部经济用地,即竞买人申请该总部经济用地时,应承诺取得总部经济用地后的经营期限不少于10年;异地企业在取得总部经济用地后2年内应将总部迁入广州,在总部迁入广州后的下一年度在广州地区的纳税额应在人民币1亿元以上,并应按土地成交价格的50%提供履约担保。

  截至今日中午12点报名最后期限,上述三块商务办公地块都只有一家企业报名,最后成交价分别为5.84亿、4.93亿和4.53亿。

  只有最后一块番禺区石楼镇大岭村地块是居住用地,最终也因为只有一家报名,被碧桂园集团(02007.HK)以底价4.37亿摘得。

  这是广州春节过后的第一场商务和居住类土地的拍卖,其中透露的寒意已经相当明显。

  无独有偶,众多城市也都在这个春季遭遇了土地市场的倒春寒。

  在浙江湖州,原定于2011年3月22日上午10时在湖州市招投标中心(凤凰路800号)进行拍卖的宗地编号为2011-05、06、08、09号地块,因报名都不满3家,全部转为挂牌。所有地块全部转为挂牌的局面也是近年来少有。

  3月17日,合肥土地市场开闸超2000亩土地集中入市,创下了历年来一次性入市总面积的又一新高。来自合肥六大区以及双凤工业园区的13宗优质地块在合肥招投标中心4楼拍卖大厅举槌,然而当天上午仅有3宗地以拍卖形式出让,13宗地中的6宗延期出让。3宗拍卖地块均以低价成交,溢价率最高的仅为30.5%。

  在广东佛山南海区,去年的最后一周,南海区推出面积约65万平方米商住用地13宗,计划在春节后出让,起始价达近39亿元。但是,春节后伴随着全国的限购风潮,这些地块纷纷被取消出让。3月18日,这些土地中唯一没有取消出让的狮山地块也遭遇流拍。而此前原定于15日拍卖出让的佛山禅城区一起拍价3.65亿元的地块,因“无人参加竞买”而取消拍卖。

  中国指数研究院发布的全国120个城市土地市场交易情报显示,2月份,120个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交287宗,环比减少58%,同比减少22%;成交土地面积1468万平方米,环比减少62%,同比减少52%。在成交价格方面,住宅用地平均楼面地价1582元/平方米,环比下跌28%。

  而本月21日发布的《中国主要城市土地市场交易周报(3月14日~20日)指出,这一周土地市场成交量再次下滑,本周监测的20个主要城市共推出土地84宗,较上周增加33宗,推出土地面积共计631.5万平方米,环比增加127%;成交土地25宗,与上周持平,成交面积共计71.8万平方米,环比下跌42%。

  开发商审慎买地

  土地市场的降温,与开发商集体观望直接相关。从近期披露的各地产公司年报显示,大多数企业的现金余额充裕,暂未出现资金链紧绷之感。之所以不敢大幅度买地,一方面由于很多公司都已经在去年大量新购土地,另一方面,则是为保存足够的现金以备“过冬”之用。

  正略钧策管理咨询顾问康桄瑀认为,目前开发商在拿地中的观望情绪比较浓厚。“当前土地市场的低迷主要是近几年宏观调控的影响,而且目前‘十二五’规划刚出台,‘十二五’对保障房建设下了很大的决心和力度,各省市都签了‘军令状’,如果这些都执行得很坚决的话,那么对整个房地产市场还是会产生比较大的影响。”

  他同时表示,长远来看,政策方面不会抓得太紧。但在现在的情况下,观望是一个比较好的策略,因为很多开发商手里还是有一定的土地储备的,今年放缓拿地节奏,把手中现有的土地盘活,“我们现在接触的一些企业都是在这么做”。

  的确如此,披露了年报的开发商当中,多数表示今年的土地策略偏“谨慎”。例如富力地产称公司将“继续保持审慎的拿地态度,以避免买入价格过高的土地”。雅居乐地产董事局主席陈卓林也宣称,目前持有土地可供开发5~8年,因此,除非遇到特别好的项目,否则不会轻易买地。

  由于对市场前景不甚乐观,开发商大多对今年的开工面积进行了收缩,而这也在客观上减低了开发商对土地的需求。数据显示,万科预计2011年开工面积1329万平方米,比2010年增加6%。而2010年,万科实现新开工面积1248万平方米,相比当年年初计划的855万平方米增长46%。金地集团(600383)今年新开工量同比则出现下滑,计划新开工面积283.88万平方米,2010年,该公司新开工面积为379.56万平方米。

  合富置业首席分析师龙斌预计:一方面,开发商拿地会更加谨慎,会认真评估土地的价值,另一方面,那些地段不太好的地块以底价成交或者流拍的情况会比较多。同时,今年土地市场整体上将比去年降温。“调控对土地市场有影响,但影响有多大,取决于这个城市的土地储备、地块的资源位置等各因素。”

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