倪云虎：南辕北辙的房地产政策

　　近二十年来，政府的很多政策反而是不断推高房价的政策，这让人很困惑。

　　商品房价格太高，涨得太快，越来越多的家庭买不起房，一直是房地产政策的焦点。但是，回顾近二十年来我国商品房制度下出台的许许多多房地产政策，很容易发现一个奇怪的现象：房地产政策不仅没有将房价压下来，反而将房价推上去。为什么会出现这种奇怪的现象呢？从经济学角度分析并不难找到合理的解释。

　　南辕北辙的政策

　　根据我国的国情，我将影响商品房价格的关键因素分为四大类：第一、土地的价格；第二、税收的负担；第三、居民的消费倾向(储蓄倾向)；第四、居民的投资渠道。其中，前两项为影响商品房价格的供给因素；后两项则是影响商品房价格的需求因素。

　　简单说来，政府若真的想让商品房价格降下来，只要采取相应措施：增加土地供应、降低土地出让价格；降低或取消与商品房有关的税收；鼓励老百姓增加消费；鼓励老百姓创办企业、发展私营经济，帮助老百姓增加投资渠道。

　　问题是，第一条和第二条直接和政策制定者的利益相矛盾；第三条鼓励消费、降低储蓄率只能是一种长期政策；政府在这方面即使采取一些有效的办法，也只能慢慢见效；第四条是投资的正道，也是经济良性循环的基础。问题是，在我国的传统观念和传统制度背景下，私营经济的发展往往是阶段性的。政府采取措施让证券市场活跃起来，让“有钱人”的钱分流，商品房的价格涨势肯定会有效抑制。遗憾的是，近二十年来中国政府的房地产政策好像并没有按照上面分析的思路来制定和实施；恰恰相反，许多的政策反而是推高商品房房价的政策。这就是令越来越多人困惑和失望的地方。

　　更高的油价

　　2009年年初，国际金融危机接近尾声，国际油价暴跌到了40美元/桶以下。就在短短两年之后，最近，国际市场原油价格连续上涨，油价重新突破了100美元/桶大关！导致这次国际油价飙升的直接原因是中东局势的动荡，特别是利比亚的混乱。继埃及政治动荡后，被称为利比亚“国王”的卡扎菲也遭受了灭顶之灾。中东局势的持续动荡，势必影响到国际市场上原油的供应。

　　在我看来，即使没有“利比亚危机”，国际油价在最近重上百元大关也是不可避免的。跟踪我专栏的读者可能不会忘记我对国际油价波动分析的三大主要因素：一、原油商品的供求关系；二、世界货币美元的价值波动；三、虚拟价格的兴风作浪。2011年，我对世界市场主要原材料价格趋势的预测，结论仍然是明确的：继续看涨！所以，“利比亚危机”仅仅是引发油价重上百元大关的偶然因素，主导国际油价大趋势的仍然是上述三大主要因素。因此，虽然无法判断这次油价重上百元大关是一次成功，还是会反复多次，但从上述三大主要因素的分析看，油价最终站上百元大关应该是不会有大问题的，并且肯定会向更高的价格发起冲击。