房价控制目标应充分听取民意

　　□上海易居房地产研究院

　　综合研究部部长 杨红旭

　　近段时间，房地产界最热闹的事，当属各地公布今年新建住房价格控制目标。

　　1月26日出台的“国八条”中规定：2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标，并于一季度向社会公布。

　　近期各地陆续公布了各自的房价控制目标，但大部分城市规定：今年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。这就意味着，这些城市的房价涨幅上限范围在10%-15%之间。也有个别城市的限高较小，比如兰州规定房价涨幅不能超过9%。

　　值得关注的是北京。3月29日晚北京公布的目标是：今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。这是第一个提出房价“降”的城市，也因此得到了社会舆论的认可和支持。但也有值得探讨的地方，比如只规定普通住房（普通住房包括经济适用房、安置房、限价房以及户型140平米以下、容积率1以下的普通商品住宅）不能涨，是否意味着高档房、大户型、低密度的住宅价格放开了。况且，普通住房成交均价的涨跌，主要跟供应量和供应结构有关，今年北京保障房供应量很大，这会拉低均价。

　　但不管怎么说，北京还是表达了不让普通住房价格上涨——这样一种积极态度。这是值得其它城市参考和学习的。更须关注的是，与北京公布房价的同一时间，住房和城乡建设部发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　这一信号意义重大。此前各地多以GDP和居民收入增幅为房价控制目标，被网民戏称为“涨价目标”。实际上，制定房价控制目标，并没有直接涉及住宅市场的供应和需求，不会从根本上改变市场运行方向。但人们的心理预期很重要，如果大家都认为地方政府不愿意降房价，房价还会上涨，那么这种预期会使很多需求冲进市场，甚至包括投资投机性需求。这就与调控方针相悖了。

　　从中长期来看，房价涨幅与居民收入涨幅相匹配，无可厚非。但在当前国家大力调控楼市、稳定房价的特殊背景下，这么做有失偏颇。各地都有意无意中，忽视了“国八条”中要求各地制定房价控制目标是参照的三大因素之一“居民住房支付能力”。道理很简单，如果今年房价涨幅基本与各地收入增长一致，则所谓的“房价上涨过快”城市居民的住房支付能力没有任何提高。只有收入涨幅明显大于房价涨幅，才会使部分高房价城市民众的购房能力得到提高。

　　实际上，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。近年，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6-7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。对于房价收入比，笔者近几年进行了持续研究，认为随着我国住房信息统计制度的趋于完善，全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺，至于合理区间，全国可以设定为6-7，不同层级的城市可有所差异，比如一线城市设定为9-10等。

　　房价收入比的指标体系的研究和构建，需要一个过程。就当前而言，既然住建部已要求各地听取民意，酌情调目标，那么3月30日之前没有公布房价控制目标的城市，可能会适度调低目标；已经公布的城市可能面临重新调整目标的尴尬，估计那些被国家认定为“高房价”的城市，尤其是东部一二线城市，可能会被迫调低目标。征求民意、调整目标需要过程，一季度末出台最终方案，恐怕来不及了。但一个更加合理的房价控制目标，花点时间征求民意和决策，还是值得的。