雅居乐地产10年度核心利润翻倍 竞争力渐显

国泰君安国际 邓京晶

　　雅居乐 10 年度股东净利同比升220.4%至人民币59.7 亿，分别高于我们和市场的预期31%及36%。同期核心净利润同比升100.8%至人民币40.2 亿元。合约销售额创历史新高至人民币322.8 亿元，08 至10 年复合增长率为30.5%。海南清水湾项目贡献了10 年合约销售额的30.7%，由于其独特性和有利的政策带动，预计11 年仍将贡献28.8%或以上。

　　截止 3 月16 日公司权益土储达3,351 万平米，每平米成本仅1,132 人民币。广东土储占比达53.3%，加上海南省则占82.3%。由于人口结构和流动，这两个地区内中高端商品住宅销售保持强劲。并且其本地品牌，成本效益，和谨慎扩张的策略带来优势。

　　雅居乐受新限购令及保障房的影响相对较小，约21.8%的土储被新限购令所覆盖。针对通胀及紧缩的政策将持续给物业销售带来压力。正如我们预期，2010 年公司净负债率在60.0%以下，并可能在今后两年内维持这一水平，较其同等规模竞争对手健康。

　　料 11 年其合约销售均价和面积略升，今后三年净利率保持19%以上。评级维持“收集”，目标价由 12.50 港元上调至 14.30 港元，相当于7.3 倍11 年和5.9 倍12 年PE，1.9 倍11年PB 和1.6 倍12 年PB，相对11 和12 年NAV 折让26.0%和34.1%。风险：过度紧缩措施的实行，特别是对广东及海南省而言。