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万科A:土地投资依然谨慎 销售均价偏低

发布时间:2011年04月08日 16:48 | 进入复兴论坛 | 来源:证券时报网

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兴业证券王晓冬

  事件:

  万科A公布2011年3月份销售情况,公司3月实现销售面积83.5万平米,销售金额93.3亿元,分别比2010年同期增长64.5%和47.8%。公司2011年1-3月份公司累计销售面积303.8万平米,销售金额355.1亿元。3月新增项目储备3个,合计规划建筑面积227.2万平米,对应土地款35亿元,权益土地款24.8亿元。

  点评:

  销售额增速正常回落,同比增幅48%依然良好。由于推盘因素,2011年1-2月累计同比达到了142%,本月同比正常回落。2010年上半年万科的推盘量相对较小,月度销售额在7月才超过了100亿元,而2007年以来万科3月份的销售额基本在60-70亿元之间,本月超过90亿元的销售额数据显示销售依然良好。第一季度累计355亿元的销售额完成了全年1400亿销售目标的25%。

  销售均价连续两个月偏低。万科3月份销售均价为11,174元,比2月份提高了100元,但相比去年全年12,050元左右的均价仍有较明显的下降。可能的原因主要有几种:(1)新一轮调控政策出台后,公司合理定价以确保一定的去化速度,类似于去年5、6月份的情况;(2)短期推盘的结构性因素;(3)2010年将优质资源大量释放,资源向二、三线城市转移过程中均价的趋势性下降。从近期的销售情况来看,第一个原因的可能性更大,仍需持续关注。

  土地投资依然谨慎。万科3月份土地投资总额35亿(权益投资额24.8亿元),约为当月销售额的0.27,较1月份的0.14有所回升但依然在低位,2010年全年平均在0.8左右。新政出台后,万科继续维持了土地投资谨慎的态度。同时,市场的降温使得万科土地获取成本有一定程度的下降,本月土地投资的平均楼面地价仅为1,540元。

  预计公司2011-2013年EPS分别为0.89元、1.07元、1.27元,RNAV为10.9元,维持“强烈推荐”评级。