钱荒蔓延中小房企 荣盛发展74.98%负债率已高位

理财周报地产实验室研究员 王丽云 王丽新/文

　　自去年10月始，央行已经连续四次加息。

　　业内人士分析，除了限购政策促使楼市降温外，持续的加息也在一定程度上抬升了企业的融资成本，房企资金压力在众多调控政策下陡增。

　　目前，房地产企业融资四面楚歌，国内贷款利率不断上浮，部分商业银行甚至已经暂停开发贷业务。

　　龙头房地产企业都开始“钱荒”了，中小开发商“找钱”更显艰难。

　　贷款利率走高

　　4月7日，荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称：荣盛发展(SZ.002146)发布公告称，荣盛发展拟通过沧州银行股份有限公司廊坊分行向荣盛控股股份有限公司委托借款，借款金额为13.5亿元，期限为两年，年利率为12.5%，借款利息约为3.375亿元。

　　据笔者了解，荣盛发展在今年1月29日也以相同的方式拟通过上述银行向其控股股东委托借款，期限为两年。不同的是，借款金额为2亿元整，而借款利率则为13.5%。

　　也即是，截止到目前，荣盛发展先后两次拟通过沧州银行向其控股股东委托借款共15.5亿元。

　　作为中小房企的荣盛发展融资利率水平已经与中资房企海外高息融资利率最高水平趋于一致。并且高于中资房企海外融资利率的平均水平。

　　为此，笔者采访了中国工商银行北京国贸大厦支行的一位相关负责人，他告诉笔者，他们经手的委托贷款项目年利率水平各不相同。一般情况下，应比照基准利率而定。但也有企业存在年利率较低的情况，甚至在4%左右。但多数情况下，这种委托借款的年利率水平大致保持在5%-6%之间。按照目前情况看，利率会上浮20%左右，也就是说，这种委托贷款的年利率大约在7%-8%之间。

　　值得注意的是，该负责人还指出，12.5%的委托贷款年利率已经算是很高的水平。

　　大岳咨询有限公司总经理金永祥则认为，就整个房企融资成本来看，委托贷款年利率12.5%的利率水平还算可以，现在有些房企选择民间融资方式，其利率要远远高于这个水平，甚至成倍高于这个利率水平。

　　74.98%负债率已处高位

　　据相关媒体报道，2007年荣盛发展的负债率约为63%，2008年约为68%，2009年三季报显示负债率约为67%，2010年负债率则达到74.98%。

　　也就是说，荣盛发展从2007年到2009年的三年期内，公司负债率波动幅度不大，平均约为66%，但2010年公司负债率与这三年平均负债率相比，上升了将近8个百分点。

　　所以，有分析师认为，荣盛发展74.98%的负债率显然已经处在高位。

　　对此，荣盛发展董事会证券事务代表李冰表示，2008年和2009年公司资产负债率持平，是因为2008年公司进行了分红派息，2009年7月有一笔再融资项目。

　　据笔者了解，荣盛发展2011年计划新增贷款融资57.40亿元，除了向控股股东委托借款外，对于公司下一步的融资形式问题，陈金海表示要根据政策而定，李冰则表示根据市场趋势而定。

　　对于这笔委托借款的资金用途，他们的表态是，即因款项未到，虽然能肯定的是会用公司项目上，但具体用于哪个项目还要根据董事会决议而定。

　　对于公司为何不直接向银行贷款，或者向控股股东直接借款，而是选择通过银行向控股股东委托借款的融资方式问题，李冰表示，向银行直接贷款的项目也有。而陈金海则直接表示，这只是一种融资方式。

　　金永祥也表示，在购房者观望态势下，开发商一般会加大存货量，这对开发商来说是很有资金压力的。

　　长江证券研究员苏雪晶认为，“考虑到未来还可能加息，地产业资金链最糟糕的阶段仍未来临。”