首开股份牵手平安信托闭置土地“黑名单”华侨村终获计划开发

　　■ 本报记者 谢 静

　　4月22日，首开股份（600376.SH）发布2011年一季报。公告中显示，归属于上市公司股东净利润同比降低了七成多！同日，首开股份另一份公告中显示，公司拟于平安信托签署《华侨村二期项目合作协议》，共同投资开发华侨村二期项目。

　　提及北京华侨村二期工程项目，在2010年8月有媒体曝出的1457宗闲置土地“黑名单”中，榜上有名。除去华侨村二期项目外，还有首开股份旗下子公司所拥有的紫芳园五区、综合体育场项目亦赫然在列。

　　4月25日，《证券日报》记者拨通首开股份证券部电话，证券事务代表钟宁接受记者采访时表示，华侨村二期项目拆迁工作仍旧在进行当中，“我们正在做拆迁的工作”。

　　无论如何，昔日闲置土地，终于有了动工迹象。而《证券日报》记者在采访中了解到，受政策影响，公司财务成本费用均有所上升，首开股份未来将致力于加快融资和推盘进程。

　　土地闲置源于拆迁未果？

　　2011年一季度报告显示，为了取得北京东银燕华置业有限公司（以下简称“东银燕华”）开发的北京华侨村二期项目，首开股份以不超过3500万元的价格收购东银燕华11%的股权。自此，首开股份获得对东银燕华的控股权，并拟与平安信托合作进行项目开发。其中，平安信托以取得项目公司股权的方式及购买特定资产收益权的方式向华侨村二期项目进行投资，合计出资5.5亿元。

　　公开资料显示，上文提及位列于所谓闲置土地“黑名单”中的华侨村二期、紫芳园五区项目，合同签订项目在2004年。其中，华侨村二期合同签订金额为12736.67万元，紫芳园五区合同签订金额为8764.25万元。数年下来，以紫芳园项目为例，该地位于丰台区方庄地区，目前每平米市价已经上涨到4万元甚至以上。

　　而首开股份2010年年报显示，紫芳园五区的新开工面积仍旧为零。4月25日，首开股份证券事务代表钟宁接受《证券日报》记者采访时称，紫芳园五区尚未开工仍旧是因为拆迁问题未得到解决所致。而至于华侨村二期项目，“我们正在做拆迁的工作”。

　　不过，有地产分析师接受《证券日报》记者采访时指出，拆迁行为名义上是由政府主导，但事实上是由开发商代劳。开发商在整个过程当中或是积极或是拖延，视情况不同而定。然而开发商从土地升值过程当中所获收益，却是不言自明。

　　一个相应的例子恰好来自首开股份本身，2011年一季度首开股份净利润下降了七成多，公司方面给出的解释为源于去年土地转让收入在报告期内结转带来高额毛利率——“去年一季度我们受到土地转让收入结转的影响，该项目的毛利率较高”，而今年同期不再有此类项目对利润做出贡献，“收入均来自于商品房销售”，再加上一季度是住宅销售的传统淡季，因此导致2011年一季度业绩未如去年亮丽。

　　信托融资渠道或将收紧

　　银行贷款加快推盘力度

　　2010年，首开股份支付的财务费用高达6.02亿元，同比增幅高达64.64%。证代钟宁接受《证券日报》记者采访时表示，财务费用与以往相比增加的原因之一，在于2010年公司借力信托贷款成本较高所致。年报显示，首开股份的借款中有45亿来自于信托融资，其中，一年内到期的长期借款中，含对中国对外经济贸易信托有限公司借款20亿元；长期借款一项中，含对吉林信托借款总额25亿元。两笔信托贷款的年利率均为7%。

　　今年一季度以来，首开股份的销售费用同比大增207.43%，财务费用同比增长39.90%，而管理费用则同比增加了12.20%——三项费用累计金额达2.54亿元，同比增长53.01%。

　　4月22日，首开股份另一份公告中显示，公司拟向中国对外经济贸易信托有限公司申请人民币信托贷款，额度不大于15亿元，期限两年，控股股东首开集团为本次信托贷款提供连带担保责任。此番首开股份支付的财务费用恐怕又要上升了——公告显示，首开股份要按每年0.5%的费率向首开集团支付担保费用，15亿元的年担保费合计750万元，而去年全年首开股份向首开集团也不过支付550万元。

　　可以说，政策连调下，上市公司可以获得的融资资金显著受限——本年度首开股份向中国对外经济贸易信托有限公司申请的贷款减少的同时，报告期内，首开股份的短期借款总额未发生变化，其他应付款与年初相比减少了13.13%，长期借款亦回落了了4.78%。

　　也即，截至2011年一季度，首开股份尚未获得银行更多的贷款。不过，钟宁向《证券日报》记者表示，鉴于信托贷款成本较高，而“据我们了解，信托贷款未来也可能会收紧”，通过信托贷款融资的渠道也将受限。因此，公司正在致力于获得银行贷款，来补充公司的资金需求。

　　未来，钟宁表示，“公司加快向银行融资的进程，加大推盘的力度，那是必然的（选择）”。

　　不过，有分析师指出，首开股份在京项目较多，而受到政策的影响亦较大，短期内销售情形或将不容乐观。