时报观察 房地产业健康持续发展需要长期的制度安排

　　胡萍

　　记者胡萍日前，中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》在评价近年来的房地产业调控效果时称，“短期措施出台频繁、变化过快，长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变幻，长期预期又不明晰”，关于房地产市场改革方向、房地产宏观调控的讨论再次受到广泛关注。

　　专家普遍认为，我国住房制度改革的趋向是正确的，当前房地产市场出现的一些问题是由于住房发展机制存在着缺陷、某些改革不配套所致，因此，着手解决影响房地产市场健康发展的深层次问题亟须建立完善的制度体系。

　　结构性的不匹配将是长期问题

　　无论是媒体报道还是街谈巷议，房价高低、成交量涨幅以及调控成效往往是关注焦点，人们对此种种褒贬不一。那么，如何看待当前饱受争议的房地产市场？中国社会科学院副院长李扬(专栏)教授说：“我国人均居住面积从改革前不足4平方米，到今天人均30几平方米，这个成绩无论如何都不能否定。要解决我国房地产的问题，使房地产市场长期健康持续发展，必须对当前房地产市场状况有一个科学的基本判断。”数据显示，“十一五”期间，房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米，其中住房竣工面积为27亿平方米，分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米；到2009年年底，城镇居民人均住房面积约30平方米，比2005年多了4平方米。

　　近几年来，房地产供给大幅增长，居民居住水平不断提高，居住条件和环境都得到改善，这是个不争的事实。然而，当前我国正处于快速城镇化、消费结构升级和全面建设小康社会的发展阶段，住房需求和供给在结构上存在着不均衡的问题，“夹心层”住房困难问题也尚需解决。而据蓝皮书预计，2011年商品房供给增幅趋缓，中高档大户型住房供给和供给预期趋紧；各类保障性住房陆续入市，加大低档住房供给力，住房市场供给结构将呈分化态势。中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞告诉记者，市场供求从总量上平衡容易一些，但房地产市场因为信息不对称，市场发展整体上还不是很健全，结构性的不匹配应该是一个长期性的问题。

　　“从现在的趋势来看，就是要做到市场和住房保障两个合在一起的全覆盖。”倪鹏飞说。

　　李扬表示，社会主义市场经济条件下的住房制度，应该是以市场机制为基础，政府调控相配合的制度，市场机制应当在住房发展、住房分配、住房消费、住房调控整个事务中发挥基础性作用。

　　未来调控必将以保民生为主轴

　　长期以来，房地产市场高位运行，投机炒作泛滥，楼市“高烧”不光阻碍了经济的可持续发展，也影响了社会民生和稳定。从中央政府的数次表态到各地方的房产新政，在增加住房供给、强化住房保障上，步调似乎一致：即加大住房用地供应，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。

　　中国指数研究院副院长陈晟预计，“十二五”前三年，我国的保障房建设力度将继续强化，弥补此前的“欠账”，届时，保障房将覆盖20%~30%的群体，市场供应结构也大幅向民生倾斜。上述蓝皮书也预计，从房地产政策看，房产特别是住房，是满足居民居住需要和财富的手段，是民生保障的最重要组成部分，因此，“十二五”乃至未来十年，房地产调控政策必将以保障民生为主轴。

　　与此同时，我们看到，面向“夹心层”的公租房正成为此轮调控力推的重点，这或许反映出政府解决住房问题的基本思路。陈晟认为，公租房覆盖范围较大，又能有效压缩腐败空间，因此将成为未来住房保障的重要形式。

　　“国务院自前年开始大规模推广公租房，这是一个非常英明的战略举措。”李扬说：“我国整个住房市场中，租房市场极其疲弱，在这个意义上，正式把租房也作为满足我们居民住宅需求的一个正常的必要手段，应该引导人们建立正确的住房消费观念，正确理解‘居者有其屋’的战略。”

　　完善的制度体系亟待建立

　　相关统计表明，未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加，这种市场结构的趋向进一步表明，未来我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革的深化。

　　倪鹏飞表示，我国的房地产问题是一个系统的、复杂的问题，要想彻底解决，必须进行制度、机制、体制等政策方面的反思。

　　为此，他建议建立城乡完全覆盖的住房保障体系和城乡一体的开发和交易体系，改革现有的土地使用和监管制度，重构中央和地方的分权制度，“中央和地方的财权和事权是房地产问题最深层的两个原因，必须坚持事权和财权匹配的原则。”他说。对于相关政绩考核机制以及加强住房市场的行政监管等方面也需不断完善。

　　蓝皮书预计，纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，未来住房持有环节可能成为政策调控的重点。

　　此外，还有专家表示，要建立保障性住房建设管理长效机制，对保障性住房实施体系化管理，应在准确掌握房地产相关信息的基础上，制定房地产市场中长期发展战略规划。