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4月楼市销售遭遇“滑铁卢” 开发商资金链趋紧

发布时间:2011年05月13日 07:29 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报

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  4月份的销售数据,无异于给开发商敲响一次警钟。这个月度曾经连续多年点燃当年度的商品房市场热情,但今年却有一点“哑火”——无论大中城市商品房成交量,还是品牌发展商的签约数据,都透露着并不乐观的气息——房地产市场整体下降的趋势依旧未能逆转。

  一二线城市销售面积同步下跌

  国家统计局日前公布的4月份数据显示,当月全国商品房销售面积7255万平方米,同比下降9.9%,较上个月15.8%的增速明显下降,销售额3926亿元。

  统计的17个主要城市销售面积同比平均下降50%,较3月份21%的降幅继续扩大。一线城市4月同比平均降幅约为41%,二线城市平均同比降幅约为59%。一二线城市销售同比明显下降,仅有无限购政策的三四线城市销售情况好于一二线城市,全国整体同比降幅为10.4%。

  恒大地产(03333.HK)总裁夏海钧日前在香港接受媒体采访时指出,4月份的销售数据反映出宏观调控的效力已经显现。目前,全国基本呈现“一线城市微跌、二线城市持平、三线城市增长”的格局,而且一线城市尚未调整结束,房价有进一步下降空间。他强调,如果一线城市的房价下降15%~20%,将受到刚性需求的欢迎并入市买房。

  事实上,政策的叠加效应下,市场下滑早已在意料之中。一方面限购、限贷等政策确实限制了部分购房需求,另一方面,多数开发商仍未采取明显的促销行动,而购房者也未摆脱观望情绪。

  多家证券分析机构的研究报告认为,未来开发商的资金链条会趋于紧张,存货上升明显,降价动力有望增强,届时,市场交易下降的趋势才会逆转。

  开发商表现参差不齐

  在4月份整个行业呈现集体成交下降的背景下,大开发商的市场表现却不尽相同,涨跌互见,但基本以低价、三四线城市以及较早降价的开发商表现抢眼。

  5月11日,恒大地产披露的数据显示,公司4月合约销售面积87.5万平方米,同比增长51.3%,环比增长14.4%。2011年1~4月,恒大地产销售共计259.5亿元,同比增长113.9%。截至4月底,集团已完成全年700亿销售目标的37%。

  恒大地产在公告中表示,自2010年3月恒大集团正式进入三线城市以来,截至2011年4月底,集团已在13个省区市的20个三线城市拥有在售项目,年内将有更多三线城市项目陆续开盘。

  同样在二三线城市近郊开发项目的碧桂园(02007.HK),也取得不错业绩。数据显示,公司截至4月30日的签约金额为119亿,“五一”期间更销售34亿,是去年同期的207%。

  近期因为在深圳降价而引发抢购潮的中海地产(00688.HK),也抢先一步实现较好销售,4月销售达82亿港元,销售面积达到42.2万平方米,同比分别增长68.0%和7.4%。前4个月,中海地产累计实现房地产销售额279.7亿港元,同比增长50.3%,累计实现销售面积181.9万平方米,同比增长31%。

  除少数几家公司能够在4月份实现销售增长外,其余多数企业都表现不佳。继万科(000002.SZ)的4月份销售出现增速放缓势头之后,保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、龙湖地产(00960.HK)发布的数据也出现了增长放缓的情况。

  4月,万科销售金额79亿元,同比去年略微增长,但环比今年3月下降约20%;保利地产实现签约金额66.84亿元,同比增长63.41%。相比之下,3月份保利地产签约金额66.13亿元,同比增长96.88%,显示保利地产的销售增速放缓。

  各家企业销售放缓的原因虽然不尽相同,但与总体市场环境景气指数下降不无关系。万科董事会秘书谭华杰在一场投资者见面会上表示:“公司4月份推盘比3月份的推盘略少一些,主要原因是现在项目的销售许可受到了一些审批环节上面的限制,而这个情况可能在5月份还会进一步延续。”

  资金压力渐涨

  销售下滑的风险,在逐步考验开发商的资金链。事实上,统计局的数据也间接说明开发商的资金压力会逐步上升。

  数据显示,4月全国商品房开发投资额4494亿元,同比增长34.6%,投资增速略超预期。4月份34.6%的同比增速较3月的33.2%略有上升,高于去年全年33.2%的增速,从2002年以来的历史看,目前超过34%的投资增速也在高位。

  而同期开发企业资金来源增速回落。1~4月房地产开发企业资金来源2.54万亿,同比增长17.4%,较上个月回落1.2%个百分比。其中贷款资金增幅为5.4%,增幅低位企稳;自有资金来源同比增幅27.4%,与前一个月持平;由于销售额的下滑,3月份其他资金来源增幅为14.8%,下降了3.9%个百分点。

  华创证券发布的研究报告指出:无论是宏观数据还是微观调研的情况均显示,房地产开发贷款的获得难度在加大,并且这一趋势短期内并不能得到好转。紧张的银行贷款头寸导致房地产企业对于自筹资金和销售回款的依赖加大,但是4月份商品房销售额单月负增长11.7%,住宅销售额单月负增长15.5%,使占地产企业开发资金来源36.3%权重的定金及预收款和个人住房按揭两项也受到较大影响。另外直接融资限制也并未解除,预计除位于银行优质客户名单上的企业贷款将不受到贷款紧缩的影响外,大多数房地产企业的资金链将经受考验。