为避新政房东涨租 沪部分区域房租同比涨三成

　　徐健

　　上海房租的上涨运动从今年春节开始延续至今。

　　《第一财经（)日报》采访发现，虽然目前已过上海传统租赁旺季，但房东涨租热情依旧高涨，甚至连以稳定房租为目的的《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》（下称《意见稿》），都已成为部分房东涨价的借口之一——一份来自21世纪不动产提供的数据显示，上海部分区域的房租自1月至今涨幅已超出15%，个别板块目前的租金已较去年同期上涨三成。

　　又见涨租？

　　“房东竟然说出了一个租赁管理办法，以后要缴税，要把租金从每月3800元涨到4000元，这是今年第二次了！这样子涨价我是不会住的，我已经在找房子了。”近日，家住静安区海防路的一位陈女士在中介店门口向记者表示，她怎么也想不到《意见稿》都能成为房东涨租的理由。

　　就在5月3日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《意见稿》征求意见结果。汇总结果中，有近五成的房东认为强制登记备案不合理。此前，信义房屋和汉宇地产都曾向记者透露，目前房东出租房屋几乎不会主动去房产交易中心备案。

　　根据零点指标信息咨询公司对调查问卷情况的初步统计，在市场颇为关注的“租赁强制登记备案”方面，个人承租方中有21.1%认为“不太合理”和“很不合理”，主要担心登记备案后出租人会将缴纳的税费转嫁给承租人，个人出租方中有45.5%认为“不太合理”或“很不合理”，主要认为强制登记备案是为了收税，会增加成本。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，因如今楼市调控已趋于常态化，针对租赁市场的管理办法已告出台，其中对房东涨租频率等已有明确规定，故不排除部分房东选在政策前及初期抢先提价。

　　付先生的遭遇和陈女士颇为相似。付先生此前在浦东东昌路租有一套50平方米的两室户，月租2700元。“现在房东说要涨到2800元一个月，问他什么理由，他说行情就是这样，大家都在涨。”

　　“毕竟到租赁管理办法出来后，涨租就不能这么频繁了，部分房东在政策前涨最后一次租的意愿肯定强烈。”黄河滔如是说。

　　涨租运动

　　值得一提的是，频繁涨租已使越来越多的租客难以接受。“中介说最近又有好多房东都因为这事要涨价，但实际上没有真涨成功，因为房东一说涨价，很多房客就像我一样决定搬家。”陈女士认为，春节之后区域内的房东就已涨过一轮房租，因此无论如何不能接受房东在短时间内再次调租。付先生也表示已准备着手寻找新的房源。

　　黄河滔亦指出，不少租客仍旧对今年自1月份至今的租金上涨幅度较难接受，因而流露出少部分反感。

　　记者调查发现，目前除了高端住宅租金尚算稳定之外，上海多个热点租赁区域的租金行情依然保持持续上涨的势头。一份来自21世纪不动产提供的数据显示，上海部分区域的房租自1月至今涨幅已超出15%。

　　而据21世纪不动产上海锐丰古北区域经理吴永波介绍，自4月以来，古北区域住宅租金保持上扬态势，目前板块租金较去年同期的涨幅已达10%~30%。

　　汉宇地产市场部亦介绍，浦东上南、齐河路板块，目前60、70平方米小房型的老公房房源租金价格已经从年前的2000元/月上涨到2300元/月；闵行七宝板块房龄10年之内的商品房，三房租金已经超过3000元/月，比前期上涨超过20%。

　　市场分析人士认为，受此影响，上海部分中低端租赁市场或又将引发一波换房潮。

　　不过，黄河滔指出，在目前通胀背景下，在个别房源供不应求板块，能够接受涨价的租客已越来越多。“从目前租赁成交情况来看，一些板块的租客对当下租金水平已有一定接受程度。”

　　据汉宇地产介绍，目前房东以各种借口小幅多次提高租金，比如位于浦东齐河路板块的上钢新村房源，年前70多平方米两房租金一般保持在2000元/月的水平，但是从年前至今的半年时间内，不少房东以100元，或200元分两次甚至三次上调租金，由于怕被租赁合同限制，这里的房东在签署一年租赁合同期满后一般不会再与租客签署合同，而是采取不固定合同的形式以备随时涨价。但由于该板块中上钢新村的租赁价格依然相对低廉，楼盘租赁房源一房难求，所以即使房东不断涨价，租客多数也是最终接受，很少有因为房东涨租搬走的案例。

　　回报率偏低成涨租诱因之一

　　面对市场上过热的涨租冲动，黄河滔指出，除了因为政策抢先提租的情况外，通胀也是房东涨租的重要诱因之一。“近年通胀压力持续走高，在此背景下各类物价都有较大幅度增长，其对租金走势亦产生一定带动效应。此外，受限购及房产税等一系列政策影响，部分房东无奈选择由售转租。因部分挂牌房源还贷成本提高，加之长期失衡的租售价格比，促使市场对租金回报预期有所改变。”

　　汉宇地产分析师也指出，目前上海房屋售价高、租金低，房东涨租，也是希望租金回报逐渐向合理方向过渡。

　　据介绍，目前上海各个重点板块租金回报率都比较低，比如松江九亭的上海青年城，40平方米房源租金为2300元/月，售价在88万元左右，毛回报率为3.14%。“这在上海住宅领域已经属于比较高的。即便是租金回报率较高的老公房也只有3%。”

　　德佑地产市场经理蒋旭指出，目前本市高端住宅的租金回报率也较低，以一套总价1100万元的世茂滨江花园房源为例，这类房源的月租金虽然高达2万元左右，但与其高昂的价格相比，年租金回报率仅为2.2%，与商业地产相去甚远。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心对全市40个板块的热销楼盘进行的价格监测发现，虽然自今年年初起市场经历了两次租金上调过程，但因房价与租金之间比值差距仍较大，4月份大、中、小户型房源的平均年出租回报率水平分别约为2.02%、2.15%和2.31%。整体来看，全市住宅租金回报率都在低位徘徊。

　　市场分析人士预期，在供需、通胀、租金回报率较低等多种因素影响下，未来中低价位房源仍有较大上涨压力，不过若《意见稿》最终能够有效执行，房租频繁涨价的现象则有望得到抑制。摄影记者/高育文