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旺季成交遭腰斩地产商急议定价

发布时间:2011年06月25日 04:43 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经营报


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  作者: 李乐 | 来源: 中国经营报

  仅仅一周时间,北京楼市商品住房的库存就增加了4744套。在这样的增速下,北京楼市的库存总量,在2011年首次超过10万套。

  库存的快速增加来自于新增预售房源的批量入市以及成交量的全面低迷。中原地产、亚豪地产等市场研究机构根据北京市住建委数据统计的分析表明,当下北京新批商品房的平均销售率,不足47%。部分新批可售项目的销售率,不及20%。

  在这样的背景下,北京的一线房地产开发企业首次在楼市的传统旺季6月考虑“更加合理的定价策略”。降价这一曾始终被开发商群体回避的概念,终于浮出水面。

  最低“销售率”

  “不管蓄客的情况多乐观,我都从来没觉得乐观。”(蓄客:地产企业普遍采用的会员制销售方式。如万科的“万客会”。)6月21日,万科北京公司副总经理肖劲告诉《中国经营报》记者。尽管6月18日开盘的住总万科回龙观住宅项目,销售率超过60%,但肖劲始终提醒自己的下属,要“跑赢大势”,首先要“读懂大势”。

  需要读懂“大势”的恐怕不止肖劲的属下。截至6月19日,北京新开商品房销售率以47%的平均水平,创下2009年以来的新低。北京中原地产的历史统计数据显示,上一次新开商品房销售率低于50%的情况,还要追溯到爆发金融危机的2008年。

  记者了解到,中原地产、亚豪地产等房地产专业市场研究机构依据北京市住建委的统计数据进行的分析,部分郊区项目的销售率,甚至不及20%。

  亚豪地产的统计数据显示,存量商品房主要位于五环至六环之间,占到了总存量的45.6%,其次是六环以外区域,占比为21.8%,两者累加可以看出,五环以外地处近郊的存量商品房占到了总量三分之二的比重。亚豪机构统计显示,今年前5个月,北京累计供应了24765套商品房,其中五环以外区域供应为 19790套,占供应总量的79.9%。

  亚豪地产副总经理高姗认为,近几年土地供给向外扩张,五环以外成为土地成交的主体,造成了新盘供应也以远端供给为主。而当成交量不足以消化供应量,令五环以外区域的库存压力加大,这将加剧这些区域未来的价格竞争,推动房价的回落。同时,库存量的增加也挤占了开发商大量的流动资金,未来有可能导致拿地量、开工面积的减少,资金的周转率下降也会增加成本,降低利润。

  最大新增量

  北京房地产交易管理网统计显示,6月第三周包括万科·金域华府、领秀慧谷、天竺新新家园等8个项目取得了预售证,主要分布在房山、顺义、昌平等热点区域。据悉,这8个新取得预售证的项目共3281套房源入市,这是今年以来单周新批预售证最多的一周。

  与2011年5月17个新项目入市相比,截止到6月19日,6月份已取得预售许可证的项目合计为18个,提供的商品房期房住宅为6536套,相比5月份同期的10个项目共计3029套商品房期房住宅,供应量激增115.8%。

  新盘加速入市并没有换来成交回暖。来自房地产交易管理网的数据显示,第三周北京楼市新房住宅共成交1658套,环比下降26.5%。

  由于目前楼市供应主体以远郊新城的中低价位楼盘为主,供应集中导致了各项目间激烈的竞争,记者走访了一些6月开盘的项目发现,由于最近项目开盘较为密集,此前采取低价策略而出现的“日光盘”现象已难再现。

  价格缝隙

  在库存增长的压力之下,尽管房地产开发企业尚未就大规模的降价形成趋势与共识,但价格坚冰的缝隙已经出现。

  记者获得的住建委相关统计数据显示,2月16日后,北京商品住房总签约面积为847936平方米,平均每平方米的签约均价为19693元,2010年上半年签约的均价超过23000元。以此预售均价计算,总货值为446亿元人民币。截至6月7日,已签约的总货值为167亿元,库存总货值约在280亿元的水平。

  从这一点看,开始促使房地产开发企业在销售的过程中,已经开始考虑价格杠杆的效用。记者了解到,金融控股开发的金色麦香林项目,开始采用对购买该项目两居室的客户,通过各种方式实施打折优惠的办法,其减价额度,最高已经达到每套20万~30万元的水平。不过,目前这样的幅度,在北京还属于个案。

  中国经营报微博:http://weibo.com/chinabusinessjournal