央视网|中国网络电视台|网站地图
客服设为首页
登录

中国网络电视台 > 经济台 > 财经资讯 >

黄锦康:不应把香港楼价飙升归咎内地买家

发布时间:2011年07月05日 11:51 | 进入复兴论坛 | 来源:深圳特区报


评分
意见反馈 意见反馈 顶 踩 收藏 收藏
channelId 1 1 1

黄锦康

  “导致香港楼市升温的主因不是内地人到香港买楼,而是楼市供求失衡。”美联集团副主席黄锦康说。

  作为香港大型地产代理公司,美联集团长期跟踪分析香港楼市动态。黄锦康近日接受新华社记者专访,分析香港楼市现状、前景、经验教训、主要影响因素和内地人在港置业特点。

  1 香港今年楼价攀升

  香港今年楼价攀升,已超过1997年历史高位。黄锦康说,前几年香港供楼负担比率不到40%,即每月房屋按揭供款金额占家庭收入的平均比例在40%以下,这种状态比较健康;如今这一比率已经升至大约50%,涨幅高于经济增长的幅度,家庭供楼比较辛苦,但还算处于安全水平;如果供楼负担比率升至60%就比较危险,家庭很容易负担不起月供。

  黄锦康认为,楼价是否合理,要看是否“价有所值”,即反映的楼市供求关系是否平衡。

  他说,根据过去30年的香港楼市数据,香港年均私人住宅需求量为2.2万套;根据过去20年数据,则平均每年需要2万套;根据过去10年数据则为1.7万套。因此平均看来,香港楼市每年私人住宅需求量为2万套;如果每年私宅供应量也为2万套,则供求平衡。

  “如果供不应求,则楼价上升;如果供大于求,则楼价下跌,”黄锦康举例说,1997年后香港楼市供大于求,楼价大跌。

  2 内地买家占比约一成

  就“内地人到香港买楼抬高香港楼价”的观点,黄锦康认为,内地买家不足以影响香港整体楼市。

  他说:“2009年到2010年第二季度,内地买家占香港楼市买家的比例不足5%;同期香港楼价涨得很厉害——这种上涨跟内地买家有什么关系?”

  “2010年第三季度,内地买家占香港楼市买家比例为6.5%,之后逐渐上升,到今年第二季度升到12.6%;楼价最近却慢慢稳定下来——这两者又有什么关系?”

  黄锦康表示,总的来看,内地买家占香港楼市买家的比例大约10%,影响不大。如果比例占到30%,那才称得上影响大。

  他认为,到港置业的内地人多数并非“炒家”,“随着香港与内地联系日益密切,越来越多内地人到香港工作,他们有买房的需求。”

  “不应把香港楼价飙升归咎于内地买家。认真分析数据,就能发现,把楼价飙升与内地买家挂钩是错误思路,把楼价飙升与供求挂钩才是正确思路。”

  黄锦康强调,“2万套”是香港楼市每年私宅需求的总量,已包括来自内地和日本等多地区买家的需求。谈及为何到港置业的内地人数逐渐上升,这个总需求量却未变,他说:“因为香港本地人买楼需求下降。婴儿潮过去后,香港本地人买楼的高峰期已经结束。”

  3 内地可借鉴香港经验

  黄锦康说,要看清楼市,就应积累、分析一段较长时间的数据,从而预测下一阶段的楼市需求。数据的时间跨度越大、数据库越大,则预测越有参考价值。

  “如今我们根据30年的数据算出香港楼市年需求量,希望内地也能建起一个足够大且准确的楼市数据库,同时培养更多地产分析师,可以较为客观准确地评估楼市需求。”

  谈及今后香港楼市可能面临的风险,他说,除了要确保供求总量平衡,还要满足不同类型的房屋需求,避免“错配”。比如,内地买家喜欢“大户型”,香港就应当相应增加面积较大住宅的供应量。

  就内地人到香港置业的其他特点,黄锦康说,其一,大约50%的内地买家选择市价500万港元以上的房屋,而香港买家这一比例是25%;其二,相较于香港买家,内地买家更喜欢买一手房,这可能源于内地买家大多不太了解香港二手房,更信任品牌开发商推出的一手房品质;其三,从2010年第三季度起,选择在九龙置业的内地买家比例不断下降,而在新界置业的内地买家比例日益上升,随着内地买家对香港越来越了解,他们发现,从新界乘地铁很方便就能到九龙,而新界房价低于九龙,“不用那么贵就能买到好房子”。

  (据新华社香港7月4日电)