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房贷利率10年来最高 四类人不宜提前还贷

发布时间:2011年07月08日 10:20 | 进入复兴论坛 | 来源:新快网


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■新快报记者 陈齐

  7月7日,央行再度加息,除活期存款利率不动外,其他各档存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。这是今年以来第三次加息,也是去年加息周期启动后的第五次加息。业内人士认为,加息一方面将为房地产企业带来较大资金压力,另一方面由于数次加息的叠加效应逐渐显现,对购房者来说已到达承受临界点,下半年楼市出现大规模降价促销的可能性更高。

  房贷利率升至10年来最高位

  本次加息后,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。以20年期100万贷款额计算,第一套房增加的月供为149.63元,利息总额将由83.2万元增加到86.8万元,利息增加3.6万元;公积金五年以上贷款利率增加到4.90%,20年期利息总额增加了26万元。

  从2010年10月19日进入加息周期以来,央行已经累计五次加息,累加效果已经十分显现。以100万元20年的住房贷款为例,五次加息前月供为7130元,还款总额为171.1137万元。现在月供增加了653元,还款总额累积增加15.679万元。在2010年初,首套房还可以申请到7折优惠利率。照此计算,去年调控至今,房贷月供差达1640元,利息总额增加了近40万元。

  虽然多次加息,但没有改变负利率的现状,6月份CPI涨幅预计将突破6%,今年内还会不会有第四次加息犹未可知。业内分析人士指出,加息对于已经进入调整期的楼市来说影响更大,部分城市的房价将进入加速下降通道。

  四类人不急于提前还贷

  市场处于加息通道中,很多人在考虑是否提前还贷,但并不是所有人都适合提前还贷。

  首先,此前获得7折或8折优惠利率的业主不必急于提前还贷。2011年信贷额度紧张,银行基本按基准利率以上放贷,优惠利率已成为神话,即使多次加息后,相比现利率仍比较划算,对于获得7折或8折优惠的老客户来说,尽管有加息压力,信贷利率的优势仍然明显,不必急于提前还贷。

  其次,使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主。如果在还款期的中期之后提前还款,偿还的更多是本金,能够节省的利息有限。

  再者,使用等额本金还款法且还款期已经达到1/4的业主。在月供构成中,本金开始多于利息,如果这个时候进行提前还款,那么所偿还的部分其实更多的是本金,这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期,那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款。

  最后是资金紧缺、经济能力有限的市民。如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷,会增加未来生活的风险,有可能因小失大。有理财专家提醒,由于资金紧张,不少银行都推出了利率比定期利率还高的短期理财产品,如果手上有一笔闲钱、又符合上述前三种情况的市民,不妨搬动您的资金、玩转银行理财产品,相信获利不少。

  特别关注

  下半年降价促销或为趋势

  第三次加息使下半年楼市减价促销成为大势所趋,中原地产项目部总经理黄韬表示,加息虽然已在市场预料中,但就目前房地产形势来看,发展商资金压力进一步加大,减价促销可能性进一步提高,甚至可以说是大势所趋。

  也有专家表示不同看法。广州楼市专家邓浩志认为,再次调整利率对楼市影响不大,尽管已是今年的第三次加息,无论对开发商还是购房者而言,目前楼市的问题并不在于资金成本升多少,而是在于是否能够有机会获得银行贷款,收紧信贷后民间借贷月利率普遍在3%-5%,高的甚至可以达到10%,利率调整0.25%对于资金密集的房地产行业几乎可以忽略。

  加息让房奴“伤不起”

  今年第三次加息的消息公布后,在“房奴”中引起强烈反响。网友表示,加息增加了房奴的负担和心理压力,真正的有钱人不会贷款买房或者不会在乎增加的利息,所以加息对于普通购房者来说是雪上加霜。网友“上班去”说:“加息靴子终于落地,意在打压炒房一族,却伤到了刚需。”

  据搜房网在加息公布后进行的一项调查显示,43.5%的网友认为加息对广州楼市影响很大;38.3%的网友表示加息加重了购房成本,会考虑延期置业;31.3%的网友表示将继续观望,等待政策明朗。在选择贷款方式方面,更是有53.9%的网友表示将考虑从商贷转向公积金贷款。