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评:"限地价"值得称道 "竞房价"存在风险

发布时间:2011年08月06日 10:56 | 进入复兴论坛 | 来源:京华时报


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  “限地价、竞房价”所体现出来的控制房价的意图和努力固然值得称道,但是,试点获得善果,离不开更为细致的政策设计。

  北京首宗“限地价、竞房价”土地出让项目4日挂牌上市,这是继2009年试点“限房价、竞地价”、2010年试点“限地价、竞配建政策性住房”等土地出让方式后,北京市国土部门又一破解高房价难题的新举措。“限地价、竞房价”的挂牌交易方式,就是地价事先限定,然后设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格低最终谁就拿地。

  一般的土地出让,都是“价高者得”。因为充分的利润预期是开发商参与投资的前提条件。但是,此前流动性泛滥之时,“价高者得”的招拍挂模式,不仅让土地价格越拍越高,而且令若干融资能力强大、手头现金超多、主业非房地产的央企趋之若鹜,城头不断变换“地王”旗所产生的比价效应,令周边地块价格也应声而涨,而消费者的涨价预期也越来越浓重,从而推动了非刚性需求的、趋向泡沫化的楼市繁荣。

  在土地所有权为政府所有的情况下,“限地价”,其实牺牲了一些地方政府的土地出让金收入,“竞房价”则牺牲了开发商的一些利润收入。从政府的角度说,让出主要收入来源的一部分,已属不易。特别是在当前楼市调控已致土地出让金收入普遍减少30%-40%的情况下,还能让出自己的一部分收入就更为难得。从商品房价格构成来看,没有过于高昂的地价,即使建房成本再高,再加上通胀因素,房价也不会离谱到哪儿去。因此,“限地价”对于保证房价的稳定,肯定具有正向意义。

  但“竞房价”则可能面临一些潜在风险。逐利是企业的天性,只要逐利合法合规,即使利润再高,也不可以道德与否框定之。实际上,这种天性是企业生长所必备的品质。因此,当“价低者得”成为游戏规则时,不得不考虑,这种模式是否能产生效益,是否有企业愿意参与。“价低者得”模式,注定了只能通过大量销售产生利润,一旦销售不出去,则企业必然承担巨大风险。相对于政府降低但稳定的土地收入,开发商未必能获得稳定的利润。

  更重要的是,如果开发商愿意投身其中,谁能保证其获取更大利润的冲动不会在其他方面加以满足?如果没有严格的监管措施,那么用牺牲房屋质量的方式,对冲牺牲利润空间的损失,就可能成为开发商的选择。此次虽然试点项目刻意以大开发商的能力为前提,而摈中小开发商于门外,但很难说,大开发商就一定能保证质量。

  因此,“限地价、竞房价”所体现出来的控制房价的意图和努力固然值得称道,但是,试点获得善果,离不开更为细致的政策设计。“限地价”偏重的是政府行为,政府自己就可说了算,但“竞房价”则需更多考量市场反应,而不能完全由政府代管。政府只做自己能做的,市场做好市场该做的,这项试点的正面意义才会最大化体现。