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中国房地产投资市场前景乐观 结构面临调整

发布时间:2011年08月12日 10:01 | 进入复兴论坛 | 来源:中国建设报


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  近期有学者对宏观调控表示担忧,表示“中国可能已进入政策超调的风险。”但是目前中国房地产投资依旧保持着快速上升的态势,而且从未来中国经济的发展趋势来看,房地产业依然有较大的发展机会。

  2011年是“十二五”规划第一年。“十二五”期间的重点是对我国的经济结构进行战略性调整,通过对内需与外需的调整,使我国成为世界上最大的消费市场。城镇化与服务业是中国经济增长的两大动力。城镇化与住宅市场密切相关,而服务业则与商业地产息息相关。所以,未来几年房地产仍将是国民经济发展中非常重要的产业。

  虽然全国房地产目前仍处于快速发展的阶段,但是市场的结构已经在发生改变。首先,上半年住宅投资18641亿元,同比增长36.1%,但是其中相当一部分增长是得益于保障房建设投资的拉动,从“商品房”单轨制向“商品房+保障房”双轨制的转变成为大的趋势。其次,从房地产开发的资金来源上看,上半年房企资金来源40991亿元,同比增长21.6%,但银行资金占比明显下降,而企业自筹资金大幅增长。在这些企业自筹资金中,很大一部分是民间资本,有些甚至是高利贷。

  受中央从紧的货币政策影响,民营企业饱受“资金之渴”,温州的36万家中小企业中,能够从金融机构获得资金的不足10%。对于广大中小民营企业而言,唯一可得的资金来源便是高利贷。目前,温州典当行的年利率一般为30%多、寄售行一般是50%,而投资公司达到了72%。

  一方面中小企业求“钱”若渴,另一方面民间资本也急需资金出口。面对不断走高的CPI,面对每时每刻都在缩水的财富,寻找投资渠道成为富豪们的当务之急。显然不动产投资是一个很好的投资渠道。相对于高利贷投资所需要的高风险承受力,不动产投资更适合于寻求安全、稳妥的民间资本。而且买房是中国人的一种根深蒂固的习惯。这种习惯的根源在于长久以来中华民族一直是定住民族,而定住民族对于房子有着偏执的爱好。尤其是山西等地的民间资本,祖辈留下的“乔家大院”、“王家大院”等资产直到现在都还在为后人创造着财富。此外,在当下中国买房还有着强烈的现实需求。房子依然是当前中国女性择偶的重要标准。前段时间任志强在网上说中国房价高是由于中国的年轻人在27岁前就想拥有自己的房子,而不是租房子。网友紧接着说了一句诙谐却又不无道理的话:“我能等,我的女朋友不能等啊!”

  民间资本对于房地产的投资偏好没有发生大的变化,只是最终够买的房地产产品发生了改变。一线城市限购,就到二三线城市去买;国内不让买了,就到国外买;住宅不能买了,就买商业地产。

  从大视角来看,未来中国的房地产投资将会发生结构性的变化。首先,不动产投资将从“炒房时代”转变为“理财投资”时代。过去十多年只要买房就能赚钱,基本没有什么专业性要求。而未来这种遍地捡黄金的时代一去不返,不动产投资对专业性的要求将越来越高。其次,不动产的证券化投资将会成为大的趋势之一。过去山西、鄂尔多斯、陕北等地的民间资本对证券化投资一直都比较陌生。但随着投资风险意识的不断提高,资产配置的概念会越来越受重视。加上资产量级较小的投资客户的进入,只有证券化投资才能够满足各种投资客的需求。(作者系高和投资金融分析师)

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