第一上海

　　花样年地产（1777,买入）：11 年中期核心盈利增长44%至4.4 亿元

　　中期核心盈利增长44%至4.4 亿元

　　花样年公布其中期业绩，营业额同比上升5%至20 亿元，净利润同比上涨22%至5亿元，核心盈利同比增长44%至4.4 亿元。每股盈利为0.10 元，同比上涨25%。核心盈利增长主要源于竣工物业的上升和较高的毛利率水平。公司维持今年60 亿元的合约销售目标不变。

　　土地储备达1382 万平方米，合约销售金额为34 亿元

　　截至六月底，公司总土地储备面积约为1,382 万平方米，权属土地储备面积约1,379万平方米。总土地储备中包括已获得使用权的总建筑面积约886 万平方米和已签署框架协议的总建筑面积约496 万平方米。2011 年上半年，公司共实现合同销售金额34 亿元及合同销售面积35 万平方米，同比分别增长144%和198%。其中，有20亿元和15 万平方米的销售来自城市综合体项目，同比分别增长88%和96%，有6亿元和6 万平方米来自精品高档住宅项目的销售，同比分别增长313%和232%。期内，公司的销售贡献区域进一步扩大，2011 年上半年合同销售主要来自8 个核心城市的17 个项目。

　　净负债比率为75%，拥有现金18 亿元

　　花样年目前净负债比率为75%，财务状况合理。公司目前债务总额为人民币49 亿元，其中一年期短期债占比45%。其目前手持18 亿元的充沛现金。

　　目标价为1.00 港元，维持买入评级

　　根据11 及12 年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别调整公司11 年和12年的净利润至10 亿元和13 亿元.源于最新的盈利估算，我们给予公司12 个月1.00港元的目标价，相对于其11 年3.90 港元的每股NAV 折让75%，相当于12 年3 倍的市盈率，上升潜力为21%，维持为买入评级。