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[今日观察]房价停涨 何时下降(20110919)

发布时间:2011年09月19日 22:53 | 进入复兴论坛 | 来源:CCTV-今日观察


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  8月份房价环比下降持平城市增多,新数据读出哪些新内涵?楼市停涨,房价何时真正松动?《今日观察》正在评论。

  主持人(陈伟鸿):这里是正在播出的《今日观察》,欢迎各位的收看。房价的走势牵动了民众的目光,国家统计局在18号公布了一个数据显示,8月份在全国70个大中城市当中呢,46个城市新建商品住房的价格环比停涨,16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体上来看呢,房价涨幅进一步地收窄,不过也有业内的数据表明,一些二、三线的城市特别是还没有限购的城市,仍然处在量价继续惯性上涨的过程当中。楼市的停涨,它释放的信号究竟如何来解读?房价何时可以真正地松动?楼市调控的力度怎样做到持之以恒?今天的节目我们将就此展来开评论。

  现场的两位评论员是马光远以及刘戈,我们在节目一开始,一块来看看相关的新闻报道。

  8月房价环比下降持平城市增多,18号,国家统计局公布房价统计数据,环比7月、8月份在全国70个大中城市中,46个城市新建商品住宅价格环比停涨,16个城市新建商品住宅价格环比下跌,8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比上个月缩小的城市有8个,环比数据能更准确灵敏地反映出价格的最新变动情况。二手住宅价格环比下降和持平的城市比上月增加了9个,而从同比数据看,8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有40个,比上月增加了14个,同比涨幅在5%以内的城市有45个。

  看过数据,再看市场。正值楼市"金九银十",房展会被称为楼市的风向标,北京风展会昨天闭幕,但记者共三次来展会,除第一天开幕时观众客流量相对较大需要排队进馆,其余两次客流量都相对较少,这和前两年房展会人头攒动的场景有了鲜明的反差,场馆内外人员比较聚集的地方,基本上都是发放楼盘资料的销售人员,经常会出现多名销售人员围追堵截一名顾客的现象。

  销售人员1:咱们的房子正在建着哪。

  销售人员2:我们都是现房。

  销售人员3:阿姨,我们有班车。万达广场现在建着呢。

  16号至18号举行的广州房地产博览会上,多个房地产开发商主推周边不限购的房子,包括了中山、清远等广东省未限购城市盘源,湖南长沙楼盘也跑来凑热闹。不过记者看到,这些未限购的城市房价并不便宜。

  统计显示,去年10月广州市市区限购住房,周边从化、增城两市房价从原来的每平方米4000至6000元,年后涨了约20%、30%,目前的价格和去年同期相比已经上涨了50%左右。

  近期深圳楼市有点冷,一些房地产中介甚至关门转让。

  深圳某商铺装修工人:(这里)原来是中介,是搞房地产(方面)的。

  记者:现在改做(什么)?

  深圳某商铺装修工人:(改做)便利店了。

  中秋小长假3天,深圳全市新建商品房仅成交65套,与去年同期480套的成交量相比大幅缩水。

  主持人:刚刚我们看到统计局公布的这组数字呢,还是引起了很多人的关注,我们不妨再来重温一下,刚刚发布的这组数据,在70个大中城市它们8月份新建的这个商品房价格走势当中,如果环比7月份我们看到,下降的,价格下降的有16个城市,价格持平的有30个城市,也就是说一共有46个城市完成了停涨,这个"停涨",让很多人心中可能会有喜悦也会有担忧,我知道刘戈之前专门去了很多房展会,去看说这个停涨到底在现实生活中的表现是什么?你能不能告诉大家在哪一个房展会当中给你印象比较深的是什么?

  刘戈:你比如说刚才那个画面就很有意思,说幸福不能等。

  主持人:幸福不能等,我们三个人当时都在说,这买个房。

  刘戈:开发商告诉你说,幸福不能等,赶紧出手吧,但是现在买房者们说也许等一等才有幸福,所以现在的话处在一种焦灼状态,然后你看从统计数字上来看的话,虽然现在只有16个城市环比下降,但是你看趋势,上个月是14个城市,也就是又有两个城市加入到这个队伍里边,从今年的三四月份开始不断地出现一些城市加入到环比下降的这个行列里面,虽然幅度不那么大,但是趋势非常地明显;另外的话你再看,在9月的上旬,那么北京市成交的话仅仅2100套住房,新房,那么这样的话就是3年以来的最低点,那么就让我们想起了2008年的秋天,那个时候就是整体的这样一个资金,这个还有房的这个存量以及这个大家的这种心态都有非常相似的地方,所以的话这个时候大家就是说真的是僵持到了一个关键的点位了。

  马光远:我觉得8月份以来出现一个很明显的变化,就是经过上半年的这种大家的博弈,大家的观望,僵持以后,我觉得有一点就可以非常明显,就是说不管二、三线城市是一个什么样的涨势,但最起码从全国的趋势来看的话,大家在心理层面的博弈,已经稍微分出了胜负,这个买房者明显在心理层面,已经占了相应的优势,但是在市场层面就价格本身来讲的话,目前来讲跟这个环比的这种明显的变化来讲的话,我觉得还不是很明显,但是我们可以很乐观地认为,这个趋势肯定会进行下去,如果没有突发的情况,政策不要出现摇摆的话,这个趋势那么在未来的四个月,肯定会持续下去,二、三线城市如果一旦加入限购的名单的话,我想温度降的也很快,所以我觉得全国房地产的高烧期,经过打针,经过吃药以后,烧基本已经退了。

  主持人:平稳了。那我们接下来看看网友的看法,看看他们是不是持同样乐观的看法。首先来我们看看这位叫"天空"的网友,他提到"自今年年初宏观调控以来,房价环比涨停的城市首次超过了一半,这意味着房价拐点在年底前有望显现。"

  看看下面这位网友,他提到"在前两天有一个房展会,一直都说房子会降价,我就去看了看,开发商都在搞打折、促销等等的活动,可是房价并没有下降。售楼的说,房价比前一段时间的涨幅已经回落了。涨幅回落,可还是在涨价啊?"

  其实老百姓期待的是这种实实在在的一种降价,这个房价的波动,其实不仅仅关乎开发商,也关乎我们的购房者,那么在目前这样的一个现状之下,双方到底有着什么样的一些考虑,我们来看看下面这个短片。

  近来,一组房地产企业利润的数据备受业界关注。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司近日公布的数据显示,上半年120家上市房企净利润同比上涨21.77%,达到203.19亿元,其中四大标杆房企,三家业绩上涨,万科小幅上涨5.88%,招商地产上涨39.8%,保利地产上涨71.74%,只有金地集团上半年业绩同比下滑61.05%。数据显示上半年106家上市房企存货上涨38.39%,达到9640.11亿元。保利地产半年报中表示,将积极抢占银行信贷资源,加快销售回笼,确保资金平衡,到了8月,地产企业的业绩出现乏力状态,万科集团8月的销售均价达到了今年来的最低点,销售均价为每平方米10917元,较上半年均价每平方米11609元,下跌6%,此外,首创集团8月单月销售额同比去年下降超过40%,房企会让利走量吗?

  9月初,杭州楼市两楼盘出现深度降价,降幅达到30%以上。成交均价、降幅均创2008年以来的新低,分析人士认为,杭州两楼盘降价不是孤立的个案,或是整个楼市走势的体现。

  消费者购买意愿方面,16号央行发布的2011年第三季度储户问卷调查报告显示,仍有75.6%的居民认为房价过高难以接受;对于下半年房价走势,37.9%的居民预测上升,较上季度提高了1.7个百分点;8%的居民预期下降,较上季度回落0.2个百分点,不过在房价预期上升的同时,购房意愿却出现了持续下降的趋势,这与2009年房地产市场火热时期,消费者在看涨房价预期的同时,也看高房价的情况截然相反,调查显示未来一季度有购房意愿的居民占14.2%,比上季度下降了0.4个百分点。居民购房意愿,从今年一季度开始呈现下降趋势。

  主持人:我觉得刚才这个数据呢特别值得我们关注,这个央行发布的这个调查报告当中,提出了对居民的一个购房意愿的调查,在下一个月季度想要购房的人只占这个受访民众的14.2%,比上个季度还下降了0.4个百分点,也就是说我们的购房者一直都处在观望当中,但是我也想到前两天我遇到一个房地产开发商,他讲说我们现在日子真的不好过,你看这个信贷政策收紧,资金链也有点撑不住,然后一大堆的房子剩那儿卖不掉,真是很难,这里双方都很难,所以我就对价格到底会不会松动要打一个问号,我不知道你们俩人的判断是什么?

  刘戈:对,因为现在看确实就像拔河一样,互相的看谁先松这个劲,那么现在从开发商这面的话,那如果要是他的资金链发生了问题以后,那么他可能是率先会让一步,那么看,从资产负债率来看,截至6月份,就今年上半年,那么这些房地产上市公司他们统计来看,他们的资产负债率是70%多,这个比例按说也不算太高,但是它同比就上涨40%多,就是增长的幅度非常的快,同时的话他们这一些上市公司的存量的房大概也有一万亿左右,存量的房和负债额基本相抵,那么再经过这两个月这样一种变化的话,我觉得,因为现在还没有新的统计数据出来,那么就是说很可能发生一个变化,就是说负债额在上升,存量也在上升,那么这样的话,这样导致一个变化就是说他的压力会越来越大,那么可能对于这些大企业来说,在一时半会儿他可能产生这样的压力还没那么大,但是如果就是,我说的是一个平均数,所以的话这个苦乐不均嘛,大企业相对而言它的财务状况要好一些,那么这样平均到那些小企业,就是它的资金来源不是那么有保障的,那么这个时候如果让要它继续民间借贷或者什么的话成本也太高,那么当他僵持不下的话那么只好,那么我就放水,那么我就先通过其他的比如打折。

  主持人:促销。

  刘戈:或者送车,或者一些方式来进行一些试探性的这样一种减价,那么这样的话有一些大企业慢慢可能就会跟起来。

  主持人:你判断这些房地产开发商,他们会像我们短片当中所说的这个降价走量,然后让房价开始有一些松动吗?  

  马光远:现在目前的交易量,我觉得目前的交易量,从这2008年到现在三年来看的话,已经绝对是一个地量,而且环比下降的趋势,9月份前两周的话环比下降的趋势仍然是非常明显的,比如说北京,创下了现在差不多36个月以来成交量的一个最低点,到地量了;那么第二从消费者本身来讲,也就是是购房者本身来的话,以前比如说我们经常听到一些概念,叫什么刚性需求,这个好像是我不买房我好像没法活人了是吧,这种概念,再包括我们看到的经常一些讲房地产的一些概念,现在很少出现了。

  主持人:很少提及了。

  马光远:也就是说我们谈到这些的时候似曾相识,但是好像,但是今天一下子消失的无影无踪。

  主持人:又觉得是时过境迁了,现在的这个发展阶段跟当时不一样了。

  马光远:对对,所以种种迹象来看的话,我认为现在差不多,如果说我们真的跟2008年进行比较的话,我认为除了资金量,也就是说开发商的这个资金量,可能还没有困难到2008年那个程度,但是基本上接近那么一个变局的时刻,所以我相信只要我们的这个货币政策紧缩的这个态势持续,只要购房者本身的理性在持续,因为我们看到前一段时间这个温总理在写文章的时候,特别提到一句话,对我这个影响非常深,就是说"购房者的预期逐渐趋于理性。"这是一个非常好的一个变化,所以我认为如果说大家在判断房价真实的拐点的时候,我想可能并不是说我们无谓的一些乐观,并不是说可能又会空欢喜一场,还是有一些迹象,有一些态势能够表明这个点可能在逐渐地向我们靠近。

  主持人:房价确实是一个特别敏感的字眼,无论对于开发商来说,无论对购房者来说,如果各位依然非常关注在今天这样一个博弈的房地产市场上,房价将会有着怎样的走势?我们如何来坚持房地产调控不动摇?就欢迎大家继续收看我们稍后的节目。

  融资渠道收紧,房企是否会以价换量?保障房建设提速,未来楼市调控如何持之以恒?《今日观察》正在评论。

  主持人:欢迎回到现场继续来收看我们的节目,当我们看到房地产调控的成果不断显现的时候,我们也非常欣喜地看到保障房建设力度也在加速,我们来看看下面这个短片。

  先来看保障房,来自住房城乡建设部的数据显示,今年前8个月,城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工868万套,开工率为86%,各地建设也在提速。截止8月底,西安市保障性安居工程共完成12.1万亿套,已完成了全年目标任务的97%;在福州,58个保障性住房项目已经落实,并且还在超额规划建设38053套。

  供应量增加,再看政策层面,住房城乡建设部近期公布了五项建设标准,提出符合上述条件较多的即两条以上的城市,建议列入新增限购城市名单,目前浙江台州和衢州市已经出台了限购措施,广东韶关9月初也发布了关于采取措施稳定新建住房价格的通知了,对房地产业发出限价令。

  但新华社援引业内人士观点,比对五项标准,全国可以纳入限购的二三线城市,有二三十个之多,但很多城市至今不见动静。以往的经验教训表明,楼市调控是各方深度博弈的过程,一旦责任缺失,决心不足,措施含糊,问责不利,其效果便会打折,甚至已有的成果也有可能得而复失。

  日前,住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,"十二五"期间可能还有很多具体房地产政策出现,但加大保障性住房建设和控制投资性需求两大政策方向是确定无疑的。

  此前,国家发改委主任张平表示,将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。

  主持人:虽然现在的房地产市场是有着焦灼的一种状态,但是至少我们在刚才短片当中看到,有两个方向是非常明确的,一个是加大保障性住房的建设,一个是控制投资性的需求,那在目前的这种现状之下,两位你们觉得我们的房地产调控最需要强调的是什么,最需要关注的又是什么?

  刘戈:两个字"坚持",现在每到这个时候行业内一些人士就开始发话了,最近的话呢,就最近几天的话我也听到了不少业内人士的这个讲话,那么核心内容是说等那些保障性住房的话,如果现在起来投入市场以后,限购令就会取消,限购令就是一个过渡性的一个政策,那么这样的声音越来越多的时候,实际上对政策产生了一种干扰,对于老百姓的购买行为和开发商的行为也会出现一种干扰,也就是说有可能使这种僵持的时间延长,那么这种延长其实对各方面都是不好的,这个结果都是不好的。

  所以的话我是觉得现在的话我们需要一种更加清晰的一种声音,就是我们这个限购政策它到底是一个短暂的临时性的一个政策,还是成为我们未来中国住房制度的一部分,我们未来会不会有"住房法",会不会把住房公证当成一个我们努力的这样一个方向,那么这样的话,可能会让大家有一个清晰的预期,因为你现在的话很多人都在讲,如果你现在把房价压着,那么一旦你这个限购令放开的话,会出现报复性反弹,如果大家现在所有的人都认为这个报复性反弹是存在的,那么我们前功尽弃,所以说这个预期,因为大家预期房价还会跌,那么你做的就是前功尽弃,所以这个时候我是觉得怎么样坚持固化下来,那么形成我们中国式的,我们自己住房的一个基本政策,这是当务之急。

  主持人:光远你怎么看?

  马光远:我们调控重点是什么,大城市,70个大城市摁住以后,也就是说擒贼先擒王,把它摁住以后,其他城市房价想暴涨也不可能,这是一个特点,也就是说通过这种降温的手段;第二个叫什么呢,叫是先治标,后治本,这也是我们特点,也就是说鉴于我们目前整个处于城市化快速发展的时期,这个城市,这个人口对房屋的需求量非常大,那么为了避免房地产的过热,那么我们先出台的政策,很多都是先治标的,也就是说比如说我们降温,先把体温降下来以后,然后为未来治本的政策赢得什么呢,赢得时间和空间。所以就这个来讲的话,我认为我们的限购令本身,它起着一个什么样的作用就是降温,而且是真正的降温,不是说今天降了明天升,而是真正的在一段时间内,把大家的整个预期给扭转,那么扭转完了以后呢,未来我们的房产税,未来我们的土地制度,未来我们的住房保障制度,这些制度性的建设,才有可能去进行。现在包括我们现在市场上,对限购令的很多质疑,我认为非常可笑,就是他们没有,根本没有体会到这个政策本身是做什么,胡乱给扣帽子,叫什么反市场经济等等,我认为这个政策本身真正是打到了七寸,也就是说把那些投机性的购房,投资性的购房摁住以后,温度肯定会降下来,那么然后我们再出台别的一些政策。

  主持人:我们期待着这个房价下降的这个过程,有可能会出现在我们的面前,不过两位你们判断一下,这个时间需要有多长呢?

  马光远:政策怎么坚持呢,我觉得这个我们现在的所有的关键,因为大家现在在参加各种论坛研讨会的时候,所有的人最关注的两个事是政策究竟会坚持到多长时间,所以政策的坚持非常重要,我想政策如果说坚持到今年年底,甚至坚持到明年上半年,整个不要有任何变化的话,这个心理我相信,开发商的心理崩溃会加速到来。

  主持人:稍后我们也来看一看特约评论员会给出什么样的观点。

  曹建海(中国科学院工业经济研究所研究员):从月度比较看,就是涨幅明显在减缓,这个时候非常容易产生调控已经到位了,没有必要再出台新的政策了,所以导致这个调控可能是半途而废,这是必须要特别关注这个问题,特别当前面临着外部形势不好,那么中国的出口形势不畅,我们国内的经济也出现了明显的减速,这个时候要求保增长,特别是房地产政策松动,这方面的呼声非常高,所以非常容易出现,跟原有的调控政策不一致的,政策转折,所以现在第二轮的限购,最后如果是不了了之,雷声大雨点小,很可能引起利益主体更强烈博弈心态,那么形成一个房价上涨的预期,这样使调控效果就变得很差,所以中央必须坚持原有的步调,原有的设计,持续不断地调控下去。

  冯科(北京大学经济所副所长):我们现在等于说是通过限购把房价冻结起来,有钱的人没有资格买,有资格买的人没有钱,那么我们应该更加注意的就是说要利用这种暂时冻结的时间,加快房地产市场的投融资体制,或者土地制度相关扭曲部分的修正,尽快使得房价被无限推的上涨的机制,从根本上要消除它,才会达到未来有效的效果。

  主持人:很多的评论员都提到了同样的观点,也就是政策如何能够坚持下去,所以我们在这里也特别想要听一听两位的看法,怎么样来巩固我们已有的成果,怎么样坚持我们先够政策?

  刘戈:中国承受不了,像日本在80年代末和90年所呈现的这样一种房价泡沫大幅下跌的这样一个后果,就是涨得特别高的时候再把它跌下来,因为泡沫总是要破灭的,那么说与其这样的话,如果宁可我们不把它放到那么高,那么在这个时候真的是长痛不如短痛。

  马光远:我想这个目前如果我们把房地产调控看成一场拳击赛的话,那么这场拳击赛肯定已经进入第12个回合了,第12个回合,前11个回合……

  主持人:最关键的时期了。

  马光远:但是最后谁赢,可能取决于最后一个回合,这个回合里边我想目前对于政策……

责任编辑:刘岩

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