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[今日观察]真的能“以房养老”吗?(20111102)

发布时间:2011年11月02日 22:47 | 进入复兴论坛 | 来源:CCTV-今日观察


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    推行“以房养老”遭遇多重障碍,上海试点多年无奈宣告夭折,为何“以房养老”模式会深陷困局和争议?《今日观察》正在评论。

   

主持人(史小诺):各位晚上好!欢迎收看今天的《今日观察》。当今中国已经步入到老年社会,据最新的人口普查数据统计,我国目前有60岁以上的老人是1.78亿,占到总人口的13.3%。那么在公共财政无力解决所有养老问题的情形下,“以房养老”的模式引发了社会各界,特别是老年朋友的极大的关注,但是与此同时,“以房养老”在试行当中也是出现了一些问题在广受争议。到底什么是以房养老?怎样以房养老?以房养老的模式在我国是否可行?中国人到底需要怎样的一种养老的方式?我们将会就此展开评论。

 

    今天的评论员是马光远和张鸿。首先一起了解一下饱受争议的以房养老的模式。

   

近来,以房养老新闻热度再度升温,以房养老就是将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构,每个月从这个机构取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,去世后则用这套住房归还贷款。

 

《工人时报》、《广州日报》等媒体报道,9月底,全国政协举办大力发展我国养老事业提案办理会,共同讨论养老工作进展,有关部门负责人表示,由于现有的制度房屋产权70年,以房养老难以推行,房价上行期问题不大,如果房价下行期可能会遇到问题。

 

以房养老存争议,70年后房屋产权到底属于谁,话题讨论热度在加码,业内人士指出,我国《物权法》规定住宅可以自动续期,但并没有相关法律明确续期所需的费用。北京市律师协会物权法主任蔡耀忠表示,这才是以房养老能否推行的关键。

 

蔡耀忠(北京市律师协会物权法委员会主任):能不能够实现以房养老这样一个目的,关键取决于土地使用权70年期满以后,是不是需要补交土地出让金,如果需要补交的话,补交的标准是高还是低,如果不需要补,或者说需要补交的土地出让金少的话,这个房屋到时候的余值就比较大,对于养老应该是很好的一个帮助。

 

除了目前我国房屋续期所需的费用尚不明确,到按揭时间长,也是以房养老难以推行的原因。

 

郝演苏(中央财经大学保险系教授):房屋的反按揭业务在国际上做的很多了,(是)一种养老保障计划,金融机构会通过精算的方法算一下平均寿命,应当给付的这样一个配比,如果把这个配比结构做好了,应当是可以运转的,但是它强调了一个情况,房地产市场环境相对稳定,相对健康,也就是说泡沫水分相对比较少,由于目前房地产市场的发展,有很多不尽如人意的地方,当我们房地产的价格能够真实反映房地产的价值,它也能成为我们未来的养老的一个选择。

 

    以房养老如何操作?争议是否存疑?问号引发期待。

   

主持人:以房养老在我们国家还是个新生事物,我都是第一次听到以房养老这种说法,但是以房养老在我们国家现在有哪些操作的方法和模式?两位评论员首先给我们介绍和梳理一下。

 

马光远:其实从这个以房养老模式本身的基本内涵来讲的话,就非常简单,你比如说你买房子的时候你要做一个按揭,你交了首付以后,然后每个月去做支付,去还房贷这是一种。那么以房养老它是一种什么,是一种到按揭,也就是说……

 

主持人:钱都交完了。

 

马光远:也就是说房子不是保险机构或者说金融机构,按照一个评估值,把房屋一定的款项给你以后,那么做了一个评估以后,做了这个评估值以后,然后每个月给你给一定的养老的钱,也就是最后你这个房子产权归了这个什么,保险机构或者金融机构,那么是这么一个模式,也就是说,房子最后成为你养老的一个依赖。那么这么一个方式,事实上在美国也好,还是日本、新加坡也好,它都是一个补充的一个模式。也就是说,在这个公共养老的这种体系,你认为不足以养老的情况下,那么一些老人,包括必须要符合一定的条件,你比如说加拿大,你这个年龄必须达到62岁以上,那么你这个房子本身必须达到一定的面积以后,那么它会做一个评估值,这个评估值完了以后,然后每个月给你一定的养老金,等你去世以后,然后再算一个总账,比如说,你最后用了多少钱,利息是多少,那么如果还有剩下钱的话,就让子女来继承,所以这种模式本身应该来讲的话,在任何一个国家我们讲它都是一个补充模式,不是一个主流的模式。

 

张鸿:对,虽然现在有时候我们也有人说,说这个国外已经风行了几十年了,我们应该做,但其实它一直没有进入到主流的这个模式当中去,不大可能说大家都符合那个条件,把房子然后去给金融机构,其实我们说以房养老,好像大家不太好理解,你就说卖房养老,就很简单了,就是你把房子卖了,不管以什么方式,以他按揭的方式,比如说他一下给你一笔钱,或者他一下给你个首付,然后每个月他也给你一些钱让你来养老,或者是你把你的房子抵押出去,然后拿到的钱,你自己一下拿到一笔钱,然后分月,只不过是分月,从银行领取而已。

 

主持人:老人还是住在这房子里。

 

张鸿:对对对,还有一种,对,基本上你还住在这房子里。

 

马光远:免费住。

 

张鸿:也有不住在这房子里的,国内有很多,很多地方试点的时候,用的就是这种方式,类似集中上楼,就是其实大家你把你房子给了这个中介机构以后,中介机构把大家弄到一个敬老院,或者老年公寓里边去住,大概这种,它终其一点,就是你靠你的房子,把它变成可以养老的钱,不管以什么方式变成可以养老的钱。

 

主持人:关于以房养老我们再来听一下网友的评论。他们的说法。

 

“对于养老金和积蓄足以维持晚年体面生活的人来说,‘以房养老’基本是一个伪问题。”就像刚才张鸿所说的,可能这个方式并不是占的比例不是特别大。“或者说仅具理论上的补充意义;没房子的人根本没办法去‘以房养老’,那么富家水浇不了穷家田,真正需要‘以房养老’的其实是穷人。所以在中国推行“以房养老”基本是空想。”

 

张鸿:所以在美国和日本,他们政府扶持的这些以房养老的项目,除了年龄上的要求以外,还有贫困县的要求,就是在贫困县以下,才能申请这个项目。

 

    主持人:对,所以确实在“以房养老”它在具体的操作和推行当中,还遇到了很多的问题,接下来我们通过一个片子来了解,问题具体在哪里。

    

拥有了房产,是否真的能保证老有所养,对于一些老年人来说传统观念是“但存方寸地,留于子孙耕”,将自己居住多年的房产抵押出去,而无法留给子女,这样的现实很多人比较难以接受。

 

张春莉(中央人民广播电台中国之声特约评论员):对于中国现在的这种家庭体系和家庭伦理而言的话,我觉得它过于前卫了。首先有一点如果一个老人把自己的家庭财产不经过家庭成员的同意,私自拿去处理了,我们会认为是什么,这个老人在败家,就是因为在中国现行的伦理当中,大家会认为父母的财产是家庭财产,不是由父母完全说了算的。

 

此外,以房养老的关键是要有一整套客观公正的评估与兑现体系,对此一些老人也存在顾虑,以房养老一些金融机构也满腹苦水,这项业务要有不菲的技术成本,倒按揭的评估标准非常复杂,估算房屋价值及未来房价走势难度很大,此外成本与收益也很难掌控,采取消极对待也在情理之中,目前针对以房养老国内金融机构均没有推出这项业务。

 

说起以房养老的模式探索,2007年上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老的创新型以房养老模式”,就是说老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项再扣除房屋资金,保证金,以及相关交易费用后,全部由老人自由支配使用,但在试点中,职能部门发现,真正符合条件的申请者很少,而成功实现以房养老的更是寥寥无几,相关工作人员表示,目前这个试点已经停止了。

 

    2010年年初,广州市发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》,探索发展住房反向抵押养老保险一时引起热议,随后当地媒体以“广州可以实行以房养老吗?”为题进行网络调查,共收到966项,调查认为以房养老在广州由于条件尚未成熟,不可行的反对者占到54.76%,而认为可行表示支持的赞成者占到45.24%

   

主持人:那么就这样一个话题呢,我们也是联合数字一百市场研究公司做了一个这样的调查,您会采取以房养老的模式吗?我们看到大部分的朋友,47.50%的人认为是不会的,然后29.80%说考虑,所以说,这个以房养老并非像我们大家所期待的那样的令人欢欣鼓舞,它还是出现特别是在中国的土地上,出现一些水土不服的现象,那么要跨越这样一些实际操作的障碍,两位评论员会有怎样的建议?

 

马光远:因为这几年,随着中国进入一个老龄社会,所以未来怎么样养老,的确成为大家很关注的一个问题。关于以房养老我看到东北财经大学,曾经做过一个调查,在这个大连一带做过调查,那么他认为,影响以房养老的一些因素,主要有这么几个,事实上这几个因素,事实上已经说明很多人的心态。那么排在第一位的是什么呢,是违背传统观念,我们的传统观念就是养儿防老等等这样的;那么排在第二位是担心子女埋怨,也就说现在我们这个房价这么高,那么在这么种情况下,子女可能买不起房,等着说老人去世了以后,这个房子还能归自己,结果是你养老了,这是一个。那么第三个,第四位是什么呢,是担心被占便宜,那么说明我们现在的法律,中介机构等等,并没有为以房养老提供一个硬件条件,那么第四个是担心房价上涨,担心房价上涨,仍然是怕被中介机构占便宜。那么第五位的是什么呢,是认为对这个事,我根本不熟悉。那么第六位认为是什么呢,是不需要。也就是说我们从这些因素本身可以看出,既反映了与传统观念的一个冲突,也反映了我们现在的法律政策本身并不健全,第三个还反映了什么呢,整个市场,整个房地产市场,还不是很健康,第四个无论是想推行以房养老的,还是说需求来讲,供应跟需求,都相当冷淡,所以在这种情况下,我想我们强行的把它作为一个政协提案是可以的,但是说强行的去推行,并且把它上升到一个说,是一个主流的方式的话,我想是不合适的。

 

张鸿:就是卖房养老这个事在国内的银行的试点当中你会发现,它门槛恰恰相反,和国外的相反,他是门槛比较高的,它是一个非常窄重的一个人群,就是你必须你首先你得有房子,而且这个房子还得挺值钱,在深圳等地银行开展的。

 

马光远:能评估。

 

张鸿:对,在深圳等地开展的这样一个项目里边,还基本上要求你老年人得有两三套房子,就是两套房子以上,你这套房子专门用来养老的,即使你自己一套,那你赡养人就是子女,他得有几套房子,然后才能够保证,银行他要降低风险,他买了一个房子以后,然后以后不值钱了,或者以后这个,我都不知道怎么收回这个房子了,可能他风险就会很小。所以你看到没有真正有房子,好几房子的人,他不需要卖房来养老,他子女他也有钱,他自己也有退休金,他不需要这个,那真正贫穷的人,他需要的,他房子又不值钱,所以最终需要的就是那一点。所以我们在就那一点人群的时候,我们千万不要去说大家都来以房养老吧,都来卖房养老吧怎么这个,这个我觉得尤其是很多老年人,他容易信任这个事,他一相信了,他一下就把自己房都卖了,然后到最后你银行按揭以后,你买过去以后,老年人年纪大了他再后悔了,还得给你收回来,子女还得花钱再给买回来,这就麻烦了。

 

    主持人:所以在经济和社会的环境下,在整个房地产市场的这个环境下面,中国怎样找到一条适合自己的养老之路?稍候回来我们和两位评论员继续探讨。

   

    中国养老形势异常严峻,怎样保证中国人老有所依和所养?《今日观察》评论。

   

    主持人:欢迎继续收看今天的《今日观察》,老龄化时代的到来,使养老的问题成为很多的中国人必须要面对的一个问题,或者是为了父母,或者是为了自己,那么目前中国养老的模式具体都有哪些,通过一个片子来进行了解。

   

中国60岁及以上老人近1.78亿人,占全国总人口的13.26%,未来这一比例还将继续攀升,这是截至2010年末权威部门发布的统计数据,探索多层次多样化养老方式潜力巨大。

 

在石家庄市新华区中祥路小区的居民服务公司,陪送工人给附近10几个小区的老年人进行货批陪送,而这只是石家庄众多惠老项目中的一个。几年前当地开始推行一键通电子服务以及GPS老人定位系统,方便老人居家养老。

 

周璀兰(石家庄社区居民):这一摁绿键,就是平常有什么需要服务的,让给擦玻璃,打扫卫生,反正各方面都有,修电器的什么都有。摁绿键。如果是我身体不太舒服了,需要人家来救助我,这我就摁红键。

 

钱江(本台记者):别看刚才在老人家里看到这个红键、绿键,一键通很简单,但其实后台的服务是非常的庞大而复杂的,那这里就有40多个座机,24小时为这个注册的7万多老人进行服务。

 

在甘肃兰州城关区虚拟养老院投资只有600多万,但通过接待中心呼叫指挥中心和管理服务中心,组成了一套完整的服务系统,照顾了一万多名老人,收到了良好的效果。

 

从上个世纪90年代开始,各地开始把目光转向了社区养老,社会化助老服务等方面,逐步探索中国居家养老的发展道路,居家养老能够充分调动社会资源具有投资少、成本低、服务广、收益大、收费低、见效快等优势。很多地方也在探索发展社区医院养老服务,社区医院主要提供医疗健康服务,服务的方式也是多种多样。

 

    时下很多地方的村委会,在建设互助幸福院在这里老人们可以抱团养老就地享福,农民养老不出村,这也是各地农村不断探索养老模式的一个缩影。

   

主持人:刚才我们在片子当中看到了很多不同的养老的模式和方式,那么两位评论员认为,在目前中国的这样一种国情下面,在目前这样一种传统观念的影响下面,我们中国的老年人怎样找到更适合自己的一种养老的方式,让晚年生活更幸福一些?

 

马光远:对,我看到一个对于中国未来人口的预测数字,到2030年左右,那么中国的老年人口可能会达到5个亿,而且这5个亿应该说,全球很多国家的人口加起来,也没有5个多亿。所以今年的时候,你看关于养老的问题,又成为一个很大的一个热点,4月份的时候,北师大的教授钟伟曾经说过一句话,说现在北京、上海、深圳这样的城市,你未来准备1000万,你也未必可以够养老,吓了大家所有人吓了一跳,大家讨论那么究竟多少钱够养老,我想对于我们这么一个,第一个我们是个二元结构,第一个农村有很多的老年人口,第二个城市有很多老年人口;那么第二点我们现在可以讲很多人讲,我们的社会是一个未富先老的这么一个社会,也就是未来不管现在我们养老金的这个体系缺口究竟有多大,那么完全按照这么一个养老体系去养老的话,我想远远是不够的。我们现在看这个包括美国欧洲在内,整个养老的体系都面临着一个崩溃的问题,那么以前美国是16个在职人口养一个老人,现在基本上变成三个人,我们现在差不多也是,三个劳动的人口养一个老人这么一个情况。我想所以这种情况下第一个当然我们希望,把以前亏空的养老体系,能够补充起来。你包括我们怎么样通过国有股权的变现等等的,整个把以前的账,欠账还回来,给大家一个踏实的养老金账户的基础,我想这是最基本的。第二个对我们国家来讲的话单依靠这么一个养老金体系,要养老的话,恐怕远远不够,我们要建立这么一个体系,到这个体系本身能够良性运转,我想需要很长的时间。所以多元的养老体系,探索更多的养老体系模式,对我们来讲,不仅是必要的,而且很迫切,很现实的一个问题。所以,恐怕我们现在谈到养老的话,除了官方的这种养老体系以外,我们更多的还是得讲一些,比如说实力救济,比如说很多人买那种商业保险,很多人比如说还靠以前的那种,比如说子女的养老等等,我想没有一个多元养老体系的话,我们很难说,我们能够很幸福地很平安地度过这么一个老年社会。

 

张鸿:马光远刚才一提2030年,我一算那个时候我也进入老龄,他说那个5亿人里边去,所以压力还是很大,那现在我能想的,就是首先现实地想靠自己,这20年争取,不管它1000万也罢,还是多少万也罢,反正争取能尽量让自己老年生活,能够水平不太降低。那更现实的讲,现在的老年人依靠什么呢,可能还是得靠自己和子女,尤其是农民,农村的养老你说他政府现在在做一些事情,但是一个月我们老家的农民得有个年龄限制,80岁还是75岁以上,然后一个月能拿到几十块钱,这根本就不够。所以这个亏空呢,靠谁来补呢,靠自己和自己的子女,来尽量地补,靠他说的,政府你起码增量上,你是不是在减少这个亏空,还是这个亏空再继续增大,这是一个。还有就是政府有没有办法,用一些杠杆式的方式能够撬动,我们说叫“银发”产业,这是一个大的产业,比如说我也有朋友在开养老院,敬老院,老年公寓等等,政府是有补贴的,是有一定的补贴,但是配套上会有问题,比如我们建一个养老公寓的话,这个公寓周边它得有比如说医院,相关的服务设施,这个建医院,那可能政府的积极性,就不如一个商业项目它的积极性高,所以这个相关的配套有没有一个政策的倾斜。还有一个现在我们提到,从家庭养老到居家养老,居家养老是什么概念,就是社区相关配套的设施,这些也都需要政府的一些扶持的政策才可以做到。所以政府也不一定说,一定要用所有的金钱来填那个窟窿,可以用杠杆用一些智慧的办法,能让那个窟窿尽量地减少。

 

    主持人:好关于怎样能更好的养老,我们再来听一下财经频道的特约评论员他们的观点。

   

姚远(中国人民大学人口与社会学院教授):从现在的调查数据看,90%的老人人都选择居家养老,然后从文化的角度讲,老年人要生活在自己熟悉的环境中和社区当中,那么这个里边最关键的是一个社区支持,是一个社会支持的问题,当老年人他自己在家里生活的时候,特别是在我们中国现在家庭的资源越来越少的情况下,独居的老人越来越多的情况下,那么当他们生活在家里的时候,他们必须要借助外在的一些支持的资源,特别是一些应急性的资源。

 

    郑秉文(中国社科院世界社会保险研究中心主任):其他的养老方式,第一类就是社区养老,我们现在社区养老事业不是很发达,在这方面政府的投入,还是十分有限,与我们老龄化的发展趋势,还是有很大差距的;第二类机构养老,机构养老我们引入市场因素还不是很多,主要还是靠政府财政投入,有待于政策的支持,有待于发挥市场的力量;第三类养老国外发展的一个趋势,养老以居家为主,但是有相当一部分老龄老人和失能老人,他的日常生活难以自理,只能向社会上,向市场上购买一些服务,也应该呼吁我们相应的税收政策,鼓励私人部门应该进入到这个领域。

       

主持人:那么要实现老有所依,老有所养,这样一个共同的社会目标,两位还有更好的建议吗?

 

张鸿:个人要有规划,国家政府也要有规划,个人的规划就是尽量让自己老年的生活,能够减少对子女的压力;还有一个,政府要尽可能多的投入到这样的保障项目当中来。

 

    马光远:我们有这么大的一个老龄人口,那么我们是不是可以讲,第一个是政府公共的投入以外,那么能不能通过一个老年养老的这么一个产业,让整个社会能够承担更多,所以我觉得对我们这么一个国家来讲,更重要是建立多元的养老体系,既有产业化……

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