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房地产业沦为包工头:价格等已完全由行政主导

发布时间:2011年11月15日 17:21 | 进入复兴论坛 | 来源:《商界评论》杂志 | 手机看视频


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  批不批地,让不让银行贷款,限不限购,以什么价格开盘已经完全由行政权力主导,稍微敏感些的开发商已经意识到自己只是“包工头”。

  宏观调控,银根紧缩,作为调控最大对象的中国房地产业,究竟走势如何?通过对代表性企业中报及7月、8月销售情况的分析,可大致感知房地产行业的趋势。

  2011年9月,万科公报8月份销售面积与金额分别为96万平方米和104.8亿元,分别比去年同期增长5%和减少12.6%; 保利地产8月份销售面积与金额同比分别下降了36.4%和12%; 金地集团两项指标下降的幅度更大,分别是38.6%和26.2%;2009年销售额逼近万科的绿城集团则陷入“信托门”和“退市门”,成为房企能否扛过调控的标杆。

  业绩没想象的那么糟

  先看金地集团(600383.SH)。2011年中报显示,扣除非经常性损益后,金地净利润为4.51亿元,同比下降63%,但真实情况没这么糟。

  上半年,金地销售额为112.5亿元,销售面积81万平方米,同比分别增长109.3%和67.8%。但金地却只结算了48.38亿元的收入和35.46万平方米的面积,同比分别下降43%和52%。可以这样说,金地在会计准则允许的范围内打了“埋伏”。

  截止到2011年6月底,金地已经销售尚未结转的金额与面积分别达到300亿元和242万平方米。在支出方面,销售费用、管理费用随实际销售金额上涨至6.5亿元(去年同期是3.8亿元)。结算的销售额与费用支出不匹配是金地中期业绩难看的首要原因。其实,金地的毛利润率同比增加了3.71%。

  与金地集团相似,保利地产(600048.SH)业绩也出现了拐点。上半年保利地产实现房地产销售签约面积341万平方米,销售金额395亿元,同比增长27.6%和81.4%。保利地产8月实现签约53万平方米,同比下降36.45%;签约金额60亿元,同比下降12%;但2011年前8个月的签约面积与金额分别为440万平方米和505亿元,同比分别增长11.54%和56.65%。

  远洋地产(03377.HK)则全线飘红:销售金额与面积分别达到123.48亿元和83.56万平方米。远洋地产结算其中的73.18亿元和68.1万平方米,录得毛利润23.4亿元。更为可喜的是毛利润率同比上升5个百分点,超过了金地集团达到30%。但远洋地产1.07万元/平方米的销售均价却不及金地集团的1.36万元/平方米。截止到2011年6月底,远洋地产已经销售尚未结转的金额为255亿元。

  中国海外(00688.HK)也是形势喜人:销售金额为522.3亿港元,同比增加85.9%。对应销售面积为307万平方米,同比上升38.2%。中国海外结算了其中的218.8亿港元,实现净利润68.4亿港元,同比增加24.7%。中国海外在内地销售产品房306万平方米,同比增加37.5%。2011年上半年,中国海外旗下有21个新楼盘竣工,面积约142万平方米,其中可售面积的八成已经销售。预计全年销售与竣工面积分别为630万平方米和700万平方米。

  深不可测的万科(000002.SZ)2011年上半年实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%。今年前8个月的销售金额和面积分别达到846亿元和733万平方米。但是,万科在中报里只结算了656亿元销售额中的200亿元。至2011年6月末,万科预收的未结算房款达到惊人的1070.7亿元!2011年万科重启高管股权激励,看样子“王石们”这次要以十足的把握保证在最不利的环境下拿到这1亿股。

  在房价调控的高压态势下,上市房企的业绩似乎没有想象的那么差。不过上述企业都已经是实力强劲的上市公司,特别是万科。如果把政府比作动物园的管理员,应当明白万科是大象,中海、保利是虎豹,其他数以万计的房地产企业只能算是小狗,切不可按万科的耐受力配药。

  土地储备是财富也是包袱

  在严厉的调控下,房企囤地潮也呈现拐点。“地王”恒大上演了“最后的疯狂”,上半年拿地4897万平方米,之后暂停拿地,声言“满足现有的1.35亿平方米土地储备”;保利地产上半年新增储备456万平方米,规划建面达到7015万平方米;囤地排行榜后面的是碧桂园、万科、龙湖、雅居乐等。

  土地储备名次靠后的金地集团,规划总可售面积亦达1770万平方米。预计2011年计划的开、竣工面积分别为383.5万平方米和207.2万平方米。预计下半年新增可售房源达240万平方米,总可售房源达338万平方米。有意思的是,47个项目中有19个本年计划竣工面积为0,不知金地是否有意将全资项目的进度压后。

  今年,金地原计划斥资189亿元拿地,实际上保守得多。较吸引眼球的项目有:4月份以7.7亿元拿下南京栖霞一幅地块,以规划建面19.9万平方米计算,楼面地价为3869元/平方米;此外下半年在山东拿到一个210万平方米的旧城改造项目。

  远洋地产在拿地方面一度表现抢眼。2010年3月,其子公司北京远豪置业有限公司经过84轮竞价后夺得朝阳区大望京1号地块,楼面价高达27529元/平方米,可谓名动一时。2011年1月17日,远洋地产就斥资近7亿元拿下青岛浮山新区13万平方米项目,紧接着又一掷31亿元在上海竞得一幅规划建筑面积为27.5万平方米的地块;仅6月一个月,远洋拿地就花出近40亿元。半年间远洋地产先后购入总面积为330.6万平方米的7幅土地,分别位于抚顺、杭州、青岛、上海、镇江及中山,使其总土地储备达2390万平方米,楼面地价均值为2904元。2011年6月30日,远洋地产在建项目约720万平方米,成本为566亿元,较年初增加152亿元。建成待售项目26个,预计下半年,可竣工面积为135万平方米。

  中海集团在调控形势下拿地也比较勇猛,2011年上半年在15个城市购入16幅土地,新增土地储备776万平方米(建筑面积),使总土地储备面积达到3620万平方米,其中权益面积为184万平方米。2011年6月末,中海手中待售物业仅有100万平方米,较2010年末下降了28.5%。

  巨量的土地储备是财富也是包袱。以金地集团为例,截止到2011年6月30日,在建项目总预算为1680亿元,已完成的有582亿元,未来资金需千亿之巨。

  万科项目资源储备结构较为合理,6月末成本为1714亿元的库存土地中1114亿元已经在建;成本为552亿元的土地拟建;库存建成商品房成本仅为47.6亿元。且前6个月成品房新增与减少额分别为10.8亿元和11.4亿元,算是稳中有降。但万科在建项目总预算高达2303亿元,目前完成拿一块地,资金需求仍高达3500亿元。

  资金面普遍较紧

  房地产企业资金来源不外乎销售回款、银行贷款和资本市场。在严厉的调控之下,后两条路没有多大空间,销售回款成为决定资金面的关键因素。金地集团是变现困难、资金紧张的一个样本。

  截止到2011年6月30日,金地建成项目余额23.5亿元,其中相当一部分变现困难。例如2007年竣工的深圳金地名津,2011年初余额与年终余额都是1.46亿元;2006年开始陆续竣工的上海格林世界,2011年前6个月只销售8263万元,余额仍高达5.3亿元;2007年开始竣工的上海格林郡,半年来一套未销,项目余额停滞于2.14亿元。今年前6个月,金地经营活动净现金流为负51.4亿元,短期内此种情况不可能被扭转。

  资本市场圈来的钱不用还,银行长期贷款数额大、利息低。再融资和银行贷款曾是房地产公司的主要资金来源,但在高压调控下,上述两个传统的融资渠道都被封堵。2011年初,金地的长期货款余额是180.64亿元,6月末是181.52亿元,基本上没有增长余地。其实房地产商还有一个融资“法宝”就是预售。2011年6月末,金地集团预收房款达255亿元,远超银行贷款。

  房地产企业首先采取的就是短期借贷。例如声称要“优化债务结构”的金地,实际上却力不从心。长期贷款原地踏步,短期借贷却从年初的2亿元增到23.8亿元,半年间暴增10倍。第二个办法就是以“股权融资”形式加“少数股东对项目公司贷款”的形式吸收社会资源。2011年上半年,金地账面少数股东权益增加了13亿元,不论这些股东提供的是资金还是土地,都是在给上市公司输血。仅2011年前6个月,少数股东贷款额较大的有上海定鼎投资有限公司的3.9亿元、天津仁爱企业的2.6亿元等。截止到6月末,金地现金及银行存款合计达156亿元,而流动负债及1年内到期的非流动负债亦超过100亿元。

  远洋地产情况也不妙,2010年上半年其经营活动现金流净额为负的172亿元!截止到2011年6月30日,远洋地产现金及可以动用的银行存款合计97亿元,较年初大幅减少40多亿元,主要是因为拿地开销过大。2011年6月末,远洋地产长期贷款余额为182.2亿元,较年初的192.8亿元略有减少。短期借款及预收款分别为102.6亿元和191亿元。

  从市场行为上一点也看不出远洋的资金紧张。2011年7月8日,远洋地产与北京万洋、北京万通等组成联合体,以每平方米3.4万元的价格拍下著名的“北京中服地块”;还有七八亿元的款项贷给关联公司甚至第三方公司;还宣布派发了2.32亿元中期股息;甚至斥资2500万元回购了700万股。远洋地产的主要融资举动是发行了4亿美元长期“次级债券”,2016年到期。

  与金地、远洋同病相怜,中海的经营现金流也显现“巨负”。2011年上半年为负99亿元,2010年度为负74.5亿元。激进拿地造成不小的资金压力,6月末中海持有现金182.2亿元,银行贷款与应付票据分别为318.2亿元和100.2亿元。中海成立的房地产基金只起到改善财务弹性结构的作用,难以指望它“造血”,上半年该基金投资了3个项目。

  中海与外部合作伙伴成立联营公司以分散资金压力。到2011年6月底,中海在16家联营公司的权益及净应收款合计达到240亿元。合作方非富即贵,比如九龙仓、世茂集团、华润集团和大型房地产基金,这些合营项目上半年给中海带来74亿元的销售收入。2011年中海在国内获得一笔30亿人民币的协议贷款。作为海外上市公司,融资渠道通畅不受行政干涉的优势尽显,5月底获得62亿港元的5年期贷款。目前中海净借贷比为38.5%,处于业内中低水平。

  金地、远洋、中海3家公司在拿地方面一家比一家积极。经营现金流皆为负数,财务状况持续恶化。银行长期贷款触及“天花板”,短期借贷成本高企。预售商品房、成立合营项目公司及“搞大”应付账款仍然是主要的融资手段。远洋、中海还可利用在港上市的便利条件发行债券。

  资金面上最令人放心的还是万科,2011年6月底账面货币资金达408亿元。值得注意的是,万科在银行贷款增长空间受限的情况下,大量采用信托方式融资,其规模直追银行借款。根据万科中报披露,仅未来12个月内到期的最大的5单信托借款合计金额就高达44.2亿元,这部分借款年息在12%左右,比一般的银行贷款高一倍,算得上是高利贷。高成本融资带来的财务费用攀升,对净利润率不到20%的万科构成不小的压力。

  尾声:房地产商也许该谢幕了

  用市场的方式满足社会需求是需要勇气和智慧的,至今中国绝大多数关系国计民生的领域内还做不到这一点,例如能源、交通、金融、电讯等。十余年来的实践证明:政府、公众和开发商均不具备通过市场经济方式解决住房问题的素质和能力。尽管让房地产行业回归计划经济是令人沮丧的历史性倒退,但总比普通百姓住不上房和地方政府沉湎于土地财政“和谐”。

  稍微敏感些的开发商已经意识到自己只是“包工头”。土地拍卖谁中标政府说了算,出让金第一时间缴纳,户型设计、工程进度、开盘时间、预售价格……一切的一切都不是可以“自作主张”的。批不批地,让不让银行贷款,限不限购,以什么价格开盘已经完全由行政权力主导。真个是“阎王要你三更死,谁敢留你到五更”。

  在可预见的将来,万科、保利们还会继续存在下去,但最终会成为中国移动、中石油那样的“企业”。按市场经济的思路讨论房价与讨论成品油价一样没有意义。

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