近期，有媒体报道称，一款名为“国开城市发展基金集合资金信托”的产品在民生银行(600016)发售，预期年化收益率达到20%~37%，被称为“最牛地产信托”。

　　记者走访了广州市的民生银行，发现其虽然没有代售上述产品，但也有一款国开行旗下的房地产信托在售，名为“开元城市发展基金集合资金信托”，预期收益率也高达15%~30%。

　　特点：主攻土地一级开发

　　记者从民生银行广州分行了解到，该款信托投资门槛为300万元，投资时间为8年，其中6年为投资期，2年为退出期。

　　理财经理推介称，该信托主要做土地一级开发，“就是从政府拿地，做三通一平之类的基本开发后，把土地拍卖，拿中间的差价。”

　　据介绍，基金总规模100亿，首期信托募集规模32亿元，完全为浮动收益，预期年化收益率达到15%~30%，上不封顶。而最大的安全保障在于国开金融(国家开发银行全资子公司)以自有资金49.95亿元参与该信托，并且后于投资者退出本金。这也就意味着，万一出现地价下跌，可以有信托公司和国开行的资金作为后盾。

　　“这个产品做了保本设置，保本应该相对有希望，但是也要看市场和运作情况。”用益信托工作室廖鹤凯表示。

　　而普益财富信托分析师赵杨也认为，虽然推介资料称“提供最低收益保证”，但除非合同明确标明，否则不代表设定保底条款。

　　风险：企业拿地趋冷

　　根据产品介绍书，该基金选择的都是各地的核心城市和优先发展区域，最终持有原始成本的土地，没有价格泡沫。其在全国各地拥有数十个种子项目，包括广州南沙新区开发项目、北京市小城镇发展基金项目等。

　　据理财经理表示，该产品主要是靠国开行和各地政府的关系，可以以相当低的价格拿地，保守收益甚至可以达到40%。“我们已经考虑到市场风险，因此目前公布的预期收益率仅为15%~30%”。

　　“这个实际上是地方政府没钱，所以筹集基金进行一级开发。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，因此，这个升值收益是有可能的。

　　既然和政府挂钩，那是不是意味着风险不大？“不一定。”张大伟表示，主要原因还是因为土地市场不景气。统计显示，11月，全国主要35个热点城市流标地块达到了117宗，环比10月份上涨了432%，流标面积达1580万平方米。

　　实质：用时间赌反弹

　　“从目前趋势来看，2012年特别是上半年，房价继续下探的趋势是肯定能够确立的，土地价格也难以避免会下行，投资收益上涨不能够保证。”张大伟表示。

　　廖鹤凯指出，“这个信托产品拼的就是时间。”他认为，该项目设计时间长达八年，就是赌调控周期过后，地价和房价会大幅反弹。

　　赵杨表示：“这款产品有可能面临项目开发失败、本金亏损的情况。”但是，他也坦言，这款产品分散投资，可以降低区域性市场风险，同时大型投资机构及规模资金易于以较低的价格获得土地，并在开发过程中获得政府政策扶持，有利于项目运作，适合具有一定风险承受能力的投资者认购。