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[今日观察]2012:房价与房地产税新动向(20111229)

发布时间:2011年12月29日 22:39 | 进入复兴论坛 | 来源:CCTV-今日观察 | 手机看视频


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  上海两楼盘八折促销,开发商差价补偿老业主,以价换量是否引发多米诺效应?2012推进房产税改革试点,房地产将何去何从?《今日观察》正在评论。

  主持人(王小丫):观众朋友大家好!这里是正在播出的《今日观察》。今天我们将关注房地产的走向,今年的中央经济工作会议在扩大内需和减税政策之外呢,会议提出的坚持房地产调控不动摇,也成为大家共同关心的一大热点,曾经疯涨的房价,在持续调控下会出现怎样的变化?房产税未来又将会对中国经济产生怎样的影响呢?我们今天将就此展开评论。

  两位评论员,一位是中国人民大学经济学院的副院长刘元春先生,欢迎您的到来!另外一位是我们财经频道的评论员马光远先生。首先呢,我们要来看一下相关的新闻背景。

  年终岁末,楼市方面的新闻格外牵动人心,在上海曾以开盘当天就销售264套,而名噪一时的浦东星河湾,近来传出星河弯打八折销售,还补差价的消息。

  梁上燕:这个已经是非常非常(的情况),这是我们十年来从来没试过的,(销售)有没有变化,这个可能不是在我们控制之中,这个要看消费者和市场的反应。

  上海市房产交易中心网站数据,浦东星河湾二期预售证的开盘时间是7月份,总套数209套,而截止12月16日只卖出了58套,和2009年的开盘首日就已销售264套,成交金额超40亿元形成了鲜明对比,开发商将拿出几亿元对前期老业主进行价差补偿,老业主必须在2012年1月31日前完成按揭办理手续,一次性付清和分期贷款的也必须满足相关的约定。此次降价仅涉及上海的两个楼盘,其它城市楼盘不会跟进。在上海除了星河湾、绿地、万科、保利、中海等多家大型房企已经开始筹划降价销售计划。

  广州,近来一个楼盘号称单价直降一万二,记者来到楼盘现场,看到购楼场面很火爆,中介们拿着写有"降价"信息的牌子夹道欢迎。
  中介人员:先生买房子吗?很便宜的。

  这个楼盘在11月初开盘以来,网签每平方米均价在三万元左右,新推出的600多套房只卖出了12套,在降价两天里最低价仅为每平方米1.8万元。

  楼盘销售人员:附近的二手楼楼龄接近20年的,都卖到2.5万了,如果不是发展商年底降价促销,怎么可能会出现这样的价格。

  记者:想回笼资金吗?

  楼盘销售人员:对的。

  北京,记者近期在通州调查,多个楼盘推出降价的举措,同比降幅在20%到40%。

  记者:现在的价钱是多少?

  某楼盘销售人员:折扣完以后是一万四五,咱们这个价位也是(降了),没有折扣前也是两万多一平米的。

  看过市场再来看总体数据,国家统计局公布的11月,70个大中城市房价指数,近10月房价环比指数首次负增长之后,全国房价环比指数再次下跌,新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加,同比涨幅回落的城市数量也进一步增加。

  主持人:我们注意到中央经济工作会议是强调指出,要促进房价的合理回归,那么在两位看来,未来的这个房价会怎样,能够降到一个合理的位置吗?

  刘元春:那么应该说按照目前的各类指标来判断,明年一季度房地产出现一个深度调整应该是可以预期的,那么为什么这么谈?因为我们首先就是说比较一下我们目前的这一个房地产这个的这个资金链的状况,那么我们会发现,在四季度它处于一个加速恶化的这种状况,同时根据这种供销的这种关系,我们会看到,目前它的这一个存货在急剧上涨,那么虽然我们一线城市,二线城市,三四线城市,有这种区域上的这种差异,但是我们认为由于这种资金链的进一步恶化,这种房地产整体这个供销关系的全面逆转,再加上我们政策的这种持续打压,那么明年促进全面的这样一种调整是可以预期的,当然这种价格回到合理的这种位置,如果从目前政府的这种意愿来看它是肯定的,因为这是一个很重要的一个民生性的宏观性的一个战略性的一个任务,所以这个是从中央政府来讲已经下了决心。

  主持人:马博士您认为?

  马光远:这个房地产我们还是得看政策,所以如果说政策坚持不动摇的话,那么整个下行的态势,从目前来看的话基本上已经形成,我觉得明年的整个房地产走势,应该是分上半场和下半场,那么上半场指的是上半年,我想上半年即使说,比如说欧债危机出现重大恶化,那么影响我们实体经济稳定的话,即使政策出现适度的微调,整个房地产下行的态势应该如何改变,因为这个基本上可以讲目前整个房地产处于一个下行的周期中,这个应该讲没有任何异议,第二个是下半场,那么下半场指的是什么呢,就是大家对整个房地产未来心态的一个认识,所以我认为未来整个房地产我们老是谈,谈这个叫合理价位,合理价位,什么叫合理价位,究竟是价格因素还是一个心理因素,我想首先如果说今年的这么一个停涨,到明年上半年的下降的通道以后,大家对整个房地产价格的认识会有一个理性的回归,也就是说房地产究竟值多少钱,买一个房子究竟值不值得你用50年、70年甚至一百年你的全部收入去买的话,这个完成一个心理周期的调整以后,那么无论对你开发商,对于地方政府,对于购房者来讲的话,那么从心理来讲就完成一个理性的回归。那么这个理性回归对于未来的整个房地产的健康来说比价格的调整可能更要重要,所以我觉得上半年可能是价格的实质回归。

  第二个是下半场,明年的下半年是心理的合理回归,这个合理回归大家完成以后,就会达成一个共识,也就是说未来我们肯定还离不开房地产,房地产要继续发展,但是房地产的发展不等于房价的发展,所以老是有人问我说,什么叫合理价位?什么叫合理价位?我说你根本不用着急,当市场当心理达到合理预期的时候,这个价位出现的那种交易的这次活跃就是合理价位。

  主持人:我们看到这次中央经济工作会议呢,还专门提出了房地产税的这个改革试点,那么我们知道在上海和重庆这两个直辖市,已经开始了房产税的试点工作,接下来我们通过一个短片一起来了解一下。

  2011年1月27日,上海、重庆房产税改革试点破冰启航,按照上海市开展对《部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,1月28日起,对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率依房价高低分别暂定为0.6%和0.4%,《办法》明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除,即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的合并计算的家庭全部住房面积,人均不超过60平米,含60平米的,其新购的住房暂免征收房产税,人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积按规定计算征收房产税,以一个三口之家的上海居民家庭为例,如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购110平方米的住房,这个居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免费住房面积标准,因此该家庭此次新购的这一套110平方米的住房,可暂免征收房产税。

  重庆,个人住房房产税税率征收标准为,独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房,成交建筑面积均价3倍以下的住房税率为0.5%,3倍含3倍至4倍的税率为1%,4倍含4倍以上的税率为1.2%,在重庆市同时无户籍,无企业,无工作的个人新购第二套,含第二套以上等普通住房,税率为0.5%。1月28日起,在每年的10月1日至10月31日由纳税人申请缴纳。

  专家表示,房产税的重要作用是调节收入分配差距,从上海、重庆来看,改革试点征收的收入用于保障性住房,特别是廉租房和公共租赁住房建设等公共服务领域,以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

  主持人:我们看到这个上海和重庆就是已经在推行这个房产税的一个试点工作,那么要推进这个房产税的一个试点改革,这次中央经济工作会议,也特别强调指出了,这是不是就意味着未来的这个房产税,它会成为一个影响整个房地产市场的一个非常重要的因素?

  刘元春:毫无疑问,因为目前来讲整个房地产这个政策的调控,应该说它有一个短期目标,中期目标和中长期目标,那么从短期目标来讲,这个驱泡沫肯是它很重要的,是它价格的一个回落这是一个当务之急的,但是在中期来讲它扩供给是很重要,达成供求相对的这种平衡,那么中长期来讲就是制度建设非常重要,那么要避免我们出现上几轮所出现的这种报复性的这种价格的上涨,同时避免我们这种房地产这种资产化这样一种投机性的这种趋向,那么加强我们这种制度建设是非常重要的,那么房产税是我们制度建设中间的一个非常重要的一环,那么虽然它可能在不能够起到一个根本性的一个作用,但是它对于遏制目前的这种炒房的这样一种趋向应该是非常重要的。

  主持人:那么这种从制度体系上进行的一个政策调整,会对这个中国经济,那么宏观的来讲是中国经济,微观的来讲是房地产的这个行业来说,有多大的影响呢?

  马光远:应该说我们房地产调控如果从98年开始算,我们已经调控了13年了,那么13年以来,我们不断的调控,在整个房地产市场应该说经历这么多轮的调控以后,大家逐渐在心理,在制度,包括在对房屋价格的认识层面逐渐的出现了很大的一个分化,但是我们看到就是说从政策的短期效应来讲的话,当然你用政策,你用短期的政策,对整个房价的影响比较大,但是从长期来讲,从一个产业的来讲的话,那么制度比政策要重要。所以房产税事实上是我们用制度来替代政策的一个转折点,也就是说未来我们整个房地产调控是用制度来替代政策。

  我记得9月份的时候温总理在《求是》杂志里边谈到房地产调控的时候,特别强调我们目前要抓住房地产房价下调的这种关键时期,出台治标性的举措,这个治标性的举措就是制度性的举措,当然房产税是整个制度建设的一部分。

  那么对于未来来讲的话,我想房地产对于我们这个城市化还在进行中的发展中国家来讲的话,房地产的发展还处在一个黄金期,我经常强调,如果说整个房价合理,整个制度建设比较完备的话,房地产最少应该还有20年的黄金期,但是由于制度不完备,由于这个整个的制度建设比较残缺,导致房价出现了畸形的这种暴涨,那么这种暴涨不仅仅可能会影响宏观经济的稳定,更可能会葬送了房地产,也就是说我们说一个产业,如果说一年两年都出现20%,30%,甚至一倍的这种暴涨的话,这个产业它本身是没有活路的,所以未来我们整个房地产调控你会发现一个思路上的完全转变,就是用制度来代替政策,来求得一个长期的一个产业的稳定健康的发展,而不是仅仅的一个房价的回归。所以这个对于房地产来讲不仅仅不是一个说打压房地产的举措,而是一个房地产未来健康发展的制度保障。

  主持人:房价的走势会如何,对于房地产市场的调控又会如何呢?稍后继续我们今天的评论。

  中央经济工作会议再次定调,坚持房地产调控不动摇,如何坚守不松劲?《今日观察》正在评论。

  主持人:好,欢迎各位继续关注,我们看到对于房价的调控呢,目前效果正在进一部显现,那么对下一步的调控会有怎样的一些方向和把握呢?我们来听一听专家和媒体的各方观点。

  张平(国家发改委主任):明年要巩固和扩大房地产市场调控成果,继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施,鼓励支持中小户型中低价位的普通商品房建设,促进房地产市场健康发展。

  2012年发改委将会同有关部门编制实施好"十二五"住房保障规划,推进保障性安居工程建设,日前闭幕的中央经济工作会议也明确提出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展,各方传递的信号很明确,楼市调控不可能松动,北京市有关负责人近日表示,2012年将继续执行楼市限购政策,保持调控的连续性和稳定性,此前已有多个城市强调继续实施限购政策。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,2011年楼市调控中特别强调如何抑制投资投机性需求,这是为市场做减法,而中央经济工作会议同时提出,加快普通商品房建设和供应是做加法,增加有效供应才能解决根本的住房需求矛盾,缓解市场压力,真正让市场回归健康发展轨道。

  主持人:我们在这次中央经济工作会议上,非常明确的听到了,就是对于房地产市场的调控的政策是绝不动摇的,那这对于未来的房地产的走势会有怎样的影响?

  刘元春:那么很明确,就是说目前虽然房地产出现了一些局部的这样一些调整,那么我们所看到一线城市的这个新开楼盘和二手房价格出现了明显的松动,但是一些三线城市和四线城市价格依然还在坚挺,销售量这些还在出现同比增长的这样一种态势,那么所以说整体的这种房地产市场的这种变化还没有出现,很多地方还在处于一种僵持的这种状态,那么在目前这个时点,如果没有持续性的这种收紧这样的一种政策,我们可能会重蹈覆辙,因此要避免这个,那么持续的这种收紧,那么应该是一个方向性的,那么这一次明确之后,那么应当说会对一个是信贷,对于房地产市场进行定向收紧这个政策会持续,同时限购这样的一些政策和相关的一些税收的这些政策还会连续,那么这样就会从根本上改变我们整个房地产行业的这样的一种资金来源。

  那么当然另外一方面就是说会改变我们民众对整个房地产的这一个预期,从而使我们房地产的这样的一个从销售从他的这个资金来源都会出现大幅度下滑,从而引起房地产价格的这种下滑,那么这个下滑来讲就会达到我们相应的这样的一种调整的这种预期。

  主持人:对未来,马博士你怎么看,对于未来房地产的调控?

  马光远:这个事实上这一次中央经济工作会议里边,关于房地产我们可能看到的是一个是坚持政策不动摇,让价格合理回归,另一个是关于保障房的描述,但事实上还有第三个方面的描述,就是要牢牢的把握做实体经济这个主题,也就是说让大家勤劳致富,靠实业来致富,这是房地产调控表决心的另一个方面,那么如果说房地产本身仍然像前两年那么暴涨的话,没有人去做实业,也没有心思,资源只会向房地产进行流动,所以要把握实业,要让资源和资金向实业进行流动的话,你只有去合理的坚持的房地产调控不动摇,那么才能够做到,才能够对资金和资源有一个紧缩的效应,所以就这个来讲的话,事实上我们从这个中央经济工作会议通篇来看的话,明年对于如何要稳增长其实房地产的下滑并不在考虑之列,也就是说我们要把内需作为一个战略基地,那么再一个以前的政府投资的一些重点项目要坚持,第三个要在战略新兴产业和服务方面要做出一些重大的一些突破,第四个特别强调要刺激民间投资的发展,也就是说我们事实上一直有很多选项,可以应对房地产的下滑的,最起码在上半年我认为房地产整个政策放松的可能性概率基本上等于零,也就是在这种情况下,如果说整个房地产开发商整个地方政府,仍然抱着跟政策对抗的这种心态,仍然想到政策会松动,我想这个是非常不理智的,对于明年的整个增长来讲的话,房地产这种下滑已经在政策的考虑范围内,这个风险政策有办法去进行消化,所以我觉得未来最大的心理调整并不在于老百姓怎么样买房子,而是开发商跟地方政府怎么样来应对,对政策怎么样进行正确的解读。

  主持人:那一方面我们了解到中央经济工作会议已经明确的提出来了,这个房地产调控的政策是坚持不动摇的,但是另外一方面有一些工作可能是需要继续跟进的,首先一个是不是我们应该非常积极的思考,在降价的同时,如何来建立一个规范合理健全的一个住房体系?对此两位有什么样的建议?

  马光远:其实上中国房地产市场化已经13年,但是住房制度的这种建设才刚刚开始,也就是说我们怎么样构建一个符合中国国情的正在处于城镇化过程的一个住房的体系,无论是商品房的体系还是保障房的体系,这个制度建设才刚刚开始,那么这个制度建设要取得成效的话,只有一个前提,就是房地产调控绝对不能松动,包括保障房的建设,这次特别强调从融资从管理、运营到监管都要求进行完善,所以我觉得对于中国房地产来讲的话,2012年是一个转折点,以前是暴利的13年,那么到未来可能会回归到一个正常的这种产业发展的常态里边去,所以我觉得2012年房地产应该是转变的一年。

  主持人:刘院长您怎么认为?

  刘元春:那么这里面就是在降价的同时,我们对于住房体系要有一个通盘的考虑,第一个考虑就是我们很重要的一个就是说我们要在供给上面要做足文章,以往我们就是说单纯的降价,可能会使这个周期性的变化会加大,就是说降价之后带来的是我们投资的减少,投资的减少是带来未来的这种供给的进一步的减少,那么供给的进一步减少,那么导致我们供需的这个缺口,那么导致这种报复性的反弹,那么所以说保障供给这是很重要的一个,就是说在我们降价的同时要理性思考,那么如何保证供给,那么要两条腿走路,第一条腿就是我们保障性住房的建设,今年我们启动了一千万套保障性住房的这种现象,但是明年整个资金的跟进,开发的进度,如果没有很好的这种监管,那么我们可能前期的规划……

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