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万达模式弊端显露:武汉万达街铺空置率达七成

发布时间: 2012年06月07日 07:40 | 进入复兴论坛 | 来源: 21世纪经济报道

  一墙之隔,境界迥然:墙内的商业广场红红火火,墙外的街铺冷冷清清。

  “交房一年多,武汉菱角湖万达广场街铺,出租率也只有三成左右。”6月5日下午,一位王姓街铺业主告诉本报记者,万达经开广场,目前也面临如此尴尬。

  记者连日来调查获悉,2010年之后,大连万达集团在武汉的项目陆续开业运营,曾成就万达“江湖霸主地位”的第三代产品,日渐显露出其尴尬的弊端:已出售物业的街铺运营不佳,导致各项目业主轮番投诉。

  “城市综合体项目成功的关键因素,在于项目后期的运营。”记者采访的多位业内人士坦言,尚未迈进资本市场的万达集团,其运作模式除了加快项目的周转率外,另一重要筹码就是将包括街铺在内的非自持物业出售以获取现金流。然而,慕名而至的街铺小业主,可能成为万达前进的“垫脚石”。

  小业主之殇

  2009年4月30日,万达集团出资12.87亿元,拿下占地163.53亩的菱角湖广场所在地块。2010年12月,正式开业。这是万达2009后在武汉的新进4个项目中最早开业,也是被视为商业氛围和消费力最为成熟的项目。

  与此前的江汉路万达广场不同,菱角湖广场代表的是万达的最新产品——城市综合体。其总规划用地面积9.47万平方米,总建筑面积达51万平方米,由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅和底商组成。

  更为创新的是,万达在业态搭配上,设计了用于出售回笼资金的室外步行街。公开资料显示:该广场室外步行街商铺总体面积4.9万平方米,总商铺数量295个。约占项目总体商业面积的20%。

  菱角湖所在区域有着较强的商业潜力。武汉一位资深地产人士告诉本报记者,地块所在地交通便利,周边具有中高端收入人群的人口多达20多万,但区域内大型商业乃是空白,是一个发展城市综合体的理想地段。

  然而,消费潜力的发展需要时间和人气的积累,目前该区域尚不足以支撑菱角湖广场如此大规模的零售商业。事实正是如此,已开业一年半的菱角湖

  广场,室外街铺正在面临出租率不高的尴尬。

  5月27日(周日)上午12:00,本是商家最忙碌的时刻。但记者在现场看到,社区商铺的街道上,只有三三两两的带着宝宝的妈妈们闲逛着。看到没有客人,达芙妮品牌的销售人员百无聊赖,与对面美钻天成的同行有一搭没一搭地闲聊着,最后索性走到对方门口“面谈”。

  人流不足带来的是商铺生意“清淡”。服装店“极美度”销售人员告诉记者,店铺从2010年12月开业,专营中高端服装,但每天人流稀少,日均营业额不到2000元。但这间30平方米左右的店铺,每月光租金都是1万多元,加上员工工资等成本后,目前仍在亏损,老板已经打算退租。

  这种局面还不是最糟糕的。上述王姓业主告诉本报记者,自己的铺面位置较好,面积约76平方米,总价约180万,2010年年底交房后,他将房子租给了一位经营土特产的商户,当时签约5年,月租金9000多元,商户雄心勃勃地花了10多万元装修,准备大干一场,谁知道开门营业3个月里,基本没生意,最后不得不提前退租。此后,自己的商铺再也没能租出去过。

  “即使9000多能租出,我的投资回报率也仅为年均3%左右。”上述王姓业主表示。目前,此处商铺的租金挂牌价约为每平方米160-200元,但基本有价无市,特别是项目西北角的街铺,很多商铺自交房后从未租出过。

  已有业主用免租方式维持着目前的出租率。一位业主介绍,自己于2009年购买了万达B区的两套商铺,总价近800万,首付五成后,目前月供为4.2万元左右。2010年年底收房后,将商铺租给一商户,其先后经营皮具、茶叶等多种产品,但生意都不行,商户想退租,但考虑到其前期投入很大,至今也只收了商户半年的房租,约4万-5万元,其他时间都算作免租了,让其继续经营。

  “我们希望跟万达合作,让其以返租或者多组织活动的方式,盘活街铺,”上述王姓业主称,菱角湖广场的业主已多次和万达协商沟通,但目前尚未达成一致协议。

  不过,万达已加快项目西北角规划路的修建进度。此外,万达物管公司也开始主动将商户的租房需求转给业主。去年,该公司还开展“饮食一条街”招商活动,为街铺业主带来不错的招商效果。

  菱角湖广场街铺遭遇的尴尬,并非个案。上述武汉业内人士表示,“已开业的经开项目,出租率比菱角湖更低。”

  全国其他城市的万达广场三代产品中也存在这种弊端。戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司商业部助理董事伍林透露,广州白云区的万达广场,主力店的生意十分红火,但室外的街铺就十分冷清,入驻的商户流失率至少在30%。

  “万达的商业模式是‘快买快干快竣工’,公司要求每个项目必须在18个月内开业,”一位对万达模式颇有研究的业内资深人士表示,万达的规模和发展速度,需要庞大的资金流来撬动,缺乏资本市场融资渠道的万达,只能加快资金的周转率,并出售部分物业。

  出售部分商业的弊病则是:缺乏足够的人力来进行后期的商业服务和统一运营。“商业项目运营与纯粹的地产开发完全不同,”伍林也表示,万达第三代产品十分先进,但其后期的管理及软件上的搭配不足,导致如今的空置率。也就是说,其项目可在全国各地不断复制,但在商户的选择及搭配等实际商业运营方面中,却无法复制。这就意味着,万达的每开一个项目,都需要有对当地商业环境了解的人才进行后续运作。但如今中国的商业地产人才的缺口十分庞大,万达自身也每每被挖角。

  “万达曾采用集中推盘的方式,来规避这种弊病带来的市场影响。”万达一内部员工透露,万达在武汉的项目推盘时间很集中,几乎是在2-3个月的时间内推完,此举一来为形成万达的规模优势,二来则担心产品弊端暴露后影响后期的销售。但此说法并未得到万达官方证实。

  伍林看来,武汉的商业和商业地产都具有很大的发展前景。不过,上述地产人士认为,每个商业项目都有其市场培育期,短则2-3年,长则5年,特别是万达选址大都土地成本相对较低的次中心地段,培育周期会拉得更长。在此过程中,万达街铺的小业主,需要作出一定的牺牲,这或许是万达繁荣背后的阴影。

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