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恒大上海地块成交四年未动工 拆迁导致闲置

发布时间: 2012年06月08日 14:32 | 进入复兴论坛 | 来源: 第一财经日报

  昨日国土资源部正式公布的《闲置土地处置办法》(下称《办法》)指出,符合相应情形的闲置土地,如未动工开发满一年的,将按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,经相关处理流程之后,可无偿收回国有建设用地使用权。

  “闲置土地虽然屡查屡禁,始终没法贯彻。”一位业内人士告诉《第一财经(微博)日报》记者,“一方面,地方政府的执行态度很难把握;另一方面,闲置土地究竟应该如何界定,也是一直无法明确的话题。”

  恒大在上海的迟迟未动工的源深路1号地块就是属于难以界定是否为闲置土地的情况。

  恒大上海地块开工难

  在上海浦东新区,一幅自2008年以来始终“未见动静”的土地,便由于种种原因导致动工搁浅。

  这幅土地之所以名声大噪,2008年恒大地产上市之初招股说明书表示,融资所得款的7.5%将用于支付上海陆家嘴金融贸易区土地使用权的额外现金代价,1.7%将支付陆家嘴金融贸易区的余下代价,预计约为14亿港元。那时仅注名为“上海市浦东新区源深路1号陆家嘴预留土地”,便是如今在市场中颇受关注的“源深路1号地块”。

  上海工商部门提供的信息表示,该幅土地项目公司即上海穗华置业有限公司,于2002年11月22日成立,是一家注册资本为1000万美元的外资企业,其经营范围为“在批租的源深路1号地块内进行房地产综合开发、经营和物业管理”。

  虽然这一地块在恒大地产的业绩公告中被每每提及,不过,记者现场目击到:这幅位于浦东大道以北、源深路以西的地块,四周围墙上装置的几扇铁门早已锈驳不堪,地块中长满了一人高的茂密野草。一条被围隔出来的小通道内,堆满了大量木材、砖块等杂物。围墙内高高地矗立着一块“洗车”标牌。地块西部的老工房,仍然残留未拆,毫无动工迹象。

  而记者查证得到的资料表明,这幅被市场认定于2008年已成交的地块,其土地使用权证至今未下发。也即是说,如果按照严格意义的权属规定,恒大目前唯一布局在上海市场的土地,甚至还没有获取正当权利。

  “究其原因还是因为地块中的动拆迁没有完成。”一位知情人士向记者表示。公开资料透露,在恒大正式收购之前,这幅命运多舛的地块其间亦曾经历过转手交替。2008年3月,一则挂牌于上海联合产权交易所网站的信息,将源深路1号地块的转让内幕透露些许。

  根据当时的挂牌内容,穗华置业16%的股权由上海宝钢经营开发总公司出让。在其母公司宝钢集团同意转让之后,要求受让人承诺协助穗华置业,在一年内完成源深路1号地块人的剩余动迁工作,并承担相应费用。“2009年时,项目公司方面的确上交过一次地块的相关拆迁报告,之后就毫无动静了。”上述知情人士称。

  闲置土地根治难题

  此次公布的《办法》明确指出,闲置土地“是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。

  其次,已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一,或者已投资额占总投资额不足25%,且中止开发建设满一年的国有建设用地,同样被认定为“闲置土地”。

  “以前如何界定土地是否闲置很难确定,而新的规定中对其做了定义,相关部门就有了法律可循。”上海德佑地产研究中心主任陆骑麟认为。那么,源深路1号地块的状况是否适用于“闲置土地”的界定?

  对于这一问题,不少房地产业内人士均表示“难以界定”。有媒体报道称,国土部将闲置土地分为两种,即一类因政府原因,存在拆迁困难导致开发受阻的;二是土地已是净地,且手续完善,纯属开发商因素闲置的。

  “目前可依法处理的闲置土地,还是指第二类居多。对于前一类现象,仍然很难界定。”一位分析人士指出,“从前毛地出让的地块最容易发生这种情况,因此才会在公开招拍挂方式中,要求以达到出让标准的‘净地’进行挂牌。这样发生纠纷的现象会较少。但不管如何,《办法》的最新修改,仍然为整治土地市场指明了方向。”

  事实上,规划调整、毛地出让以及交地不及时而出现土地闲置的原因,也是操作过程中最难啃的硬骨头。国土部相关负责人亦曾公开表示,虽然房产用地专项整治取得初步成效,但整体看由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大,再加上较早出让的“毛地”拆迁难,使得闲置土地的查处结案仍然较低。

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