李乐

　　楼市调控不动摇的年代，增加普通商品住房供给逐渐成为“第一要务”。为实现这一目标，住房和城乡建设部（下称住建部）已经开始研究，通过鼓励和引导在建商品住房项目和已批未建商品住房项目，调整规划、设计、施工，转化为中低价位、中小套型普通商品住房，以满足市场需求。

　　6月5日，住建部通过新闻发言人接受新华社记者采访的方式，再次强调楼市调控不动摇，并将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应列为重要任务。在此之前，住建部党组书记、部长姜伟新已经部署相关工作，要求积极开展增加普通商品住房的配套政策研究。

　　对此，住建部相关负责人向《中国经营报》记者表示，增加普通商品住房供给、满足居民合理购房需求，是本轮房地产调控以来一直坚持的基本原则，这一持续的、延续的“政策方向一直没有发生任何改变”。

　　以大化小

　　住建部正在考虑通过积极引导在建项目、已批未建项目调整规划、设计、施工，将原有的大户型、高档商品住房项目，转化为中小套型普通商品住房项目。

　　“增加普通商品住房供给，研究相关的系列配套政策，这都是姜伟新部长布置过的主要工作。”6月6日下午，住建部一位不愿具名的官员向记者证实，就增加普通商品住房供给的配套政策，住建部已经“有了一个初步思路”。

　　在此之前，“积极研究增加普通商品住房供给的配套政策”已经被住建部部长姜伟新列为该部门2012年重点开展的八项工作之一。此后，由住建部房地产市场监管司牵头，相关部门一直就此内容进行积极研究。

　　记者了解到，除去此前已经基本没有争议的“优先进行普通商品房规划、建设、预售审批行政许可”外。目前，住建部正在考虑通过积极引导在建项目、已批未建项目调整规划、设计、施工，将原有的大户型、高档商品住房项目，转化为更适应市场需求的中小套型普通商品住房项目，从而达到增加普通商品住房供应量的目的。

　　依据中国内地房地产建设规划审批管理流程，商品住房项目需要获得政府主管部门对项目规划、建设方案的审批，才能开工建设。所谓“已批未建”项目，即是指那些获得了规划许可证、建设工程许可证，但未正式开工的项目；所谓“在建项目”，即是指那些获得规划、建设行政许可后，已经开始建设的商品住宅项目。

　　按照住建部目前的思路，结合市场需求的情况，可以通过鼓励和引导，对于“已批未建”项目，可以在将规划设计调整为符合普通商品住房标准的户型后，再行开工建设。对于在建项目，亦可以在施工过程中，根据具体情况调整施工、设计，转化为普通商品住房。

　　这是一个“以大化小”的“游戏”。至于普通商品房的标准，一位接近住建部的权威人士向记者表示，各地先前都各自制定了当地普通商品住房的面积、地价衡量标准，届时这一“转化”行为，各地应依据自身设定的普通住宅标准进行，并延续原有应享有的购房优惠政策。

　　鼓励引导

　　本次住建部提出的转化思路的核心在于“鼓励”和“引导”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。

　　在形成这一思路之前，2006年，原建设部牵头9部委曾共同下发通知，要求地方政府确保新建商品住房中90平方米以下的中小套型普通商品住房供应量，占全部供应量70%的要求。史称“90/70”政策。这一政策在执行的过程中，即要求所有未开工项目，全部重新调整规划。

　　记者了解到，本次住建部提出的转化思路的核心在于“鼓励”和“引导”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。中国房地产学会会长陈国强告诉记者，2006年“90/70”政策的初衷，是调整供应结构，而本轮房地产调控的最大特点，就是把“增加供给”作为房地产宏观调控的主要手段之一。

　　“由于2006年一刀切式的行政要求，导致很多项目需要重新报批、审批，从而导致在一定时间内，市场供应的减少，这反而是不利于当时楼市环境下的供需平衡的。”北京四方联达房地产经纪机构总经理杨少锋向本报记者表示。

　　“而鼓励和引导，则是依据市场需求和市场环境的变化，对供应结构是一种优化。”杨少锋对记者说。目前，杨少锋比较关心的是，究竟采取何种“鼓励和引导”的手段，他强调，这直接关系到这一思路的执行效果。

　　对此，前述住建部官员并未予以正面答复，而只是表示相关的鼓励和引导政策还在研究当中。目前，鼓励和引导政策亦需要和相关中央部委进行协调配合，截至本报记者发稿时止，尚未有明确定论。

　　住建部相关负责人则向本报记者表示，增加普通商品住房供给、满足居民合理购房需求，是本轮房地产调控以来一直坚持的基本原则，这一持续的、延续的“政策方向一直没有发生任何改变”。

　　以观后效

　　实施这一政策思路，不仅需要中央相关部门的配合，也需要地方政府根据自身情况予以落实。

　　实施这一政策思路，不仅需要中央相关部门的配合，也需要地方政府根据自身情况予以落实。不过截至本报记者发稿时止，北京、山东、河北、陕西等省、直辖市住房和城乡建设主管机构都表示，尚未收到与此相关的来自住建部的通知或知会。

　　“此前，姜伟新部长只是强调要增加普通商品住房的供给，并要求在规划、建设、预售行政审批事项过程中，对符合普通商品住房标准的，优先予以审批，但是没有传达有关在建或者已批未建项目引导鼓励调整的精神，也许这还在中央层面研究尚未形成最终的结论。”陕西省住房和城乡建设厅的官员向记者表示。

　　对此，前述住建部官员表示不便发表评论。实际上，对于增加普通商品住房供给住建部早有专项政策考虑。专项支持政策可能包括优先办理中低价位普通商品房的规划、建设、预售的行政许可、考核中低价位普通商品房的供应比例、细化中低价位普通商品房的认定标准等内容。这些政策将用以确保中低价位普通商品房供应量的“进一步提高”。

　　中国房地产学会会长陈国强向记者表示，如果中低价位普通商品房供应量进一步加大，当地房价的总体水平将很难出现“回涨”的局面，“对于确保成交量回暖而房价不反弹，具有重要意义。”

　　2006年5月29日，国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在住房结构和土地供应上，提出了“70/90”的要求，被俗称作“70/90”政策。下文为“70/90”政策部分摘录：

　　明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报原建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。