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叶檀:房地产有保底共识无泡沫共识

发布时间: 2012年06月14日 08:50 | 进入复兴论坛 | 来源: 每日经济新闻

  每经评论员 叶檀

  对房地产政策的选择性解读,意在为房地产托市。

  6月7日,央行下发“特急”文件,其中提及 “放宽金融机构贷款利率浮动区间,贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍,个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍”。有人将此理解为房贷利率重新享受0.7倍的优惠,被认为是放松房地产调控的明确信号。

  窗口指导式的利率政策是模糊的、不严肃的,容易让市场产生政策依赖症。有分析人士指出,央行此前虽通过窗口指导要求银行统一对首套房贷利率打8.5折,但并未明文取消过7折利率。也就是说,理论上7折个人房贷利率一直存在。这只是理论上的可能性,实际上,首套房贷利率提升到8.5折,市场不可能存在8.5折以下的优惠利率。不管央行发不发文,承不承担窗口指导,这是事实。因此,央行将个人贷款利率下调至0.7倍,部分市场人士刻意将此与房贷挂钩,进而得出房地产市场将进一步回暖的结论。

  稳经济的呼声首先作用于房地产市场,房地产业已形成保底共识。

  住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确要求,在“遏制不合理购房需求的同时,要支持居民购房的合理需求”。《中国经营报》5月报道,住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批,以增加普通商品房供给。事实上,近30个城市鼓励刚需的政策出台,说明各级政府对于房地产已经形成保底共识。

  房地产市场确实在回暖。5月份商品房成交量大幅反弹,当月全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。在今年3月份以来楼市成交放大的局面下,5月份楼市回暖的势头得到进一步确立。投资市场量在价先,成交量回暖以及京、厦等地商品房均价小幅反弹,6月初20个城市土地市场溢价率高达14.6%左右,显示房地产市场已经触底。此次房地产市场回暖是实体经济倒逼之下鼓励刚需的必然结果。

  股票市场早已作出反应,房地产板块一骑绝尘。房地产是今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数,累计涨幅达29.70%,超越上证综指逾25个百分点;房地产板块今年正常交易的142只成分股中,有128只跑赢大盘,占比超过90%,是所有板块中赚钱效应最明显的。

  房地产市场有保底共识,而没有泡沫共识,无论是市场、民意还是未来经济发展,均不允许继续扩大房地产泡沫。

  针对10日有报道 “发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”,发改委12日发表声明,称有关报道纯属捏造。今年以来,决策层抑制投资性购房的口径没有放松。银行大面积下调房贷利率的空间不大,此次央行降息的同时扩大了利率浮动区间,向利率市场化迈出关键一步,各银行将来会面临更激烈的存款竞争,下调房贷将抽空银行最优质的一块资产。实质性的利好来自于银监会,银监会发布的 《商业银行资本管理办法(试行)》,将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%,银行有动力增加二套房贷比例,以往房贷尤其是多套房贷一直是银行的优质资产。目前对于二套房的限制来自于各地的限购政策,如果限购政策松动加上银行二套房贷,房地产市场调控会功亏一篑。

  以房地产泡沫拉动经济是饮鸩止渴,日本、美国、西班牙都是前车之鉴。经济数据看好的西班牙发生债务危机,房地产泡沫功不可没。西班牙房地产泡沫始于1997年底,在1991年房地产泡沫破裂后,低息与借贷使房地产泡沫重燃。从1997年底到2008年初,西班牙房价平均年增长10%,有些年份的增长幅度甚至达到30%,而地价上升了5倍。标准普尔在对80万个房贷进行研究后认为,今年西班牙业主负资产比例将从2010年的8%上升至25%。截至2012年,西班牙房价连跌4年,有预计称,西班牙今年房价将下跌12%~14%。

  房贷是债务之源,反过来加剧债务危机,西班牙经济部大臣路易斯·德金多斯在今年2月份要求放贷银行追加500亿欧元额外的准备金与资本金来弥补房地产相关损失。这远远不够,瑞信6月11日发布的研究报告指出,通过对西班牙银行进行压力测试,如果将房贷的准备金率定为53%,计算出西班牙银行业总资金缺口为1550亿欧元,非房贷的准备金率定为7.3%,计算出总资金缺口940亿欧元。欧盟向西班牙提供1000亿欧元资金的救助,不敷所用。

  房地产泡沫预期不可逆,试图以投机主义的方式搅拌房地产泡沫度过眼前危机,结果是迎来更大的危机。产能过剩、货币泡沫是以往投资与出口模式的后遗症,我们只能面对,无论多么痛苦。房地产鼓励刚需不能变,抑制投资泡沫更不能变。有保底共识,无泡沫共识,才能软着陆。

责任编辑:高士佳

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