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余丰慧:“地王”重出江湖 调控如何是好?

发布时间: 2012年06月19日 11:07 | 进入复兴论坛 | 来源: 每日经济新闻

  6月18日,经过数十轮竞价,恒大地产最终以13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块,楼面价32968元/平方米,溢价8.2亿元,成为广州新地王。销声匿迹一年多的“地王”突然重出江湖,在近期土地市场重现久违了的高溢价出让情况下,是否预示着本轮调控又要流产?

  一个基本事实是,聪明绝顶的开发商之所以敢于高价拿地,创出新“地王”,他们一定预测到了什么,因此有拿“地王”的底气。在笔者看来,这个底气无非是预测到房地产将反转,房价将报复性反弹。至少有两点可以佐证:首先,恒大拿地的楼面价高达32968元/平方米,那么,将来无论是商铺还是住宅,没有高于楼面价两到三倍的价格是很难满足开发商暴利欲望的。如果开发商没有预期房价将很快报复性上涨,是不会这样贸然“出手”的;其次,这次参与竞标的有保利和力迅地产等21家开发商,经过数十轮竞价,这说明绝大多数开发商预期房价将反转。开发商预期如此,购房者对房价预期如何呢?

  由首都经贸大学与中国社科院联合对35个城市居民对房价预期进行调查的结果显示,32个城市居民皆预期房价将会继续上涨,这意味着有超九成居民预期当地房价未来会出现上涨。这就得出这样一个结论,房地产市场的供需双方都预期房价未来将上涨。希望房价上涨的另一个主角是地方政府。可以说,目前房地产市场这种局面,既是地方政府乐于见到的,又是其频繁做小动作导致的结果。

  房地产市场真实情况到底如何呢?国家统计局6月18日公布5月份数据显示,在70个大中城市中,5月份房价环比上涨的城市数量比4月份增加了一倍。深圳、北京等城市又现千人排队购房和拼抢楼盘现象。

  造成上述原因从宏观背景分析,主要是宏观经济下行压力增加,市场对放松房地产调控救经济的预期增大。地方政府因税收、土地出让金下滑频繁做小动作松懈调控。中央有关部门中,住建部(支持扬州奖励购房)、银监会(二套房贷风险权重与首套房一样)、央行(房贷利率7折)等,无论是巧合还是其回应所说的误解、曲解,事实上形成了对楼市调控放松的预期。在相关报道出来后,这些部委都出面澄清或者说明,而实际上,许多政策措施并没有被取缔或叫停,而是在执行了。当市场和民众认为高层强调的“房地产调控不动摇”只是习惯性口号时,再喊多少次,也没有公信力。

  因此,笔者认为,中央层面应该将“坚持房地产调控不动摇”落到实处,果断叫停地方政府的一切小动作,对违背楼市调控政策者露头就打,不手软,不拖延。不妨彻底叫停扬州奖励购房新政,房贷7折利率和二套房与首套房风险权重一视同仁政策暂缓执行。如果不给百姓坚持调控不动摇的决心,居民已经显露的未来房价上涨预期,将会很快成为现实购买力,接着投机投资性购房将会绕过限购令而一起出动,到那时,楼市再怎么调控也调控不住了。

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