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恒大高溢价八亿夺广州地王 引土地市场回暖猜想

发布时间: 2012年06月19日 18:21 | 进入复兴论坛 | 来源: 第一财经日报

   昨天,在广州市备受关注的一场土地拍卖会上,恒大地产击败同场竞拍的其他17家房企,以13.22亿元拿下珠江新城黄金地块。此前曾多次公开表示不会在2012年内购买新土地的恒大地产,对该地块势在必得。

  这也是继去年7月19日珠江新城诞生广州新地王后一年内,广州地产交易最高价格的再一次纪录刷新。

  在政策不断微调和楼市成交上涨情况下,一二线城市土地市场自6月以来成交明显踊跃,溢价率也水涨船高,业内关于土地市场回暖的说法不断增多。

  争夺黄金商业用地

  恒大地产竞得的这幅地块为天河区珠江新城D4-B2地块,属商业金融业用地,宗地面积9570平方米,建筑面积40100平方米,共引来18家房企参与竞拍,包括早已对地块表示兴趣的保利和力迅地产。

  在开拍前,该地块竞价情况由4.9亿元涨至7.03亿元,楼面地价17531元/平方米,相比起2011年被常元地产摘得的商业地王楼面地价17933元/平方米,仅仅低了400元左右,未开拍前就已经被冠以“太子地王”的称号。

  此前在2011年7月19日下午,中小型房企美林旗下的常元地产力挫上市大发展商万科、富力、合景等行业巨头,以12.8亿元拿下珠江新城商业地王B2-11,楼面地价17933元/平方米,创下广州商业地王纪录,溢价率为30%。

  相比之下,昨日土地争夺更为激烈,从一开始就吸引外界眼球,广州力迅投资一开始就报出8亿高价,全场一片哗然。不过其后的争夺主要是在恒大地产和当地企业广州联鸿实业之间展开。最终,经过数十轮竞价,恒大地产最终以13.22亿拿下珠江新城D4-B2地块,楼面价32968元/平方米,溢价8.2亿元,成为广州新地王。

  一位业内人士透露,尽管溢价率较高,但这个价格合理,恒大计划打造一个填补广州空白的超五星的顶级酒店。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向《第一财经日报》表示,目前广州珠江新城在售写字楼价格最高达到5万元/平方米以上,而楼面地价32967元/平方米,市场完全可以承受得起这个地价水平。

  对于正在大举进入旅游地产的恒大而言,该地产的开发有望进一步提升商业地产的比重。

  恒大地产有关人士表示,公司从2009年就开始实践“地产+酒店”的模式,发展酒店物业,不过都是嵌在旅游综合体里面去做。

  2009年,恒大酒店在广州恒大御景半岛首个旗舰店开业;2010年10月,重庆恒大酒店的开业,拉开了恒大投资旅游综合体产业的序幕;2011年6月,恒大又斥资数十亿元打造了包含一个白金七星标准酒店的广东清远恒大世纪旅游城。

  多地土地交易趋向活跃

  目前,部分城市区域的土地价格已呈现明显的下行趋势,并吸引了部分房企低价入市。万科、佳兆业等房企不久前分别在天津、南京、上海等城市购地,除个别地块成交价格与前期持平外,多数地块成交价格较前期下降约一成。

  谢逸枫认为,广州新地王意味着土地市场回暖的信号非常强烈,特别是开发商不缺钱的趋势越来越明显,下半年房企将集中资金抢夺土地。

  但合富置业首席分析师龙斌则认为,土地溢价率与地块区位有直接关系,即使同一城市,地段不同溢价率也有很大差别,近期部分城市土地市场出现的高溢价率并不能完全说明土地市场已经回暖。

  一直声称土地市场尚未迎来低谷的万科,4至5月购地频繁,新增土地储备达47公顷,而今年前期万科购置土地仅不足15公顷。

  中原集团的研究报告认为,预计在销售回款加速、信贷环境日益宽松的情势下,将有更多的企业择机入市购地。

  尤其是6月以来,一二线城市土地市场成交踊跃。继6月6日上海嘉定新城D10-24地块溢价率435.5%和嘉定住宅地块马陆镇28-01地块溢价达55.33%后,6月13日,上海市青浦区以111.9%的高溢价成交了一幅土地总面积为4.98万平方米的地块。此外,6月11日,通州两地块成交楼面价11800元/平方米,创区域新高。

  据链家地产监测的土地市场交易数据,今年6月份以来,全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%,其中住宅平均溢价率为12.75%,商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来,这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。

  在楼市迎来“红五月“之后,今年前五月财政收入大幅下挫的地方政府也明显加快了推地的步伐。

  以广州为例,该市6月计划出让土地达13幅,远高于1~5月月均的6.8幅。与此同时,该市房管部门并于18日召开2012年广州经营性土地推介会,重点推介广州南站核心区、琶洲员村、广氮新城等多幅地块。

  谢逸枫表示:“地王再现的影响力,不仅将影响到房价上涨预期,也将促进广州土地交易。特别是今年前5个月广州土地市场成交和土地出让金下降的情况下,地王好比冲锋号,一旦吹响,有利带动广州土地交易。”

  不过,北京中原市场研究部总监张大伟认为,应避免过分解读土地市场高溢价。目前来看,土地市场的高溢价还为个别现象,而且都是一些非住宅类的小地块,土地市场未全面回暖,目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块,此类地块在最近几年并未冷清。

  而住宅类地块目前来看依然未有明显变化,虽有部分溢价率比较高,但都为一些小地块,住宅类地王目前来看并未出现。

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