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摩天大楼冲动 中小地产商争盖第一高楼

发布时间: 2012年06月20日 09:37 | 进入复兴论坛 | 来源: 每日经济新闻

  

  直到今年5月份,楼市才开始出现复苏迹象,多数地产商的资金链也出现好转。

  机构统计数据显示,开发商们重新开始在全国各地到处拿地,之前还常常流标的地块,又出现了100%以上的高溢价成交。更积极的回暖标志是,5~6月份全行业又开始了新一轮的“第一高楼”建造高潮。

  与以往不同,本轮第一高楼开发潮更多来自中小地产商。已经在深圳造过第一高楼“京基100”的京基集团,又准备将自己的纪录刷新,最新的深圳第一高楼高度将达到666米。

  与此同时,从来没有商业地产开发经验、造空调出身的远大集团,欲在湖南长沙用仅仅7个月时间,超过40亿元的投资建设世界第一高楼。

  令人疑惑的是,连全国前十、前二十开发商都未必敢轻易碰的第一高楼项目,为什么中小地产商却敢于在市场整体趋势尚不明朗的现在,就主动出击,开发世界最高楼。

  低价地带来的开发冲动?

  事实上,多数业界人士对于中小地产商开发第一高楼,包括类似的大型城市综合体、大型旅游地产并不看好。原因很简单,目前的市场环境,已经过了像当年那样支持开发商迅速发展的岁月。

  正略钧策管理咨询合伙人兼副总裁薛迥文说,中小地产商选择造超高层写字楼,包括开发城市综合体以及大型旅游地产的原因非常简单,仅仅是因为商业地产和城市综合体、旅游地产的土地成本非常低廉。受到这些低廉价格的土地吸引,才促使了这些中小地产商开发投资额可能远远超过净资产规模的项目。

  《每日经济新闻》记者侧面了解到的一些情况也证实,大型地产开发项目的确可以让企业能以较低的成本获得大面积的土地。以远大集团此前计划开发的世界第一高楼为例,整个项目的总建筑面积高达100万平方米,如果远大最终的投资额只有40亿元的话,那么每平方米的投资额只有4000元。

  在国内很多二线城市的核心区域,4000元甚至不够土地单价。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟也曾经告诉过记者,写字楼的安装成本通常可以达到住宅楼的两倍。目前住宅楼的安装成本至少是2000元/平方米。更何况远大的建造方式和常规不同,根据报道,将采用更多的钢结构,这使得开发成本会更高。

  除了有机会获得更多低廉土地外,中小地产商热衷开发第一高楼,还与目前的行业竞争趋势有关。中国指数研究院研究总监陈延彬说,整个地产行业的政策底已现,中小地产商面临的政策压力不如行业集中度逐步提升带来的竞争压力大,从产品特色领域和多元化经营角度考虑,中小地产商也有进入商业地产领域大面积开发的冲动。

  控制风险需高明技巧

  薛迥文告诉记者,只有特定情况下,中小地产商才有可能通过开发第一高楼、城市综合体以及旅游地产等获得成功。

  上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成则进一步表示,和城市综合体相比,中小地产商开发商业地产的难度和风险其实要大得多。因为商业地产的现金回收速度非常缓慢。一个地产公司如果要开发总投资几倍于企业总资产的项目,那么必须实现资金的快速回笼,有必要通过不断地滚动开发来实现。

  复旦大学房地产研究所主任蔡为民也持相同的观点。他认为,特别是在目前市场还没完全回暖的情况下,自身实力不强的地产公司,开发那些资金回收速度缓慢的项目,无异于自寻死路;快速开发快速周转,应该是这类企业开发包括第一高楼在内需要大量投资房地产项目所必须的。

  不过,薛迥文认为,开发商业地产回笼资金的速度未必会慢。他认为,比如远大地产开发的世界第一高楼,就可以先通过定点销售的方式,将一部分写字楼直接卖给潜在买家,或者干脆和其他企业合资一同共建写字楼,以此解决资金不足带来的压力。

  然而,不管开发商准备怎么去做,有一点必须要明确,那就是定位必须要准。周建成说,多数因为宏观调控倒下的开发商失败的最根本原因还是定位失误。

  远大高楼梦:拟7个月建成世界第一高

  远大要建世界第一高楼的消息首先从微博传出,这个从未开发过商业地产的公司,却称要用7个月时间开发总建筑面积多达100万平方米,高达220层、838米的 “世界第一高楼”,项目预计总投资不少于40亿元。

  商业地产专家认为,虽然远大宣称将使用自行研发的“可持续建筑技术”,但实际投资或许远远不止这个数目。对于远大来说,即使高楼如期建成,如何保证该项目的平稳运营才是最大的难题。

  838米高楼7个月建成?

  关于远大科技集团(以下简称远大)要在长沙建造世界第一高楼的消息系早在6月5日就由微博传出。日前,长沙市望城区公开透露,就在6月5日晚,望城区与远大可建科技有限公司(系远大科技集团全资子公司,以下简称远大可建)签订了关于“J220”项目的战略协议。

  根据上述协议,远大可建将在望城区滨水新城核心区建设一栋集住宅、酒店、学校、医院、写字楼等多种业态于一体的220层综合大楼,数据显示,这座大楼高达838米,将超越迪拜塔成为世界第一高楼,暂定名为“天空城市”。

  此外,据望城区公开透露的信息,该项目净占地为30亩,建筑面积将达到100万平方米,总投资不下40亿元,建设周期为7个月。

  世界第一高楼7个月即可建成?这一消息一经爆出,便引起了极大争议。日前,《每日经济新闻》记者就上述疑问向远大方面发出了采访函,但对方未作出回应。

  不过,据远大在媒体上公开透露的信息,“天空城市”将采用远大自主研发的“工厂化可持续建筑技术”,主要优势体现在抗震、节能、净化、耐久、节材、可循环建材、无醛铅辐石棉建材、无扬尘污水垃圾施工等方面。技术核心是全钢结构模块化建造。

  据一些建筑行业的专家解释,上述技术类似于“堆积木”,建造该建筑的所有结构材料将在搭建之前准备完毕,只需像堆积木一样将材料搭建起来即可,因此建设速度超过传统意义上的高层建筑。

  虽然部分业内人士对远大的这种“钢结构”技术表示欢迎,但外界也对此表示了担忧,如由于建筑主体过高,大厦的抗震、抗风能力还有待考验。

  项目仍在审批阶段

  除上述公开信息外,远大方面对于这座“天空城市”并未透露出更多信息。

  以广州第一高楼广州国际金融中心(IFC,俗称西塔)为例,这座432米、103层,总建筑面积达到45万平方米的大厦总造价超过60亿元。

  据《每日经济新闻》记者了解,在广州,类似这样的摩天大楼造价约为15000元/平方米,按照此标准计算,总建筑面积达到150万平方米的 “天空城市”的总造价应该在150亿元左右。

  一位业内资深人士表示,与广州相比,长沙这样的二线城市的造价应该稍低,不过,由于“天空城市”采用的是“全钢结构模块化建造”,所以其造价标准应该与西塔不同,上述对比也仅能作为参考。另有专家则指出,即使是采用全钢结构的建造技术,仅采购刚才所需的费用或许就不止40亿元。

  据记者了解,在签约仪式上,望城区相关领导表示将 “排除万难、坚定不移地支持该项目建设”。据望城区政府官网于6月7日披露的一则招商信息,“天空城市”项目所在的滨水新城共有三处地块被称作 “绝版地块”,望城区则希望投资者进行房地产项目开发。由此不难判断,望城区政府对“天空城市”的重视程度非同小可。

  对此,也有分析认为,远大系长沙本土的企业,且“天空城市”项目的建设正符合当地政府开发滨水新城区域的规划,即有可能在拿地、报批等环节获得一定的政策倾斜。

  但目前,这个占地30亩的项目的地价款、环评规划等信息尚未披露,有知情人士则称,虽然已经签订了相关协议,但该项目目前仍处在审批阶段。

  超高大楼运营受考验

  更多业内人士担心的是,一个“做中央空调的外行”运作如此超大规模的商业地产项目,是否作了足够的准备。

  根据湖南德思勤顾问披露的一则 《长沙2012年写字楼市场实况》的报告,目前,长沙顶级写字楼的投资回报率约在6.5%。记者了解到,目前运作相对成功的长沙万达广场的投资回报率也仅为5.1%。由此可以推算,即使“天空城市”如期建成,投资为40亿元,这笔投资的回报期也将长达15年至20年之久。

  有业内人士则认为,与投资回报周期相比,更考验远大的或许是如何保证这样一个庞然大物的平稳运营。

  《每日经济新闻》曾就广州欲建超600米的“钻石大厦”进行过一项估算,按照一般情况,商业物业的出租率需要达到70%以上,开发商获得的租金收入才可能与物业日常维护和运营所产生的投入持平,但即使是在写字楼、商场等市场需求较大的城市,一个项目至少从招租到租满的时间也至少需要2到3年。

  尽管地方政府和远大方面可谓“心意相通”,但令业界担心的是长沙市望城区的商业氛围,长沙目前顶级写字楼等商业项目主要集中在芙蓉中路以及五一大道沿线,虽然未来的商业中心将会外扩,但“天空城市”建成的7个月内,滨水新城或许“来不及”成为长沙的下一个商业中心。如此一来,“天空城市”未来的招商问题也被打上一个问号。

  尽管外界质疑声不断,但就该项目的详细规划以及未来的招商计划等问题,目前还未有信息披露,《每日经济新闻》将对这座“世界第一高楼”保持持续关注。

  刷新深圳纪录 京基集团欲建666米高楼

  2011年4月,高达441.8米的深圳京基100大厦封顶,成为深圳最高楼。近日《每日经济新闻》记者获悉,深圳京基集团正打算刷新自己创造的深圳第一高楼纪录,打算在深圳晶都酒店旧址上,再建一座高度约666米的高楼以及横向666米跨越深南大道的“卧楼”,与现有的京基100大厦相连,案名暂时定为“天街+地街”。

  然而,开发摩天大楼,开发商需要挺过多道难关。资料显示,从2007年到2009年京基100已经累计投资4.8亿元,不到京基原计划投资金额的1/10。由于开发现金流紧张,2008年京基集团明显放缓了开发速度。

  事实上,除了深圳的第一高楼,京基集团还在南京开发第一高楼,并在深圳下沙建造一个68层的摩天大楼。明明经历过摩天大楼开发的困难和风险,为何京基集团为何仍然对建摩天大楼情有独钟?中小地产商开发第一高楼又有哪些必须具备的资源和条件呢?

  欲在多地盖摩天大楼

  据悉,目前京基集团正计划在深圳罗湖蔡屋围旧改片区建设一座高度达到666米的新摩天大楼,该规划方案有一个极富创意的名字叫“天街+地街”,拟建设一栋纵向666米的深圳新第一高楼,一栋横向666米横跨深南路的“卧楼”,并与已建成的京基100大厦相连接。

  对此,深圳京基集团副总经理熊伟表示:“这个想法已经提出很久了,正在规划设计当中,还没有正式立项。”

  实际上,京基集团并不满足只在深圳建设摩天大楼。5月9日,在2012中国(南京)浦口新城建设推介会暨重大项目签约仪式上,京基集团与当地政府签下总投资50亿元综合体项目框架协议,该项目集商务办公,高档写字楼、星级酒店、大型购物中心为一体,计划建设主体建筑高度为400至500米的摩天大楼,总建筑面积将达到83万平方米,比深圳京基100项目还大三分之一。

  据《每日经济新闻》了解,京基集团的浦口项目高度可能会超过此前绿地在南京打造的地标建筑绿地紫峰大厦。京基集团方面则表示,这是京基布局长三角经济圈的重大举措,也是建成京基100后的又一摩天大楼梦想。

  目前,京基集团在深圳福田区下沙的另一个城市旧改综合体项目正在建设之中,预计2014年竣工,其主体建筑高度超过300米,共68层。这使得京基集团已建成和拟建的摩天大楼超过了3个,对于京基集团这个民营房企来说,其战略雄心和想追求的高度还没有“见顶”。

  正当外界疑惊叹京基集团大手笔投资的同时,一个疑问也由此产生,能建造数座摩天大楼,京基集团的勇气和信心何来?

  有业内人士指出,京基集团建设摩天大楼似乎与当地政府城市形象和经济发展有关。一方面,在政府看来,京基100的运营成功是深圳城市旧改的典范。目前,深圳市政府计划将京基100附近的蔡屋围金融中心区改造成为国际消费中心,新一轮更新将继续强化以金融为核心的高端商业商务区功能。这将大大提升深圳的城市形象。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为,经济利益是推动企业疯狂建高楼的主要因素。随着城市土地空间的缩小,建筑必然向高空发展,而产业升级加大了企业对高端写字楼的需求,从而推动城市中心区摩天大楼的大发展。

  熊伟称,在做京基100大厦之前,京基做过大量的市场调研。他认为,随着深港一体化的加快,有很多香港企业到深圳来发展,这对写字楼的需求非常旺盛,深圳本地企业对高端写字楼更新换代的需求也非常大。

  承认有不少风险和困难

  目前,对于摩天大楼的定义,业界大多认同是高度超过152米或50层以上的大楼。

  近两年来,各地超高大楼项目纷纷上马,一些房企掀起了摩天大楼“竞赛”。据统计,目前国内在建的摩天大楼超过200座,而5年后中国的摩天大楼数量将超过800座。

  摩天大楼建设盲目跟风,是业界普遍担心的问题。熊伟认为,摩天大楼拥有不少的风险,包括前期、中期、后期的风险。在他看来,国内大多摩天大楼项目在立项方面很盲目,“在立项过程中没有对项目后期的具体情况想清楚,很盲目地去做,求快求大求全求新,没有对整个建筑后期管理进行思考。”

  此外,不断兴起的摩天大楼狂热,也引起业界对未来市场泡沫的担忧。对于深圳未来摩天楼的分布情况,高力国际报告称,深圳未来五年有52栋50层高的“超高层建筑”建成。一旦经济发展减速,预期的市场需求也会大大缩减。

  另一方面,摩天大楼建设对企业资金链安全的要求却比其他任何地产项目都要高。

  “摩天大楼的开发周期非常长,对资金的需求非常大,能不能支撑这个周期,开发商的资金能否经得住考验,这是风险之一。”熊伟称。

  实际上,从2004年立项拿地到2011年正式封顶,京基100项目耗时7年,其中建设时间用了3年。熊伟认为,京基100的开发速度相对较快,其他摩天大楼项目一般都需要5~10年时间。

  对于开发商而言,建设过程中资金能不能跟上成为关键问题。还可能会遇到其他一些麻烦会延长建设周期。

  摩天大楼后期管理也是对企业的一种考验,决定了项目以后的生存。用熊伟的话说,即便大楼能建起来,一旦项目进入招商环节以及后期运营管理,缺乏一支有经验的管理团队,这对企业来说是致命的。

  此外,摩天大楼其经营管理和物业维护管理成本比普通写字楼要高得多。“目前有很多企业,有能力开发却不具备后期管理运营的能力。”熊伟称。

  考验现金流的稳定性

  令外界疑惑的是,京基集团计划有多个摩天大楼项目开发,资金是否足以支撑?

  据悉,目前京基集团旗下包括KKMALL、京基百纳广场、铜锣湾广场、御景华城商业广场、大梅沙京基酒店等近10个商业地产项目,商业面积达到80万平方米,已经运营的商业总资产规模超过100亿元。这使得京基集团成为商业地产领域的一艘“隐形巨舰”。

  京基集团能够成功运营深圳“第一高楼”的根本原因还在于商业地产项目提供的稳定现金流。“京基一直比较稳健,不是特别缺钱,现在拥有的资金能够支撑商业项目的发展。”熊伟称。

  在尝到摩天大楼的“好处”之后,京基集团欲望进一步膨胀,在制定的五年战略发展规划中,将在南京浦口项目复制另一个京基100大厦。“如果能达到我们战略目标,3到5年会启动我们的上市进程。”熊伟称。但即便如此,京基100在深圳市场的成功,能否最终在全国复制,避免“水土不服”而导致失败,仍需要市场的检验。

责任编辑:高士佳

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